《划拨土地使用权管理暂行办法》第十一条规定：“转让、抵押土地使用权，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让、抵押;转让、抵押地上建筑物、其他附着物所有权，其使用范围内的土地使用权随之转让、抵押。但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。”

　　上述规定即是遵循了“房随地走”和“地随房走”的双向原则。

　　七、以共有房地产抵押时，要取得共有人同意

　　根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第五十四条：按份共有人以其共有财产中享有的份额设定抵押的，抵押有效。

　　共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。

　　八、相关证明

　　这是与房屋产权抵押登记一样的法定要求，抵押人是集体所有制企业的，在抵押时要提交企业职代会通过抵押的合法有效证明文件。抵押人若是三资企业或股份制企业，在抵押时要提供董事会同意抵押的证明。依法以集体土地使用权抵押的，要提交集体土地所有权人同意抵押的证明。其他类型的企业的相关证明要求如房屋产权抵押登记的要求一样。

　　九、抵押登记资料中的有关问题

　　在抵押登记过程中，首先，抵押人必须向登记机关提交完整、真实、准确、合法有效的登记资料，如果登记资料存在不完整的瑕疵，应当补正，一般情形下不会影响登记的效力。如果登记资料不真实，将直接导致登记的不具有效力的后果。登记资料不真实一般表现为下列情形：1、抵押物存在权利争议，如已出售的商品房;2、不符合法定通过要件，未经企业有关机构，如职工代表大会、董事会、股东大会通过的;3、未经企业职代会通过，但抵押人提交了通过的虚假证明的;4、登记资料中抵押房屋面积与实际面积出入较大的;5、将未获得"大产权证"或产权证的实际已在销售的房屋作为在建房屋抵押的;6、将已获得产权证的房屋，而因抵押人原因无法提交产权证作为在建房屋抵押的;7、批量房屋、整体小区房屋抵押中，登记机关没有对应建设规划项目的房屋进行抵押登记的;8、抵押合同不真实、虚假抵押合同;9、抵押房屋价值未进行评估的，或评估值严重失真，虚假评估、10、抵押人未提交抵押登记房屋对应的的等等。其次，抵押登记时，未对抵押房屋按套、户进行特定化，将导致抵押登记无效。第三、有争议的房屋权属进行登记的，抵押登记无效。

　　房屋产权抵押登记机关对抵押人提交的登记资料负有审查义务，对不符合登记规定的，应书面通知申请人不予登记。

　　十、在建房屋(在建工程)的抵押

　　1、在建房屋抵押合同的法律性质。

　　在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。这里的在建工程是指该建筑工程未完工，不包括已部分完工的情形，在建房屋抵押与一般房屋抵押是有区别的，两者最大的区别在于抵押权的理论成立的时间不同。在建房屋抵押是以将来建成的房屋作为抵押标的物的，因此抵押权只能在房屋建成后方才成立，这种理论意味着，在建房屋抵押合同是以设定某种将来权利为目的的抵押合同，而不是现在即可设定某种权利。从这个意义上说，在建房屋抵押合同是附条件的民事法律行为，只有在条件成就时，某种权利方可设立。

　　值得注意的是，在实际中，理论上和实务上没有将抵押合同的成立生效与抵押权的成立区分开来。应当认为，抵押合同仅是设定抵押权的民事行为，是抵押权发生的必要条件，但并不是抵押权发生的充分条件。作为物权，抵押权是否成立除有抵押合同外还须有另外的要件。只有有效的抵押合同，才能发生当事人双方设定抵押权的权利义务。但抵押权不成立并不等于抵押合同无效。因此，应当将抵押合同的成立和生效与抵押权的成立和生效区分开来。关于抵押合同成立与生效的条件，应当分别适用《中华人民共和国合同法》的规定与房地产抵押的法律规定，基于抵押登记法律与《中华人民共和国合同法》规定，登记机关应当允许抵押当事人对抵押附条件成立进行约定，即对在建房屋标的价值点作为抵押点进行约定。然后，登记机关将此抵押向社会以及房屋交易市场进行公告公示。

　　2、在建房屋抵押登记的实际状况。

　　上述观点似乎合理，但实际立法状况是我国目前尚无专门的规定，只是散见在抵押相关法规之中，而实际登记程序上，只能适用现行法定登记程序，首先要对在建房进行评估，以作这抵押价值，此时评估只能反映房屋未建成时的某一基准时的价值，而不可能评估获得房屋建成后的评估值，因此，将抵押标的设定建成后的房屋是行不通的。因此，唯一能实现并通过抵押的方法，只能将抵押标的、评估锁定在在建的某一基准状态时点，作一次抵押登记(可理解为预告登记)，由登记进行公告公示(预告公告)。待房屋建成后，再作一次评估，然后向登记机关再抵押重新登记(或变更登记)，并由登记机关再次进行公告公示。这样也符合《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款“以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明以下内容：

　　(1)《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号;

　　(2)已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额;

　　(3)已投入在建工程的工程款;

　　(4)施工进度及工程竣工日期;

　　(5)“已完成的工作量和工程量。”、 “以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。”等规定。

　　十一、房地产抵押后新增房屋的受偿问题

　　房地产抵押后，土地上新增的房屋不属抵押物。　《中华人民共和国担保法》、《城市房地产管理法》规定，房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产，需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋的所得，抵押权人无权优先受偿。

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