【提要】

《合同法》规定了表见代理制度，而《物权法》规定了善意取得制度，在实践中，表见代理与善意取得往往是相互联系、互为因果的，各自从不同的角度对交易安全进行保护。从本案的审判情况中可以对这两种制度的关联性进行比较直观的说明。

【案由】

房屋买卖合同纠纷

【审结时间】

2007年12月

【案情】

两原告系夫妻关系，与第三人是原告一的妹夫。位于南宁市仙葫开发区某地块的土地使用权原登记在原告一名下，原告在该土地上建房时，委托第三人管理建房事宜，建成后第三人居住在该房屋内。2004年3月5日，第三人以两原告的名义，与被告签订一份《房地产买卖契约》，将上述房地产出售给被告，成交价格为42万元。同年4月20日，第三人又以两原告的名义，与被告签订了一份《协议书》，内容为将上述土地转让给被告。《房地产买卖契约》签订后，被告交纳了全部购房款，第三人则以两原告的名义，向原告出具了购房款的《收条》。随后，双方于2004年12月在房屋产权管理部门和土地管理部门办理了变更登记手续，将房屋和土地过户到了被告名下。2007年2月26日，两原告以被告与第三人恶意窜通损害其合法权益为由，诉至法院，请求确认土地转让协议无效，并确认土地使用权归原告所有。

法院经审理认为:在本案中，虽然没有直接证据证明第三人在与被告签订《房地产买卖契约》及土地转让《协议书》时取得了原告的授权，但综合全案的证据及当事人陈述，第三人与原告系亲属关系，存在信任的基础;而第三人在向被告出卖房屋前一直居住使用该房屋，在其为被告办理房地产过户登记手续时，诈骗罪的构成要件。也能够向行政机关提供相关证照的原件从而顺利完成过户手续;另外，在交易完成后长达3年的时间内，两原告也没有提出异议。因此，即使第三人确实没有取得两原告的授权，被告也有理由相信王梓佳有权代理两原告与其进行交易，同时，俞立发支付了相应的对价，没有证据证明双方的成交价明显低于当时的市场价。因此，第三人的行为构成表见代理，诈骗罪的构成要件。其代理行为是有效的。两原告主张被告与第三人签订的土地转让《协议书》无效，不予支持，被告作为善意并支付了对价的相对人，其合法权益应受到法律保护。此外，土地管理部门已经完成了土地过户登记，而两原告提供的证据并不足以推翻这一登记，因此，在这一登记被撤销前，两原告要求确认土地所有权归其所有没有事实和法律依据，不予支持。一审法院最后作出判决，驳回了两原告的诉请求。

【评析】

本案是一起典型的表见代理与善意取得并存的买卖合同纠纷，笔者希望通过本案例，对《合同法》规定的表见代理制度与《物权法》规定的善意取得制度在买卖合同纠纷中的关联性略作阐述。《合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，第三人向被告转让房地产属于无权代理，法院认定相对人(被告)有理由相信第三人有代理权主要基于以下事实:一是第三人是其中一位原告的亲属关系，存在信任的基础;二是第三人在向被告出卖房屋前一直居住使用该房屋，在其为被告办理房地产过户登记手续时，也能够向行政机关提供相关证照的原件从而顺利完成过户手续;三是在交易完成后长达3年的时间内，两原告一直没有提出异议;四是被告支付了合理的对价，没有明显低于当时的市场价。因此，法院判决认定房屋买卖协议有效。另一方面，从所有权取得的角度来说，《物权法》第一百零六条规定了善意取得制度，即无处分权人将不动产或动产转让给受让人，如果受让人善意、支付对价、并履行了登记或交付手续的，受让人取得该财产的所有权。本案中，被告受让诉争财产完全符合上述条件，诈骗罪的构成要件。因此，被告已经合法取得了房屋所有权，原告要求确认其仍享有房屋所有权不能得到支持。

从本案可以看出，《合同法》的表见代理制度与《物权法》的善意取得制度，在立法本意上是相通的，即以保护交易安全为目的，对有限的社会资源在争议各方之间进行强制性的配置。因此，只要相对人基于善良的本意，并且尽到了必要的注意义务，其交易就能够得到法律保护，从这个意义上说，表见代理中的"相对人有理由相信行为人有代理权"与善意取得中的"受让人善意并支付对价"具有相通性。但这种相通性不代表二者可以混同，在司法实践中对这两种制度加以区分的必要性在于:表见代理制度以原因行为为调整对象，保护的是与具有债权相对性特点的合同权利;而善意取得制度调整物权变动纠纷，必须满足物权取得的要件，即依法登记或交付，非经依法登记或交付，受让人不能主张物权。因此，就买卖合同而言，表见代理的成立不必然意味着善意取得。

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