房产律师咨询！张雷律师：买卖动迁安置房屋的合同，合同合

张雷律师：买卖动迁安置房屋的合同，合同合法有效

【律师提示】

城市化进程产生了一种特殊房屋：动迁安置房。动迁安置房因为不符合政策规定，不能办理产权证，或者即使办理了产权证，也不能实现产权过户。但因为动迁房具有潜在升值价值，有实际的市场需求，不少动迁房的权利人纷纷到中介将房屋挂牌销售。动迁房买卖双方一般会签订一份《房屋转让协议》，约定房价、房屋交付日期和卖家取得房地产权证后办理房地产转移过户手续等义务。这样的《房屋转让协议》是否有效？动迁安置房买卖合同合法有效，想要增强买卖合同的证据效力，可以聘请律师起草买卖合同并见证签订买卖合同的全过程。

【案情介绍】

2003年8月，李先生的母亲因私房动迁分得一套房屋，动迁安置房的政策规定该类房屋不能上市交易，五年之内不能办理产证。随后不久李先生和母亲签订了《赠与协议》，李先生的母亲同意将该房屋赠与李先生。

2004年8月16日，买方王先生为了购买卖方李先生的房屋，与其签订了《房屋转让协议书》，约定房价29.5万。同时双方还约定待卖方李先生取得产证后，双方即刻产权过户手续。协议签订后，不管市场价格如何波动，以协议为准；买方王先生如果将该动迁安置房屋再次转让给他人，卖方李先生无权干涉，应当同样协助办理产权过户给他人的手续。买方王先生支付给了卖方李先生房款20万元，余款双反约定在办理房地产转让过户之日支付。后卖方李先生至今未交付房屋。

2005年7月，卖方李先生起诉要求确认双方签订的《房屋转让协议书》无效，法院未予支持。

2006年6月6日，买方王先生起诉要求卖方李先生及其母亲履行《房屋转让协议书》，法院认为该协议事实上履行不能，因此判决不支持买方王先生的诉讼请求。

2006年7月1日，买方王先生再次起诉要求解除和卖方李先生签订的《房屋转让协议》，卖方李先生返还给买方王先生房款20万元，赔偿房屋差价损失10万元。

【案件思考】

买卖动迁安置房的《房屋转让协议》是否有效？实际履行不能的合同是否可以解除？

【法庭判决】

法庭经过审理后认为，双方就动迁房签订的《房屋转让协议》是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。

同时因为双方签订的《房屋转让协议》既不能办理过户手续，卖方李先生也不能交付房屋，属于实际履行不能，因此支持买方王先生要求解除合同的诉讼请求，并判决卖方李先生返还王先生房款20万元。

卖方李先生不能按照合同约定交付房屋，已经构成违约，因此应当赔偿买方王先生差价损失10万元。

【法理延伸】

张雷律师认为，买卖动迁房的《房屋转让协议》是当事人双方真实意思的表示，不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效。这份《房屋转让协议》约定了卖方交付房屋并转移房屋所有权的义务，买方支付房价款的义务。根据物权法的债权行为和物权行为独立的精神，合同的效力与房屋是否办理出产证并无关联。

同时因为合同的履行不能是买方具有了法定解除权，依法行使法定解除权后仍然可以追究对方的违约责任。这个违约责任包括了违约方赔偿守约方可得利益的损失，即本案中的房屋差价10万元。