商品房面积纠纷法律探析
近年来，我国的房地产交易非常活跃，因为房地产而产生的纠纷也日益增多。房屋面积作为商品房买卖合同的一个主要约定条款，面积差异引起的纠纷不断发生。本文主要探讨商品房面积纠纷产生的原因及一些规避方法。
一，商品房面积的相关定义
商品房面积一般涉及一些很专业的名词，作为普通的买房者由于对这些概念的不了解而签订合同，在最终房屋交付使用时与自己预期的不符，是造成商品房面积纠纷产生的一个方面原因。在此我们主要探讨商品房面积涉及的一些定义。
商品房是相对于房改房、经济适用房、廉租房由具有经营资格的房地产开发企业通过出让方式取得土地使用权后建造的，面向社会销售并可以转移所有权的房屋，买受人在取得房屋产权后可以自由买卖的房屋。商品房的面积，根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）的规定“商品房销售以建筑面积为面积计算单位。”商品房的建筑面积包括两个部分：套内建筑面积和公共部位与公用房屋分摊建筑面积。套内建筑面积由套（单元）内的使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积部分组成。公摊面积包括：(一)大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变(配)电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。 (二)套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)墙体面积水平投影面积的一半。每套房屋的公摊面积是：各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。
在最新公布的《商品房买卖合同》范文中对商品房的建筑面积、套内面积和公共部位与公用房屋分摊建筑面积具体数目都有具体约定，对于公共部位与公用房屋分摊建筑面积的构成也要有具体说明。
在签署商品房买卖合同时认真阅读合同，对自己的权益有一个系统的了解，可以减少将来很多不必要的纠纷。
二、商品房面积纠纷产生的原因
面积是房屋使用价值和交易价格的基础。面积差异是引起房地产面积纠纷的一个重要原因。在签订商品房预售合同时，合同约定的房屋面积是根据图纸而推算出来的面积，事实上领结婚证需要什么手续。但实际的商品房产权证上的面积是商品房完工以后实际测量得出的面积。由于误差的客观存在性，房屋在施工和测量中产生误差是不可避免的，故商品房交易中约定的销售面积与房屋的实际面积之间必然会存在一定的差异。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，面积误差比绝对值可以在3％以内，对超过3%的对房地产企业有惩罚性规定，但是本条却不是强制性的条款，是选择适用。因此购房者在签订商品房买卖合同是对此条也要多加注意。
另外由于立法上对商品房面积的规定不统一，也是造成商品名面积纠纷产生的一个重要原因。目前的法律法规以及规章制度却对某些同一的概念进行了不同的表述，部分开发商利用购房者对一些专业名词的不熟悉，而重复计算共有面积，人为地增大分摊系数，谋取最大利益。例如：“分摊的共有建筑面积”，《商品房销售管理办法》第十八条规定：“商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成”。《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第五条规定：“商品房按‘套' 或'单元'出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积”。另外，由建设部和国家工商行政管理局联合印发的《商品房买卖合同示范文本》中还有一个“公共部位与公用房屋分摊建筑面积”的概念，后来建设部在《商品房销售管理办法暨商品房买卖合同示范文本指南》中才明确指出：“公共部位与公用房屋分摊建筑面积就是指分摊的共有建筑面积”。显然，“分摊的共有建筑面积”、“分摊的公用建筑面积”以及“公共部位与公用房屋分摊建筑面积”指的是同一概念，就它们的实质内容而言，彼此间没有任何差异。一些别有用心的发展商便在这表述不一的名称上做起了文章，他们在与消费者签订商品房买卖合同时对这些专业名称颠来倒去，借此瞒天过海，侵害消费者的合法权益。
三、商品房面积纠纷的规避和处理
（一）认购面积与《商品房买卖合同》约定面积不一致产生的纠纷及处理
认购房屋是指在没有签订正式的《商品房买卖合同》之前，由购房者和开发商达成的意向性文件，实践中经常以认购、订购、预订等形式出现。因房屋认购均发生在商品房未建成之前，故经常发生认购以后面积变化的情形，此时在签订《商品房买卖合同》时就与购房者发生争议。一种情况是对于在认购是对于商品房面积有约定的，从约定。一般开发商会在认购协议上写明建筑面积为XX平方米，如实际面积与该约定不一致的，看着http://www.hnfzb.gov.cn/a/falvzhuanti/lingjiehunzhengxuyaoshimeshouxu/2012/0313/704126.html。以实际面积为准。这种情形就是属于对房屋面积差异有约定的，该情形一旦产生，双方就应当依照这一约定签订《商品房买卖合同》，认购人不能以认购协议约定的平方米为准。
