相关法律问题

　　一、相关名词解释

　　房改房 又叫已购公房，是指享受国家房改优惠政策的住宅。居民将现住公房以标准价或成本价扣除折算后(旧住宅还要扣除房屋折算)购买的公房。房改房又分为成本价、标准价(优惠价)等。房改房是一项公有住房私有化的改革,将过去福利分房的住宅用低于市场的价格卖给职工. 已购公房则是实行公房私有化改革的结果,实现了产权私有.

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　　商品房 是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、增与、交换的房地产。属于全部产权。

　　小产权房 也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到的法律认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部是可以转让、置换。

　　经济适用房 具有社会保障性质的商品住宅，它具有经济性和适用性。经济性：是指住房价格相对市场价格而言即比市场商品房价格低，能够适应中低收入家庭的承受能力，适用性指住房的和建筑标准上强调使用效果，而不是降低标准。我国在1998年房改的同时就实行了经济适用房政策。

　　二、案例：

　　老王的老伴早年去世，老王和老伴有两个儿子。2000年老王单位有机会购买一套现居住的房改房，由于老王和大儿住在一起，小儿又有房屋所以老王意欲将这套房子给大儿，让大儿单方面出资购买了此房，但房产证上仍是老王的名字。2008年老王因病去世，当时并未来急立下遗嘱。年底时大儿子想把房子正式过户到自己名下，但是弟弟不同意，要继承父亲的遗产，要分房子。这种情况该如何处理?

　　根据物权法规定，本案的房产登记在老王名下，这处房子的所有人就是老王，也就是说这处房子在老王去世后就成了老王的遗产。大儿出钱买房，只能说明大儿子与老王之间存在债权债务关系，而不能认定大儿子是产权人。在老王没有订立遗嘱的前提下，两个儿子都是继承人，在没有其它法定继承人时，两个儿子均分该处房产。但是，由于大儿子和老王存在债权债务关系，大儿子可就该房产价值先实现债权偿还，然后就剩余价值和弟弟均分。但是，在实践中往往很难证明父子之间存在债权债务关系。

　　如果老王留有遗嘱说将房子留给老大，但是弟弟的户口也在这出房改房中，并不配合迁户口，还能否办理房产过户?在这种情况下，即使通过法院判决房产由老大一人继承，弟弟仍不配合，也很难实现房产过户。因为房改房是福利性质的房产，必须保证同住人的合法权益，根据现行政策，必须有同住成年人签字确认表示同意才可以，所以对房改房继承或者买卖时牵扯户口问题的过户，只要一方不配合，操作起来就困难重重，建议协商解决。

　　三、常见问题

　　1、什么条件的公有住房可以参加公房出售?哪些公有住房不宜出售?

　　(一)出售的公有住房必须是成套,独用,完好或基本完好的房屋;

　　(二)《青岛市公有住房出售行办法》明确规定：“已列入旧城改造规划，产权不清，具有历史保护价值，以及市政府认为不宜出售得其他住房不得出售”。除此之外还有下列情况的暂不能购房：《国家教委关于高等学校出售公有住房有关问题的意见》中规定不宜出售的;将住房擅自转租或变相转租的;将承租的住房大面积改变了用途的;全家迁离本处的;承租人全家国(境)外定居或探亲,留学有未成年子女的，已出国的人员或非因公出国，但尚未定居的人员等。

　　2、什么人可以申请购买公有住房?

　　凡是在本市具有常住户且具有完全行为能力的个人可向单位申请购买新分配的公有住房或已租住的公有住房。

　　3、什么是市场价?什么是出售公有住房的成本价?什么是出售公有住房的标准价?

　　市场价是指由住房商品价值决定，并受市场供求因素制约的价格。根据国家有关规定，住房的市场价应包括土地使用权出让金、开发建设成本、利润和税金。

　　成本价是指按照建造公有住房的成本而测定的价格。根据国务院《决定》规定，成本价主要包括：征地和拆迁补偿费;勘察设计和前勘工程费;建安工程费;住宅小区基础设施建设费;管理费;贷款利息;税金。

　　标准价是指按目前的成本价向中低收入职工家庭出售公有住房确有困难的市(县)，依据该市(县)职工家庭平均经济承受能力确定的售房价格。标准价由负担价和抵交价两部分组成。标准价作为过渡性决策价格，要随着中低收入职工家庭经济承受能力的提高而提高，逐步达到按成本价售房

　　4、承租人的户口不在所承租房内，承租人能否申请购房?

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