工人日报2006年03月29日

杨兆敏

开发商并不是以服务者、代理者的身份竞争市场机会,而是一个可以任意剥夺利益相关者财富的行业垄断者.什么时候开发企业真正成为一个充分竞争的地产服务商了,房地产的体制改革和行业结构调整就算真正到位了.

谁是我国最大的土地供应商?对于这样的问题,社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海的回答肯定而又干脆:是地方政府.

"目前的地方政府就是一个典型的土地商."3月26日下午,在接受记者采访时,曹建海解释说,从产业链的角度,可以把地方政府归于房地产业的一个上游环节.

地方政府成了一个地产商

"当前我国的土地市场可以归结为政府垄断下的市场."曹建海解释说,这种市场可以划分为征地、储备和出让三个环节.地方政府之所以可以归结为地产商,是因为现在存在征地、储地、出让的巨大利益机制,激励了地方政府为卖而买的征地行为.

"征用市场是指政府以公共利益为名义,以城市规划为工具,用比较低的价格征用包括商业用地在内的农民集体所有的土地."如同商人进货的目的是为了销售一样,征地的目的是为了出让.而作为土地被征用的一方,农村土地由于其所有权的虚置和对政府权利的依附性缺乏自我保护能力,形成了政府剥夺农民利益的巨大剪刀差.据估计,从改革开放开始到2003年底,这种剪刀差已经累计高达2.5万亿元.

"政府储备土地,名义上是进行宏观调控,实际上储备阶段往往是土地升值的过程,储备周期的长短取决于出让收益与土地储备成本之间的利润."曹建海说.

土地出让是政府前期环节的最后阶段.他认为,在出让阶段,如果剔除腐败因素,加气块砖设备,政府还是有动力采取招标、拍卖方式的,但考虑到工业用地的长期性及其对政绩、就业等综合利益的影响,采取差别地价对地方政府而言是合理的,由此必然推动以地方政府为主导的建设活动.

"现在一些人把协议出让看作是非市场化行为,而把招标拍卖看成是土地的市场化行为,这是对市场化的重大误解."曹建海说,市场化的前提是生产要素的市场化,即能够从制度上保障对生产要素所有权的自由买卖.可现实的矛盾是,如果地方政府采取最严格的方式拍卖土地,将会导致社会财富向政府层面、开发商和拥有多套住房的社会阶层迅速集中,在税收增长超过GDP增长速度的情况下,将会加大企业的经营成本和居民的生活成本,并诱发地价暴涨、失业增加等宏观经济问题,"这是理性的市场经济政府最应当回避的."

开发商和地产商有区别

采访中,曹建海还告诉记者一个有意思的故事,当他在一个公开场合把知名地产策划人王志刚定义为地产商的时候,他显得不解和委屈."显而易见,即使是这些地产名人,对于开发商和地产商的涵义界定都是不清楚的."曹建海感慨的同时,认为应该把相关问题做一些澄清.

地产商是指那些以地产及其地上建筑物为经营对象并借以获取利润的商业形态,包括地产金融服务、地产创意策划、地产开发、地产销售、产权交易代理、地产价值评估、地产律师服务、电子商务、房屋租赁管理、物业管理等一系列商业单位.

"这些商业单位共同构成了房地产业,简称地产业."曹建海说,就这样一个行业而言,大的方面可以划分为房地产开发业和房地产服务业.前者属于以组织管理土地房屋开发建设活动为主业的企业群体,也就是目前拥有5.9万个企业法人单位的企业群体;后者则属于或者为开发商提供专业的融资、咨询创意等服务,或者以存量地产房屋的买卖租赁、加气块浇注机 评估、代理、房屋管理等为经营对象的服务型企业.

"现行的建设开发体制使开发商成为横亘在土地与公众之间的惟一环节,成为垄断的产业环节,加上地段的垄断,使开发商有机会和有能力通过层层转手或加价获得超额利润."一些城市,开发商和地方政府互相指责抬高了房价."我的观点是他们都难辞其咎,至少应各打五十大板."曹建海认为,正是开发商在这当中起到炒作土地牟取暴利的作用,让地方政府看到其炒作的价值,双方共同的推动,加上炒房者的加入,从而使得房价上涨几乎到了难以控制的局面.

开发商是行业垄断者

曹建海说:"中国的房地产业目前存在的问题,是开发业比重偏大而地产服务业比重偏小."根据第一次全国经济普查主要数据公报,2004年末,全国共有房地产业企业法人单位12.9万个,年末就业人员396.3万人,其中房地产开发经营业企业法人单位5.9万家,年末就业人员158.5万人;2004年末,房地产业企业法人单位主营业务收入为.6亿元,利润总额1225.5亿元,其中房地产开发经营业主营业务收入为亿元,实现利润1035.2亿元.

分析数据就发现,占房地产全行业就业人数40%的房地产开发经营业的主营业务收入和利润分别占据了全行业的90.33%和84.47%,开发经营业人均实现主营业务收入和利润分别为地产服务业的14倍和8倍,曹建海强调,"这还没有包括通过握有物业形成的利润和大量隐瞒的利润."

"可见,目前我国的房地产业是一个畸形的行业,表现为开发经营业畸大而地产服务业畸小."曹建海认为,加气混凝土生产线,现行的城市建设开发体制,使开发经营企业成为房地产开发惟一环节,为开发企业以"大业主"的身份谋取土地增值和"小业主"利益创造了充足的条件,从而使开发企业足够多且整体性获得行业超额利润.

"这种结构的房地产业是没有什么前景的!"曹建海说起这些,就有点激动了.他说,这种结构的房地产业的附加值越高、上缴的税收越多,对社会的危害就越大,对公众利益的剥夺就越严重.他的理由是:开发商并不是以服务者、代理者的身份竞争市场机会,而是一个可以任意剥夺利益相关者财富的行业垄断者.

"现在我国的人均房屋面积已经很大了,以现有房屋为经营对象的房地产服务业的前景非常广阔,这是我国房地产业发展的基本方向."曹建海说,政府要为开发商创造一个以公众自主建房模式为主的强大竞争力量,迫使开发商在竞争公众项目过程中提供代理开发服务,通过服务收取应得的营业收入,这将使开发商向专业开发服务商、房地产金融服务商、房地产创意策划服务商等领域转型.

"什么时候开发企业真正成为一个充分竞争的地产服务商了,什么时候我国房地产的体制改革和行业结构调整就算真正到位了."对此,曹建海非常肯定.