为了加强房地产抵押管理，维护房地产市场秩序，保障抵押当事人的合法权益，国家建设部根据《城市房地产管理法》和《担保法》，制定了《城市房地产抵押管理办法》。该办法设专章对房地产抵押登记作了规定，其主要内容是：房地产抵押合同自签订之日起30日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。

　　办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件：抵押当事人的身份证明或法人资格证明;抵押登一记申请书;抵押合同;《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》。共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明;可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料;可以证明抵押房地产价值的资料;登记机关认为必要的其他文件。抵押合同发生变更时，抵押当事人应在变更之日起15日内，到原登记机关办理变更抵押登记。

　　(2)抵押权实现后的登记。当房地产抵押人按期履行了债务或者由于其他原因使抵押权归于消灭后，《城市房地产抵押管理办法》规定，抵押关系终止时，抵押当事人应当在终止之日起15日内，到原登记机关办理注销抵押登记。这样规定的目的是，避免房地产抵押权消灭后，形式上的房地产抵押权即登记簿上的抵押权仍然存在。

　　综上所述，在本案中，原、被告签订房地产抵押合同后，未到房地产管理部门办理抵押登记，故其抵押合同未生效，不具有法律约束力，亦不能根据抵押合同的约定对抗第三人。即在本案中，被告北京天亿公司将抵押的仓库用房出售给第三人张天虹，并办理了产权过户手续。故此，原告建设银行不得以抵押的事实对抗第三人张天虹，亦不能以抵押的事实要求法院确认被告与第三人之间的买卖关系。可见，房地产抵押合同签订后未办理抵押登记，对于抵押权人(债权人)而言，其能否正常处理抵押物实现自己的债权是有很大风险的，本案就属于这样的情况，导致原告建设银行无法处分抵押物实现自己到期的债权，亦给自己造成了经济损失。

　　二、在本案中，原、被告签订的房地产抵押合同未生效，但该合同并不影响原、被告签订的借款合同。

　　所谓借款合同，是指当事人之间约定一方将自己所有的或者合法经营的资金出借给他方，他方在约定的期限内将同等种类、数量的本金和约定的利息返还的合同。借款合同的法律特征主要有：(1)借款合同的标的物只能是货币或者有价证券。合同的标的若是货币，在我国主要是指人民币。(2)借款合同是转移标的物所有权的合同。(3)借款合同一般为有偿合同，依照中国人民银行规定，商业银行应当计付利息。(4)借款合同一般是要式合同。根据《借款合同条例》的有关规定，保证借款合同履行的担保方式主要有两种，即抵押和保证。在本案中，被告北京天亿公司与建设银行在签订借款合同时已经签订了借款书面协议，而且被告北京天亿公司也已从建设银行提取了借款现金，借款合同已经转移了标的物(借款现金)的所有权。从以上的法律特征和双方当事人的事实行为当中就可以看出，原告建设银行和被告北京天亿公司之间签订的借款合同是符合法律规定的。

　　但在本案中，被告北京天亿公司用足够的财产作抵押，并且作为从合同保证借贷合同的履行。在这里，抵押的有效、无效是否影响借款合同的生效?根据法律规定，在借款合同当中，设有抵押，那抵押合同只是借款合同的一个从合同。当主合同无效时，从合同才无效。当从合同无效时，根本不影响主合同的效力。因此，在本案中，不管抵押合同是否有效，均不影响本案的借款合同效力。

　　由此可见，本案中的被告北京天亿公司与建设银行签订的借贷合同，是在双方真实意思的表示下自愿签订的，其借款合同的内容没有违背法律的规定，因而是真实、合法、有效的合同，对双方当事人产生法律约束力，双方当事人的权利和义务也应依法受到法律的保护。故此，在本案中，原告与被告签订的抵押合同未生效，而且被告将抵押物已处理，导致原告的到期债权无法实现，但这并不影响原、被告之间的借款合同，即被告应负有向原告建设银行偿还贷款本息的义务。故本案法院判决被告北京天亿公司在判决书生效之日起10日内向原告支付贷款本息223256元是正确的。

　　本案的判决是符合法律规定的，也是正确的。但遗憾的是，本案的判决可能是一张“空白”的判决书，因为本案被告面临破产，没有履行债务的能力，亦没有其他可供执行的财产，导致原告建设银行的贷款本息无法追回。其实，对于本案的原告，只要在放贷的过程中，将本职工作做得细致一些，便可挽回20多万元的经济损失。在此再次提醒抵押权人，对于《担保法》规定的必须办理抵押登记的，特别是房地产用于抵押的，一定要去相关的部门办理抵押登记，否则其与他人签订的抵押合同是不生效的，亦不能对抗第三人。

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