其实，《合同法》在上世纪九十年代制定之初，就试图对这个问题做出一个合理的规定。因为，在市场经济运行过程中，由于商品经济本身所具有的不确定和不稳定性，市场环境经常会发生变化，国家采取宏观调控将是必然选择。但是，由于当时我国市场经济还没有融入到经济体系中，对于市场变化对于合同履行的影响的认识还非常局限，因此并没有对此做出明确的约定，这无疑是《合同法》这部市场经济基础法律的一大遗憾。但是《合同法》颁布后，随着我国经济的飞速发展，特别是加入世贸组织后，我国经济与世界经济动向息息相关。金融危机、政策调控这些影响合同继续履行的情况经常发生，而按照原合同继续履行则显然无法体现公平原则。

　　根据律师此前接触的类似退房案例，在此前的政策调控导致合同履行障碍的诉讼和仲裁案件中，法院经常采取的是以调解方式结案的策略。而对于调解不成的案件，由于没有明确的法律依据，法院的判决可谓千差万别，而大多只有无奈的确认合同继续履行的。如果没有充足的证据，鲜有判令合同变更或者解除的案件。当然，这对于在市场经济日渐活跃，市场形势变化莫测的情况下保护当事人的合法权益是极为不利和不公的。

　　三、此判决作出后，是否会引发新一轮的“退房潮”?房地产开发企业应用如何应对购房人的依据本判决及情事变更原则的退房请求?

　　其实，本判决不仅是对二手房买卖的合同使用情事变更予以解除，更为重要是，更大量的商品房买卖合同该如何履行?这是房地产开发企业销售部门面临的首要问题。而这一判决的作出也无疑增加了购房消费者依据情势变更原则要求与开发商解除合同的砝码。我认为会引起商品房市场的新的“退房潮”。

　　因此，我认为开发商应当着手开始研究针对这类购房人的法律对策，如果出现“退房潮”也应该依法应对，其实“约定必守、诚实信用”原则始终是合同法基本原则，因此情势变更原则的使用时具有严格限制的，再者，购房人的情况千差万别，不可能都使用情势变更原则解除合同，我认为开发商应当针对各个购房人的具体情况来研究解决对策。防止购房人滥用情势变更原则，随意主张解除合同退房。特别是在目前房地产市场形势严峻，房价有下跌可能的情况下，也就要防止一些投资性购房人滥用情势变更原则，钻政策的漏洞随意退房，随意解除合同的情况。如果任由这种情况存在，那么将危及诚实信用、约定必守的合同法基本原则，使得市场陷入无序的状态。

　　因此，房地产开发企业销售部门结合具体调控政策，就要从以下几个主要风险防范点来分门别类的对待购房人的退房请求，维护市场的稳定。

　　(一)对于买卖属于贷款购买首套自住房的且面积小于平米的房屋。那么这种情况不属于此次政策调控的范围，购房人不得以其他理由擅自解除合同，否则开发商有权追究其违约责任。即使房价下跌，也属于正常的市场风险，买房人没有法定理由不得提出退房。

　　(二)买卖属于家庭贷款购买首套自住房且面积大于平米的房屋。那么如果没有特殊情况，双方的合同也并未发生情事变更的法定事实，双方应当继续按照合同履行自己的权利义务，任何一方擅自不履行的视为合同的违约应当承担违约责任。这里需要强调的是，这次的政策特别限定了购房人认定范围，即：包括借款人、配偶及未成年子女，下同。因此，如果购房人签订合同时是购买首套自住房且以个人名义签订的，但是由于其家庭范围内属于这次新政策的调控范畴，那么应当认定发生了情事变更的法定事由，双方可以协商变更或者解除合同。因此，对于这种情况，开发企业应当配合银行严格审查购房人的范围限定，即借款人、配偶及未成年子女的户籍、身份证、房屋权属情况的资料，避免出现一方恶意违约的情况。

　　(三)对于贷款购买第二套住房的家庭购房。按照新政策，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。那么应当视为发生了情事变更。双方可以协商解决，或是对合同予以变更，增加首付款额度继续履行合同。

　　(五)对于外地人在京购房的情况。这种情况属于具有“北京特色”的情形。由于北京房地产市场的特殊性，外地投资购房一直是北京房价居高不下和暴涨的重要推动力。因此，从治标又治本的角度出发，限制外地人在北京购房的政策在当前形势下就应运而生了。对于外地人在京签订的购房合同，应当分情况确定。一是对于能够提供一年以上的纳税证明或者社会保险缴纳证明的购房人，由于可以取得贷款手续，那么合同应当参照上述情况分别作出变更或者解除合同的处理。二是对于不能提供一年以上的纳税证明或者社会保险缴纳证明的购房人，则购房人有权提出解除合同的请求，开发商应当允许并且不得追究对方的违约责任。这里需要房地产开发企业销售部门特别注意的是，对于能够提供上述证明但是出于恶意退房的意图而拒不提供的购房人，开发商有权要求其继续履行合同并要求对方承担违约责任。因此，应当配合银行在社保局、税务局、公安部门查询购房人的社保、纳税以及暂住证或居住证的办理情况，如能证明该外地人在京居住满一年且有社保及纳税证明的线索，就应当要求购房人及时提供，否则应当追究其恶意违约的责任。

　　总之，此次的房地产调控政策其特征就是针对性、特殊性更强，而就房屋买卖合同签约方具体情况来讲也是有很大差别的，全款购房、按揭贷款、第一套房、第二套房、第三套以上房屋、户籍等。这些也将使各个合同的在新政出台后的解决方式各有不同：或继续履行，或变更，或解除，或承担违约责任，或双方免责，或协商解决，或仲裁诉讼。当然，尽管由于目前政策的调整，我们可以援引情事变更原则及具体的法律条文来对合同作出必要的处理，但是这并不影响《合同法》维持市场交易正常进行这个宗旨的体现。即使在具体的变更或者解除合同的法律处理过程中，也应当严格遵循《合同法》的法定原则和程序。对于购房人来讲，不能因为房地产市场的调整以及可能会导致的房价下跌，而把风险全部推给开发商或者二手房房主，在不符合合同解除或变更的法定条件下，擅自随意解除合同或者恶意不提供有关纳税社保证明来规避贷款付款义务，甚至采取不理智的措施来制造群体退房事件。反之，对于开发商或者二手房房主等售房人来讲，在符合合同解除或变更的条件下，也不能恶意拒绝、拖延、推诿购房人的合理请求来回避自己的责任承担。市场经济的本质是法治经济，在这次房地产政策调整大潮中，只有包括开发商、购房人、卖房人、中介组织等各个市场主体保持理性、科学的态度共同面对遇到的问题，整个房地产市场才能保持健康、向上的发展趋势