从交付使用的次月开始，计征房产税。
七、售后回租、售后回购业务营业税问题（国税函［1999］144号）
八、包销业务的营业税问题
《关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知》（国税函[1996]68
　4号）
广东省地方税务局：
接你省广州市地方税务局《关于房产开发企业包销房产征收营业税问题的请示》（穗地税发〔1996〕 259号），反映房产开发企业与包销商签订合同，将房产交给包销商根据市场情况自订价格进行销售，由房产开发企业向客户开具房产销售发票，包销商收取价差或手续费，在合同期满未售出的房产由包销商进行收购，对此应如何征收营业税。经研究，现答复如下：
在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业—代理业”征收营业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。
九、合作建房的营业税问题（国税函［1995］156号）
第一种方式：合作项目
一、甲方出土地，乙方(房产开发公司)出资金，合作建房：
1、房屋建成后，乙方全部销售取得9000万元，甲方分得30%款项2700万元。
税务处理：乙方按9000万元全额缴纳5%。甲方2700万元按“转让无形资产”税目缴纳5%的营业税。
取得土地时，乙企业：
借：无形资产-土地使用权3000
贷：应付账款-暂估应付款3000
借：开发成本3000
贷：无形资产-土地使用权3000
借：应付账款-暂估应付款3000
贷：银行存款2700
        主营业务成本300
2、房屋建成(330套)后，甲方取得100套商品房，则：乙方
3、甲方以材料合作，缴增值税。
另一种情况：房屋建成后，由乙方经营15年后，其所有权归甲方所有。
此外，甲方出资金，乙方(房屋开发公司)出土地合作建房。
甲方按“金融保险业”税目缴纳5%的营业税。
第二种合作方式：合作办企业
1、甲企业以土地使用权出资，乙方出资金，合作举办房地产开发企业（丙企业），合作建房。
甲方以土地使用权投资，不交营业税。但根据国税发［2000］118号文件规定，评估确认价高于土地账面价值的部分应调增所得额，缴纳企业所得税。
甲企业从丙企业取得的税后分配不交营业税。
2、甲企业以“投资”名义，将土地使用权对外“投资”，取得固定的报酬，视同土地使用权转让，应当依法缴纳营业税。
十、改组业务不征营业税。
公司合并：吸收合并、新设合并
公司分立：存续分立、新设分立
股权重组：股权转让、增资扩股
整体资产转让
股份制改造
整体资产置换（需缴纳营业税）
十一、相关税收优惠
1、空置商品房的税收优惠已经期满。
2、关于经济适用房国家没有税收优惠。
3、企业住房制度改革原则上“只售不租”。单位以标准价销售给职工个人的房产，不交营业税。
4、“拆一还一”业务。
拆迁业务：经县级以上人民政府对外公告，旧城改造统一强制拆迁，单位或个人取得的补偿费是否征收营业税？：粤地税函［1999］295号：经请示国家税务总局：不征。
拆掉80平方，取得120平方，如何征收营业税？：国税函［1995］549号：按成本价计征营业税。因此，80平方按标准价（成本价）计算营业税，40平方按市场价格缴纳营业税。
十二、与销售不动产税目有关的几个特殊问题
（一）“还本销售”业务营业税问题：
国税函［1995］156号：无论将来是否还本（全部、部分），征收营业税时，一律不得减除还本支出。
（二）如何界定销售退回与售后回购
区别在于：销售时合同是如何签订的。
（三）青苗补偿费征税问题：《国家税务总局关于征用土地过程中征地单位支付给土地承包人员的补偿费如何征税问题的通知》（国税函[1997]87号）
辽宁省地方税务局：
　　你局《关于征用土地过程中征地单位支付给土地承包人员的补偿费是否征税的请示》
(辽地税个[1996]311号)收悉。经研究，现批复如下：
　　一、对土地承包人取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地附着物的补偿费收入，应按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的“销售不动产━━其他土地附着物”税目征收营业税。
　　二、对土地承包人取得的青苗补偿费收入，暂免征收个人所得税；取得的转让建筑物等财产性质的其他补偿费收入，应按照《中华人民共和国个人所得税法》的“财产转让所得”应税项目计征个人所得税。
（四）陵墓、墓地征税问题
转让陵墓按销售不动产征税，但转让墓地收入免征营业税。财税［2001］117号：根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第六条的规定，对经营性公墓提供的殡葬服务包括转让墓地使用权收入免征营业税。 
第二讲　土地增值税政策分析及筹划http://lyacc.com
一、征收方式：先预交后清算。
二、征收对象：最基本的核算单位（项目）。
三、征收范围：不动产、土地使用权（转让）
出让不等于转让：土地使用权出让不交营业税、土地增值税。
四、计算方法：
（一）收入额
（二）扣除项目
1、土地价款
2、开发成本（注意：要扣除计入开发成本的土地价款）
3、开发费用：营业费用、管理费用、财务费用。注意：实际扣除时，按下列公式：
(1)（土地价款＋开发成本）*5%(以下)+财务费用
(2)(土地价款+开发成本)*10%(以下)
4、税金：营业税、城市维护建设税、教育费附加
5、加扣：(土地价款+开发成本)*20%（开发商）
(三)增值额=收入额-扣除额
(四)增值率=增值额/扣除额
(五)确定税率：超率累进税率
级距（增值率）　税率　　扣除率
50%以下　　　　30%　　0
50%－100%　　40%　　5%
100%－200%　   50%　　15%
200%以上　　　   60%　　35%
（六）计算公式：
应纳土地增值税额＝增值额*税率－扣除额*扣除率
（七）会计处理：
借：营业税金及附加
贷：应交税金－应交土地增值税
五、税收优惠
房地产开发经营公司开发的普通住宅用房，增值率在20%以下的，免征土地增值税。
六、税收筹划案例分析：
1、临界点法
2、核算技巧
3、分立筹划http://lyacc.com
                  第三讲　房产税、土地使用税http://lyacc.com

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