涉外房地产成本分摊分析

　　我国为了招商引资，国家在税收上对外资企业给予了许多税收优惠政策，其中再投资退税是鼓励外国投资者将从外商投资企业取得的利润再投资于中国境内企业的一项税收优惠措施。外国投资者按其再投资方式的不同，获得的退税利益也有所不同，这就相应地带来一定的税收筹划空间。下面以一外国投资者进行利润再投资的案例加以说明。

　　一、案例

　　一特区房地产集团控股企业——X公司属外商独资企业，主营房地产开发，开发春天大厦项目A、B、C三栋楼房，分三期开发。

　　1、一期交房的是安置楼为春天大厦C栋。拆迁安置费、土地配套费和安置楼开发成本1800万元人民币(以下简称拆迁安置总成本)，2002年10月交房。该安置楼没有收入，拆迁安置总成本需分摊计入另外两栋楼房。

　　2、二期交房的是春天大厦B栋，可售面积为24000平方米，于2003年3月交房。

　　3、三期交房的是春天大厦A栋，可售面积为30000平方米，于2004年6月交房。

　　该特区国税局核定房地产企业按10%利润率预缴企业所得税，所得税税率为15%，X公司按核定利润率预缴了企业所得税。

　　2003年6月X公司对春天大厦B栋销售收入进行所得税汇算，X公司股东准备以春天大厦B栋实现的税后利润再投资注册一家新公司，以享受利润再投资退税优惠。当期春天大厦B栋已全部售完。

　　X公司在所得税汇算时，把春天大厦C栋拆迁安置总成本1800万元人民币一次性列入B栋开发成本。经一家税务师事务所审核上报国税局，国税局经查账汇算后发现拆迁安置总成本1800万元全部列入B栋开发成本，未按可销面积分配计入春天大厦A栋，汇算后调增企业所得税应纳税所得额1000万元，国税局裁定：补缴企业所得税150万元。

　　二、分析

　　(一)公司进行所得税汇算时，应按基本的配比原则把拆迁安置总成本在A、B栋楼房之间按可售面积进行分配，按《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》(国税发[2001]142号)第五条规定：企业销售房地产所发生成本费用的确定，应以收入与支出相匹配为原则。企业应根据当期面积以及可售单位工程成本费用，确定当期成本费用。企业可售单位工程成本费用按下列公式确定：

　　可售单位工程成本费用=可售总成本费用÷总可售面积

　　可售总成本费用是指应归属于可售房地产的土地使用费，拆迁补偿费，七通一平、勘察等开发前期费用;建筑安装费;基础设施费，公用设备，绿化、道路等配套设施费以及企业为开发建设工程而发生的管理费用、财务费用和销售费用。总可售面积是指国家规定的房屋测绘部门出具的确定房地产项目可售面积证书中明确的面积。

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