在什么情况下承担违约责任
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
    （一）商品房买卖合同约定的办理登记的期限；
    （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋使用之日起90日；
    （三）商品房买卖合同的标的物为已房屋的，自合同订立之日起90日。
      合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

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