房产开发公司：

　　借：长期股权投资-投资成本3亿元

　　贷：银行存款3亿元

　　大酒店：

　　借：银行存款3亿元

　　贷：实收资本3亿元

　　第二步：大酒店账务处理：

　　借：银行存款17亿元

　　贷：其他应付款17亿元

　　借：在建工程　20亿元

　　贷：银行存款　20亿元

　　房产开发公司：

　　借：其他应收款　17亿元

　　贷：银行存款17亿元

　　第三步：对外销售

　　房产开发经营公司将拥有的大酒店全部股权，转让给买方。转让价12亿元：

　　借：银行存款12亿元

　　贷：长期股权投资3亿元

　　投资收益9亿元

　　大酒店股权变更，变更公司章程。

　　房产公司同时收回债权：

　　借：银行存款17亿元

　　贷：其他应收款17亿元。

　　案例三、多步交易

　　销售不动产：

　　第一步：以不动产对外投资

　　第二步：转让股权

　　需要买方的股东同意该方案。

　　弊瑞在于：买方股东可能会担心“恶意收购”。

　　案例之四、

　　桥梁公司：中外合资企业

　　外方：60%

　　中方：国有资产经营管理公司40%

　　经营范围：30年的经营权

　　经营8个月之后。。。。。。

　　补偿金额30亿元：(一次性支付70%，21亿元;30%，9亿元分期付清)。

　　CEO顾虑：如何向股东交待?

　　1、应纳营业税=30亿元*5%=1.5亿元

　　2、9亿元应收账款风险?

　　五、视同销售营业税问题

　　以不动产、无形资产(土地使用权)对外用于抵偿债务、分配给投资者、捐赠、换取其他资产等方面，要视同销售。

　　组成计税价=成本*(1+成本利润率)/(1-5%)

　　抵债取得的不动产或者土地使用权，视同外购，只要取得合法的凭据，销售或者视同销售时，均可以扣除买价。

　　六、自建自用业务

　　1、自己拥有非独立核算的施工队伍：不缴建筑环节营业税，也不缴销售不动产营业税。如果今后将该项不动产对外销售时，除了按规定缴纳不动产营业税之外，还需补缴建筑环节营业税---“两道税”。

　　其中：

　　应纳建筑业营业税=施工成本*(1+成本利润率)/(1-3%)

　　施工成本包括材料、工资、费用，但是不包括土地使用权价款。

　　2、委托施工单位建筑该房产，建筑营业税由施工企业缴纳。

　　国税发[2003]89号文件规定：房屋开发公司的待售房产不征房产税。但是，如果将该待售转作自用的，或者转作经营性资产，需要按规定缴纳房产税。

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