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飞越千山

--学习力.思想力.行动力著名律师解答新婚姻法下离婚房产分割困难

2011-08-2021:58:55|分类:时政评论|标签:|字号大中小订阅2011年08月17日13:09来源:凤凰网房产北京京中国法律师事务所高级治理顾问，著名房产律师秦兵，对离婚时的各种房产如何分割做出了解答:1.婚前一方贷款买的屋子，离婚时回谁?

在现实生活中，很多时候是一方在婚前交了首付款，办理了贷款手续，而婚后两人共同偿还贷款，离婚时认定房产回产权登记方。对于婚后参与还贷的一方来说，婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时根据婚姻法第三十九条第一款规定的照顾子女和女方权益的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

2.夫妻共有的房屋，一方瞒着另一方卖了，怎么办?一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付公道对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。另一方的利益如何得到保证呢?夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。

3.夫妻双方婚后给子女买的房产，离婚时回谁?假如夫妻双方明确表示将屋子赠予孩子，且房屋登记在未成年人名下，屋子的产权人就是孩子，那么房产就是孩子的财产，父母离婚时孩子名下的房屋不能作为夫妻共同财产分割。固然父母离婚时无权处分该房产，但父母离婚后，父母中抚养孩子的一方可以与孩子共同生活在孩子名下的房屋中。

4.婚后父母出资为子女买的屋子如何认定?在实际生活中，父母出资为子女结婚购房往往倾注全部积蓄，一般也不会与子女签署书面协议，假如离婚时一概将房屋认定为夫妻共同财产，势必违反了父母为子女购房的初衷和意愿，实际上也侵害了出资购房父母的利益。《婚姻法解释(三)》明确婚后一方父母出资为子女购买不动产且产权登记在自己子女名下的应认定为夫妻一方的个人财产。

5.婚前或婚姻存续期间赠与对方的屋子，如何认定?当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。就是说，除了特殊情况以外，一般人的房屋赠与都必须要到房屋变更登记以后才能生效，假如没有变动，赠与方是有权撤销赠与的。

6.婚后一方用夫妻共有财产为第三者买房，如何认定?婚姻中一方在另一方不知情的情况下用夫妻共有财产为第三者买房，并且产权证名字为第三者时，无过错方不能取得房屋所有权，但可以起诉擅自处分共有财产的一方，对无过错一方进行赔偿。在离婚时无过错一方可以多分财产，并要求过错一方给付精神损害赔偿金。7.父母在婚前为子女买了房，房产证只写了子女配偶的名字，离婚时房产如何分割?

根据《婚姻法司法解释二》的规定。这种情况要看父母当时把房屋登记在子女配偶名下的真实意思表示是什么。并且这种意思表示一定是要在离婚诉讼前形成的。假如属于赠与性质，那么该房屋属于子女配偶的个人财产。

8.父母在婚前为子女买了房，房产证写了子女和配偶两人的名字，离婚时房产如何分割?

根据婚姻法司法解释二、三的精神，父母在婚前为子女购买的房屋，登记在了子女夫妻双方的名下，这种行为能否算作父母昭示给予子女夫妻双方的赠与，不能一概而论，这种情况下双方需要举证支持自己的观点。

9.父母在婚前为子女买了房，房产证只写了子女配偶的名字，并且公证屋子赠予给子女的配偶，离婚时房产如何分割?

根据《婚姻法司法解释二》第二十二条规定，当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。父母在婚前为子女买了房，房产证只写了子女配偶的名字，并且公证屋子赠予给子女的配偶，父母实际上是将房屋明确赠与给了子女的配偶，并且还用公证加强了此行为的法律效力。所以这个屋子应该属于子女配偶的个人财产。在离婚时，另一方不能主张分割此房产。

10.父母在婚后为子女买了房，房产证只写了子女配偶的名字，离婚时房产如何分割?

根据婚姻法司法解释二、三的规定，此种情况不能当然的被推定为对子女配偶一方的赠与，具体此行为属于什么性质还要看父母作出此行为时真实的意思表示如何。

11.父母在婚后为子女买了房，房产证写了子女和配偶两人的名字，离婚时房产如何分割?

