秦律师：2009年10月，我租了李某的门面经营服装，租期3年。今年7月份听说李某欲将此门面出卖，我考虑在此做了几年生意，积累了客源，我向李某表示我的购买意向，但李某表示到时再说。上周李某的侄子小李来我店称李某已将门面卖给了他，并称他们是亲属关系，自己有优先购买权，让我给他腾房。请问，小李的说法是否有理？他们的合同有效吗？我需要腾房吗？冯先生

　　冯先生：

　　你可要求李某承担赔偿责任，但不可据此主张他与小李之间的买卖合同无效，租期未到，无需腾房。

　　出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知，承租人享有以同等条件优先购买的权利。根据《最高人民法院关于审理城镇合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（简称“《房屋租赁司法解释》”）规定，出租人将房屋出卖给近亲属的，承租人无权主张优先购买权。但近亲属只包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女。小李系李某的侄子，不属于近亲属的范畴，李某应依法在出卖之前的合理期限内通知你，否则侵害了你的优先购买权。但《房屋租赁司法解释》还规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求确认出租人与第三人签订的无效的，人民法院不予支持，但承租人可以请求出租人承担赔偿责任。因此，你可依法要求李某对你承担赔偿责任，但不可据此主张他们的买卖合同无效。由于房屋租期未满，依据买卖不破租赁的原则，小李不能要求你腾房。

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