另一种情况是对于房屋面积差异没有约定的情形，此情形相对于有约定的情形要复杂些。涉及到影响纠纷处理的约定由两个方面，即对商品房面积差异出现应如何处理?另外对导致产生差异结果负责任的一方应如何承担责任的问题，这两个问题互相联系、互相影响。出现这种情况，首先要分清责任，是因为开发商的原因导致房屋面积差异还是因为认购人的原因不愿意购买约定面积的房屋，从严格意义上讲，后一种情况不属于商品房面积差异的纠纷。实践中发生商品房面积差异一般均是因为开发商的设计变更或者使用概念模糊造成的，这种情形又包括签订认购协议时已取得预售许可证和未取得预售许可证两种情形。如果发生纠纷时开发商已取得商品房预售许可证，则该认购协议可以确定为真实、有效，那么开发商就应当依照认购协议的约定承担违约责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。这是处理此类纠纷的一个原则性规定。另外，建设部《商品房销售管理办法》也对房屋面积差异有规定，即第二十四条，该条规定：房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房;买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
如果发生纠纷时开发商仍未取得预售许可证，那么情形就显得复杂些!在实践中，法院有时会认为该认购协议违反法律的禁止性规定而确认无效，此时双方负有互相返还的义务。但随着社会的进步，这几年实践中法院越来越来倾向于认定为有效，如果认定为有效没，那么就可以依照前述法律规定办理。值得注意的是还有一种情况，即最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，事实上领结婚证需要什么手续。该协议应当认定为商品房买卖合同。此时我们就可以依照关于调整商品房买卖合同的法律法规去处理。
在生活中，购房者认购的房屋多是开发商在房屋预售许可手续未办理下来之前，回笼资金吸引人气而举办的一些促销活动，在价格上有一定的优惠。作为购房者在认购时不能只要一个收条了事，最好是在认购时对于实际面积与约定面积的差异要进行约定，如果违反约定的违约责任也要写明。如果将来出现纠纷维护自己权益时也有个依据。
（二）《商品房买卖合同》约定面积与房屋权属证书登记面积不一致产生的纠纷及处理。
这种情形属于由于面积差异导致的商品房买卖纠纷。同样，此时的纠纷也存在有约定和无约定的情形。有约定的相对要简单一些，但是提醒一点的就是，《商品房买卖合同》是由房管部门监制的示范性合同文本，如果范本条款与选择性条款不一致的情形下，经当事人选择的条款更能体现双方当时人在签约时的真实意思表示，理应适用选择性条款，也就是说范本条款和当事人手写条款矛盾时，应当优先使用手写条款。
双方当事人对面积差异没有约定的话，就要依据现行法律规定处理。建设部《商品房销售管理办法》第二十条规定：“按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
　　合同未作约定的，接以下原则处理：
　　（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；
　　（二）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
　　面积误差比＝（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100%
　因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。”
在商品房的买卖中签订的商品房买卖合同是由房管部门监制的合同文本，很多购房者理所当然的认为是格式文本也没什么好看的，就在售楼员的指导下只管签字按手印，而纠纷发生时购房者大多说我当时根本没看合同，不知道有这个约定。这其实是对自己权利的一种放弃。因此在签订商品房买卖合同是应当注意以下几点：第一房屋面积出现差异时选择退房、要求赔偿、据实结算等是购房者的权利，购房者应特别注意合同中对这些权利的约定；第二商品房买卖合同示范文本内“面积确认及面积差异处理”中空格处可填写双方自行约定的内容，而不是开发商单方规定的对购房者不公平、不合理的条款，不可轻易填写或草率约定；第三不可轻易同意开发商删除商品房买卖合同示范文本中印制的预先拟定的内容；第四如果是必须填写自行约定内容或删除商品房买卖合同示范文本中印制的预先拟定的“面积确认及面积差异处理”的有关条款内容，建议向有关专业人士咨询。