根据《婚姻法司法解释二》第二十二条规定，当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。父母在婚后为子女买了房，房产证写了子女和配偶两人的名字，一般认定为向双方赠与，该房屋属于夫妻共同财产。

12.父母在婚后为子女买了房，房产证只写了子女配偶的名字，并且公证屋子赠予给子女的配偶，离婚时房产如何分割?

根据《婚姻法司法解释二》第二十二条规定，当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。父母在婚后为子女买了房，房产证只写了子女配偶的名字，并且又以公证的形式赠与给了子女配偶，父母的意思表示非常明确，所购房产是对子女配偶的明确赠与，属于子女配偶的个人财产。离婚时房产仍然属于子女配偶个人。

13.屋子由一方付首付，婚后由这一方付按皆冬房产证上是夫妻两人的名字，离婚时房产如何分割?

由于屋子是一方在婚前支付的首付，所以这部分首付款应该属于一方的个人财产。婚后由这一方付按揭的部分，固然是一人进行还贷，应认定为夫妻共同财产。在离婚时，房屋变现后除往首付款部分，双方平分。当然，在这种情况下，假如一方确实能证实其还贷资金是婚前个人财产，那么婚后还贷部分不应该被认定为夫妻共同财产。

14.夫妻双方共同付首付和按皆冬房产证只写了一方的姓名，离婚时一方对另一方做出补偿，另一方是否需要举证?如何举证?应该留意哪些题目?

在这种情况下原则上是先由双方协商处理。假如协商不成请求法院分割财产的，另一方需要对其出资情况进行举证。证据一般是银行转账单据，工资证实等能够证实实际出资的证据。夫妻双方共同出资时要保存好相应的出资单据和自己的财务证实单据，养成良好的记账习惯也是必不可少的。

15.婚后屋子首付由一方支付，且房产证上姓名是这一方，两人婚前有婚前协议，离婚时所有财产对半分，包括屋子。这种情况是按照法律来，还是按照婚前协议来?

根据《婚姻法》规定，离婚时夫妻双方之间财产的分割遵循的是"有约定从约定，无约定从法定"的原则，假如夫妻双方之间有婚前协议，那么首先是要按照婚前协议来执行的。

16.怎样的婚前协议具有法律效力?

所谓婚前协议是指将要结婚的男女双方为结婚而签订的、于婚后生效的具有法定约束力的书面协议，是对双方各自财产的权属以及债权债务范围的承担所作出的约定。

根据《婚姻法》第十九条规定，"夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产回各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。"

从《婚姻法》规定来看，婚前协议必须采用书面形式才成立。婚前协议也属于合同的一种，协议须在双方同等自愿的基础上订立，不存在胁迫、欺诈等情形，只要是双方都自愿认可的婚前协议除合同法规定的合同无效情形外原则上都受到法律的保护。

北京市京中国法律师事务所张中国法律师和刘伟涛律师也为此文撰写作出了重要贡献

加了名未必能分一半没加名未必一定没份

上海联业律师事务所主任律师王展解答婚姻法新司法解释引发的夫妻房产产权回属困惑:

1.我父母的屋子拆迁了，分到两套屋子，其中一套回我所有。当时我已经结婚了，那么假如我离婚的话，这套屋子是我个人的还是夫妻共同财产?

该房屋系你父母原有房屋拆迁安置所得，且登记在你一人名下，根据《婚姻法》司法解释第七条原则精神，应当认定为你父母对自己子女一方的赠与，所以该房屋应当认定为你个人财产。

2.我跟我老公结婚的时候，公公婆婆出了首付，我们自己还房贷。现在我们拿到了屋子，房产证上写的是公公婆婆他们两个人的名字，万一离婚了，我还有没有份?

由于该房产登记在公公婆婆的名下，则该房产应当认定为公公婆婆的财产。但是，就还贷部分，假如你有证据证实是你们夫妻共同偿还的，则偿还的部分应当认定为你们夫妻共同债权，你可以就其中一半向公公婆婆进行主张。

3.往年，我自己买了一套期房，今年结婚，但是房产证要明年拿，然后我想问下明年拿房产证后，这个屋子老公有没有份?

