如何办理手续?

　　购买房地产的目的一般有两种：一是为了消费，二是为了投资，并使之升值。然而由于房产是一种不动产，流动性很差，且难于变现，因而能否投资升值，往往要受到很大的制约。有时还可能造成资金积压。这样，投资房产就不能不考虑到如何将其随时进行盘活。而要盘活房产，最有效的方法之一就是要考虑到如何进行房地产抵押。因此，了解房地产抵押的有关事宜，对于以投资为目的的购房者来说，非常必要。下面就此进行必要的介绍。

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　　(一)房地产抵押的基本条件

　　根据我国《担保法》的有关规定，下列房地产可以设定抵押;

　　(1)抵押人所有的房屋和其他地上定着物;

　　(2)抵押人依法有权处分的国有土地的使用权、房屋和其他地上定着物;

　　(3)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地使用权。

　　同时，下列房地产不得设定抵押：

　　(1)土地所有权;

　　(2)耕地、宅基地、自留山等集体所有的，但抵押人依法承包并经发包方同意的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权，以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权除外;

　　(3)用于学校、幼儿园、医院等公益性的房地产;

　　(4)所有权、使用权不明或者有争议的房地产;

　　(5)依法被查封、扣押、监管的房地产;

　　(6)其他依法不得抵押的房地产。

　　房地产可以重复设定抵押。根据我国法律的规定，如果房地产抵押后，该房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。也就是说重复抵押是允许的，但该房地产的价值要大于(或等于)它所担保的债权的总和。

　　(二)银行发放抵押贷款时要对房地产进行重新估价

　　抵押贷款申请人买进房地产时的价格，称为房地产成交价格。但是，金融机构并不把房地产成交价格作为确定抵押房地产价值的依据，而必须由发放抵押贷款的金融机构委托房地产估价机构对该房地产重新估价。因为当债务人不履行债务时，债权人(即金融机构)需要将该房地产予以变卖来实现它的债权，所以金融机构必须了解该房地产的实际价值是多少，这样才能确定其贷款额度(按房地产价值的一定比率确定)，以确保贷款的安全。

　　(三)如何签订个人住房抵押贷款合同

　　在个人住款业务中，借款人与银行需签订书面的《住房抵押借款合同》，该合同主要包括抵押合同和借款合同两部分。

　　借款合同应包括：

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