江西省赣州市中级人民法院

民事判决书

　　（2004）赣中民一终字第245号

　　上诉人（原审被告）赣州市华联百货商厦。

　　法定代表人黄忠，经理。

　　委托代理人朱琦，江西添翼律师事务所律师。

　　委托代理人车国华，江西添翼律师事务所律师。

　　被上诉人邹茵（原审原告），男，1976年1月19日出生，个体户，住章贡区大公路96号

　　委托代理人叶鹰，江西仁天律师事务所律师。

　　上诉人赣州华联百货商厦因不当得利债务纠纷一案，不服章贡区人民法院（2003）章民初字第871号民事判决，向本院提起上诉，本案依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。

　　经审理查明，双方诉争之房屋华联大厦在出租给上诉人赣州华联百货商厦之前就已经设定了抵押，抵押权人是中国农业银行赣州市分行营业部。1995年2月26 日，江西省赣州地区日用杂品公司与江西省赣州日用化学品公司签订了一份租赁合同，租赁期限为十年，从1995年3月1日至2005年3月1日。租金的前三年按每平方米30元计租，此后每年在前一年基础上增加10%.1996年1月5日，赣州地区日用杂品公司与华联商厦签订了一份《华联商厦租金计算办法》，对租赁面积和租金作出了详细的约定。在原租赁合同的基础上增加了一部分租赁面积（办公室部分4.84㎡），使得双方约定租赁的总面积为286.52平方米。 2002年11月6日，被上诉人邹茵与江西省赣州市日用杂品公司签订了一份华联大酒店交易协议，协议约定被上诉人邹茵以330万元整体购买华联大酒店。日杂公司出卖所得款用于归还中国农业银行赣州市分行的贷款。2002年12月，被上诉人交纳购房款后，赣州市日杂公司出具了手续。2002年12月16日，赣州市房地产管理局向被上诉人核发了新的房产权证书。2002年12月29日，日杂公司向上诉人法定代表人黄忠送达了通知书，告知其华联大酒店已出售给被上诉人，要求上诉人于2002年12月31日下午2时30分到赣州市日杂公司与被上诉人商谈办理有关合同及其他移交手续，从二00三年一月一日起由被上诉人收取租金。上诉人收到通知后并未与日杂公司和被上诉人联系，而是向本院提起房屋优先购买权之诉，该案经省高院2003年12月31日作出终审判决，确认上诉人不享有该房的优先购买权。2003年2月9日，被上诉人邹茵向黄忠发通知，称因黄忠未交缴一分钱租金，现正式通知其于2月20日前来按原合同递增计算交纳租金，逾期将承担由此带来的后果。黄忠收到该通知书。2003年8月28日，被上诉人邹茵向黄忠发通知，称因其连续八个月以种种理由不交房租，本人有权解除租赁合同，现正式通知你于8月底前将店内物品搬空，2003年9月1日前将房屋交回，逾期将断电断水。黄忠也收到该通知书。http://www.5law.cn/b/a/falvzhuanti/lihunxieyishu/2012/0830/17112.html。

　　一审法院认为，日化公司虽然与日杂公司签订《租赁合同》，但实际使用店面和受益的是被告华联商厦，故华联商厦应支付使用该店面发生的租金；被告明知原告已经购买华联大酒店，却不与原告联系协商合同履行及交纳租金事宜，在行使收取中国银行租金权利的同时，却不履行支付租金的义务，反而向赣州市中级人民法院提起诉讼，要求该院确认日杂公司与原告房屋买卖关系无效，在市中级法院驳回被告的诉讼请求，被告向省高院上诉期间，被告本应及时向有关部门提存租金，尤其在本院作出（2003）章民一（3）初字第871-1号民事裁定书后，不按裁定书之规定履行义务，具有过错；现江西省高级人民法院驳回了原告的上诉，被告应履行交纳租金的义务；华联大酒店的产权所有人虽变更为原告，但日杂公司与日化公司所签订的《租赁合同》的效力不受影响，被告应按《租赁合同》约定的租金标准计取应缴纳的租金；日化公司虽于一九九八年重新与日杂公司签订了《租赁经营合同》，但交纳的租金标准仍执行原《租赁合同》所约定的标准，故被告也应按该标准交纳租金给原告；现被告已不在租赁的商场内经营，双方所签订的合同已无履行的必要，应予以解除，其租金应计算至二OO三年十月止。据此，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、二百二十九条之规定，判决如下：一、解除赣州市日杂公司于一九九五年二月二十六日与赣州日用化学品公司签订的《租赁合同》、于一九九八年三月一日签订《租赁经营合同》。二、由被告赣州华联百货商厦支付租金.16元给原告（其中2003年1、2 月每平方为48.31元，2003年月3至10月每平方为53.14元），此款于本判决生效后五日内履行。三、现存放于原赣州日用化学品公司租赁店面小办公室内的商品，限被告于本判生效后五日内搬离。四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费6492元，其他诉讼费400元，合计6892元由被告承担。