个人婚前购买的房产，假如是一次性付款的，结婚时无论是否办生产权证，都应当认定为婚前个人财产。假如是贷款，且夫妻双方共同还贷，则离婚时需要对对方进行补偿。补偿的数额根据贷款已偿还部分及其产生的增值来计算。

4.我跟老公结婚时，男方父母首付，房产证上也是男方的名字，但是我一个人在还贷款，这也算男方个人财产么?

应当属于男方个人财产，但是对于还贷的部分及增值，应由男方给予补偿。

5.三年前我家拆迁，分了三套房，后来我结婚了，把女方名字加进了其中一套的房产证里面，那离婚的话她是不是要分我半套屋子?拆迁的时候，我们还没结婚。

由于拆迁时尚未结婚，因此该房屋本应属于男方个人财产，但是结婚后将女方名字登记上往，即意味着男方将部分产权份额赠与女方产权。但是离婚时并不一定就能得到一半，假如结婚时间并不长，也没有其他特别理由，估计只能分得10%到30%。

案例

1.妻有权独占我父母出资所购房产吗?2011年07月20日09:16来源:新民晚报

张先生问:我于2007年与宋某结婚，因刚工作不久便在市区借房居住。往年，在老家做生意的父母出资150万元为我们在外环四周购置了一套88平方米的二手房。签买卖合同时，考虑到限购政策，妻子提生产证先办在她一人名下，我们也就答应了。现在我们面临感情危机，预备离婚时，妻子竟然提出这套屋子既然登记在她的名下，就证实是我父母赠与她个人的，我无权分割。请问律师:这一说法对吗?

菅律师答:你妻子宋某的说法是错的。最高人民法院关于适用《婚姻法》若干题目的解释(二)规定:"当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。"按照上海市高院目前的相关文件规定，假如婚后父母出资，房产证办理在夫妻两人名下，视为是对两人的赠与;假如房产证办理在自己子女一方的名下，视为对自己一方的赠与;假如房产证办在另一方名下，也视为是对双方的赠与。本案中，由于产证办在你妻子一个人名下，应视为父母对你们双方的赠与，你当然有权分割这套屋子。

2.结婚后共同还贷未必是共同房产2011年07月12日08:30来源:合肥晚报作者:杨赛君结婚前买的屋子离婚之后算是夫妻共同财产吗?个人婚前财产及产生的孳息会不会由于结婚而改变所有权的性质呢?答案是否定的。近日，肥西县人民法院小庙法庭就审结了这起关于夫妻共同财产的离婚案件。

2005年9月，李某在市区购买了一套商品房，首付20万元，银行按揭贷款40万元，并办理了房屋产权证。2007年10月，李某与谢某结婚，李某所买的房产也升值了不少。婚后，双方共同偿还银行贷款。今年3月，因夫妻感情不和，李某向法院起诉离婚。此时，该房产的市值已达100多万元。在谈及房产的分割时，谢某主张该房屋目前的价值除往20万元首付款以及李某婚前偿还的贷款之外，其他的部分属于夫妻共同财产，要求对这部分共有财产进行分割。李某则以为，该房产是自己的婚前个人财产，结婚后仍然回自己所有，因此不同意分割。

法院经审理以为，此房产为李某婚前个人财产，不因结婚而自动转化为夫妻共同财产。李某和谢某在婚后没有就该房屋的所有权达成新的约定，即使谢某共同还贷，也不能取得房屋的所有权。当婚姻关系不再存续时，其拥有的权利仅是已付购房款的原价及利息的返还，而不能对婚前按揭房升值产生的孳息主张权利。(刘科委程磊本报记者杨赛君)

3.婚前父母独资一次性付款买房，儿媳妇没份

个案:小吴结婚的时候，由父母出资200万元一次性付款购置了一套100平方米的物业。后来由于双方感情不和，决定离婚。根据新的婚姻法，小吴的妻子能否取得部分产权呢?