　　上诉人赣州市华联百货商厦不服一审判决，请求撤销一审判决第二项，改判上诉人按原实际交付的租金标准即30元/M2/月交付2003年1月至8月的租金给被上诉人。上诉人不承担2003年9月至10月的租金，诉讼费用由被上诉人承担。其理由是，上诉人一直是每月按每平方米30元的租金标准交付租金至 2002年12月；2003年1月1日以后上诉人与被上诉人对租金问题一直未达成一致；被上诉人于2003年9月1日对上诉人承租的店铺停水停电，其后又强行搬走上诉人正在营业中的店内货物，致使合同造成事实上的解除。被上诉人邹茵答辩称上诉人没有理由要求答辩人按每月每平方米30元收取租金。而且在 2003年9月、10月期间上诉人继续使用承租房屋，理应承担房租。

　　二审审理中，上诉人提供一份《1995年至2002年赣州日用化学品公司交租金明细表》，被上诉人认为此不属于二审新证据，不予质证。本院认为，此租金明细表已过举证期限，不属于新证据。且该明细表没有收租方赣州日杂公司的签名或盖章，其证据类型属于当事人陈述的范畴。被上诉人未提供新的证据。

　　本院认为，本案双方诉争之房屋华联大厦在出租给上诉人赣州华联百货商厦之前就已经设定了抵押，抵押权人是中国农业银行赣州市分行营业部。日杂公司将华联大酒店拍卖的行为实际上就是中国农业银行赣州市分行营业部的抵押权实现的行为。根据物权的优先效力，后成立的租赁关系对先设立的抵押权无对抗效力。房屋“买卖不破除租赁”原则的出发点是保护承租人利益，是对房屋买受人的一种约束。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条 “抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”之规定，本案被上诉人邹茵作为抵押物的买受人，其购买该抵押物华联大酒店后，存在于其抵押物之上的租赁合同对其不具有约束力。即本案所涉及的1995年2月26日江西省赣州地区日用杂品公司与江西省赣州日用化学品公司签订的租赁合同因邹茵购买华联大酒店的行为而提前终止。至于日杂公司将房屋出租给日化公司之前是否告知承租人日化公司该房屋已经抵押的情况，对于这一问题，本院认为，日杂公司是否履行这一告知义务，对于本案中抵押物的受让人即被上诉人的权利不受影响，而只可能在日杂公司与日化公司之间产生一种民事责任。对于最高人民法院关于《担保法》解释第六十六条的适用问题，最高人民法院《担保法》解释第一百三十三条第三款规定：“担保法施行以后因担保行为发生的纠纷案件，在本解释公布施行后尚在一审或二审阶段的，适用担保法和本解释。” 由于该解释的施行时间是在2000年12月13日，而存在于华联大酒店之上的抵押权所实现的时间是在2002年12月，因此，本案中《担保法》解释第六十六条可以适用。

　　对于上诉人与被上诉人在2003年1月以后是否以默示的方式达成了继续原租赁合同的问题。上诉人在接到日杂公司关于华联大酒店已出售给被上诉人邹茵的通知和被上诉人邹茵关于催缴租金的通知后，并没有向被上诉人缴纳房屋租金，也没有提存房屋租金，也没有退出所租赁的房屋。但其继续占有该房屋不是基于继续履行原租赁合同的默示意思表示，而是主观上认为其对该房屋具有优先购买权，因而诉至法院要求行使房屋优先购买权。故从被上诉人邹茵通知上诉人缴纳房租的行为以及客观上上诉人占有该租赁房屋的行为不能推定出双方以默示的方式达成了继续履行原租赁合同的协议。

　　对于上诉人是否应当缴纳2003年1至10月的房屋租金问题，上诉人提起的房屋优先购买权一案由江西省高级人民法院于2003年12月31日作出终审判决，确认上诉人不享有对该房屋的优先购买权。从该终审判决送达给上诉人时起，上诉人才确切地知道其对于该房屋不享有优先购买权的事实，此时其占有该租赁房屋的主观理由已得不到法律的支持。但事实上上诉人在这段时间内又占据着该租赁房屋进行营业，并通过该占有获得了利益。由于上诉人继续占有该房屋既没有法律上的依据也没有合同上的依据，而被上诉人邹茵由于上诉人的占有遭受了租金损失。上诉人的继续占有并获得利益已构成不当得利，依法应当返还给受害人即被上诉人。不当得利的数额可参照日杂公司与日化公司于1995年签订的租赁合同的租金进行计算。

　　对于该租赁合同的租金到底是按何标准计算的问题，日杂公司与日化公司双方一直是按1995年2月26日所签订的《租赁合同》和1996年1月5日的《华联商厦租金计算办法》来履行的。上诉人在（2003）赣中法民初字第07号民事案件中认为1998年以后双方对租金一事重新达成协议从而每月租金降为 1000元，而在本案中上诉人主张租金一直是按30元/月/M2来交纳的。从现有证据看，无论是每月租金降至1000元还是按30元/月/M2标准收取，上诉人均未提供足够证据予以证明，因此，本案中上诉人提出应按30元/月/M2来计算房租的上诉理由本院不予支持。

　　综上所述，一审法院判决上诉人给付被上诉人10个月房租及其租金标准是正确的，但适用法律不当。根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费6492元由上诉人赣州市华联百货商厦承担。

　　审 判 长 曹登润

　　代理审判员 郑小兵

　　代理审判员 温雪岩

　　二00四年五月十七日

　　书 记 员 曾小育