解读:婚后由一方父母出资购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可视为对自己子女一方的赠与，应认定该不动产为夫妻一方的个人财产。假如是由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方名下的，可以认定该不动产为按照双方父母的出资份额按份共有，但有证据证实赠与一方的除外。

罗列军律师解释说，这点也跟《婚姻法》有了比较大的变化，"以前是说，婚姻存续间取得的财产，包括来自一方或双方的父母，都属于夫妻共同财产，而以后，个人财产的范围有了明显扩大，比如女方父母出钱买的房，产权登记在女儿名下，那么这套房就明确是女儿一方所有，非夫妻共同财产。"他直言，这显然有利于实际购房的一方。按照小吴的案例，由于小吴的父母是一次性付款购买了屋子并赠予了小吴一个人，所以便算是离婚，小吴的妻子无法取得产权。

而在现实生活中，很多时候是一方在婚前交了首付款，办理了贷款手续，而婚后两人共同偿还贷款，离婚时认定房产回产权登记方。对于婚后参与还贷的一方来说，婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时根据婚姻法第三十九条第一款规定的照顾子女和女方权益的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

4.男方父母出资，房产证只有儿媳，另一方也有权分割

个案:张先生于2007年与宋某结婚，往年，在老家做生意的父母出资150万元为购置了一套88平方米的二手房。签买卖合同时，考虑到限购政策，张先生的妻子提生产证先办在她一人名下。现在两个人面临感情危机，预备离婚时，妻子竟然提出这套屋子既然登记在她的名下，以为是张先生的父母自愿赠与她个人的，而张先生则无权分割。因此，张先生想请问律师:这一说法对吗?

解答:律师以为，张先生妻子宋某的说法是错的。假如婚后父母出资，房产证办理在夫妻两人名下，视为是对两人的赠与;假如房产证办理在自己子女一方的名下，视为对自己一方的赠与;假如房产证办在另一方名下，也视为是对双方的赠与。

所以，"便算是产证办在张先生妻子一个人名下，应视为父母对你们双方的赠与，你当然有权分割这套屋子"。

5.丈夫隐瞒妻子卖房，妻子讨不回来屋子

个案:霍女士问:丈夫李某，不久前隐瞒自己，把夫妻共有的一套199平方米的屋子出售后把钱拿往做生意了，现在生意亏本，霍女士也想离婚，想问律师，自己能否把屋子追回来不卖了。

解释:新规规定:登记于一方名下的夫妻共同所有的房屋，一方未经另一方同意将该房屋出售，第三人善意购买、工商管理学硕士支付公道对价并办理登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持，但该房屋属于家庭共同生活居住需要的除外。夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失的，离婚时另一方有权请求赔偿损失。

"很多人肯定要问，那配偶的权利怎么保护，新规说了，离婚时另一方有权请求赔偿损失。"不过，律师也以为，追讨在事实上是很难操纵的，所以最好的办法就是:既然是双方共同购买的房屋，房产证两个人的名字都要有!农业推广硕士"建议以前没名字的，都早点往加个名字!"记者詹青

分割财产方法:1.按揭购买房产需分割升值差价。2.夫妻房产赠与协议没过户可撤销。3.父母婚后给子女购房仍回个人

附录一:

1、《中华人民共和国婚姻法》第十条

有下列情形之一的，婚姻无效:

(一)重婚的;

(二)有禁止结婚的支属关系的;(三)婚前患有医学上以为不应当结婚的疾病，婚后尚未治愈的;

(四)未到法定婚龄的。

2、《中华人民共和国婚姻法》第十八条

有下列情形之一的，为夫妻一方的财产:

(一)一方的婚前财产;

(二)一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等用度;

(三)遗嘱或赠与合同中确定只回夫或妻一方的财产;

(四)一方专用的生活用品;

(五)其他应当回一方的财产。

3、《中华人民共和国婚姻法》第三十二条第三款

有下列情形之一，调解无效的，应准予离婚:

(一)重婚或有配偶者与他人同居的;

(二)实施家庭暴力或*、遗弃家庭成员的;

(三)有赌博、吸毒等恶习屡教不改的;

(四)因感情不和分居满二年的;

(五)其他导致夫妻感情破裂的情形。

4、《中华人民共和国婚姻法》第三十九条第一款

离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。

5、《中华人民共和国婚姻法》第四十六条

有下列情形之一，导致离婚的，无过错方有权请求损害赔偿:

(一)重婚的;

(二)有配偶者与他人同居的;

(三)实施家庭暴力的;

(四)*、遗弃家庭成员的。

6、《中华人民共和国合同法》第一百八十六条

赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。

具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。附录二:(2011年7月4日最高人民法院审判委员会第1525次会议通过)

为正确审理婚姻家庭纠纷案件，根据《中华人民共和国婚姻法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，对人民法院适用婚姻法的有关题目作出如下解释:双证班

第一条当事人以婚姻法第十条规定以外的情形申请宣告婚姻无效的，人民法院应当判决驳回当事人的申请。

当事人以结婚登记程序存在瑕疵为由提起民事诉讼，主张撤销结婚登记的，告知其可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

第二条夫妻一方向人民法院起诉请求确认亲子关系不存在，并已提供必要证据予以证实，另一方没有相反证据又拒尽做亲子鉴定的，人民法院可以推定请求确认亲子关系不存在一方的主张成立。

当事人一方起诉请求确认亲子关系，并提供必要证据予以证实，另一方没有相反证据又拒尽做亲子鉴定的，人民法院可以推定请求确认亲子关系一方的主张成立。

第三条婚姻关系存续期间，父母双方或者一方拒不履行抚养子女义务，未成年或者不能独立生活的子女请求支付抚养费的，人民法院应予支持。

第四条婚姻关系存续期间，夫妻一方请求分割共同财产的，人民法院不予支持，但有下列重大理由且不损害债权人利益的除外:

(一)一方有隐躲、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益行为的;

(二)一方负有法定扶养义务的人患重大疾病需要医治，另一方不同意支付相关医疗用度的。

第五条夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。

第六条婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。

第七条婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。

第八条无民事行为能力人的配偶有*、遗弃等严重损害无民事行为能力一方的人身权利或者财产权益行为,其他有监护资格的人可以依照特别程序要求变更监护关系;变更后的监护人代理无民事行为能力一方提起离婚诉讼的，人民法院应予受理。

第九条夫以妻擅自中止妊娠侵犯其生养权为由请求损害赔偿的，人民法院不予支持;夫妻双方因是否生养发生纠纷，致使感情确已破裂，一方请求离婚的，人民法院经调解无效，应依照婚姻法第三十二条第三款第(五)项的规定处理。

第十条夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产回产权登记一方，尚未回还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

第十一条一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付公道对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。

第十二条婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。

第十三条离婚时夫妻一方尚未退休、不符合领取养老保险金条件，另一方请求按照夫妻共同财产分割养老保险金的，人民法院不予支持;婚后以夫妻共同财产缴付养老保险费，离婚时一方主张将养老金账户中婚姻关系存续期间个人实际缴付部分作为夫妻共同财产分割的，人民法院应予支持。

第十四条当事人达成的以登记离婚或者到人民法院协议离婚为条件的财产分割协议，假如双方协议离婚未成，一方在离婚诉讼中反悔的，人民法院应当认定该财产分割协议没有生效，并根据实际情况依法对夫妻共同财产进行分割。

第十五条婚姻关系存续期间，夫妻一方作为继续人依法可以继续的遗产，在继续人之间尚未实际分割，起诉离婚时另一方请求分割的，人民法院应当告知当事人在继续人之间实际分割遗产后另行起诉。

第十六条夫妻之间订立借款协议，以夫妻共同财产出借给一方从事个人经营活动或用于其他个人事务的，应视为双方约定处分夫妻共同财产的行为，离婚时可按照借款协议的约定处理。

第十七条夫妻双方均有婚姻法第四十六条规定的过错情形，一方或者双方向对方提出离婚损害赔偿请求的，人民法院不予支持。

第十八条离婚后，一方以尚有夫妻共同财产未处理为由向人民法院起诉请求分割的，经审查该财产确属离婚时未涉及的夫妻共同财产，人民法院应当依法予以分割。

第十九条本解释施行后，最高人民法院此前作出的相关司法解释与本解释相抵触的，以本解释为准。

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