我出租的房屋尚未到期，需要提前卖掉房子，应该怎样做？

我的补充： 2012-09-04 17:24 1，关于买卖不破租赁的原则。
按照法律规定，买卖不破租赁是我们履行租赁合同时的一项原则，其含义，在租赁关系存续期间，也就是在租赁合同有效期内，出租人有权随时处分租赁物，但这对租赁关系不产生任何影响，也就是说，即便出租人将租赁物出售，但承租人仍然可以继续使用该租赁物直到合同期限届满，而买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物，应当承接原来出租人的相关出租权利和义务。
所以你提出的问题其实并不是什么问题，你现在完全有权将房屋直接出售，并告知买受人和承租人即可，你的承租人仍然可以继续承租该房屋到合同期满，并不会因为你出售房屋受到影响。我的补充： 2012-09-04 17:26 不过这里需要说明的是，承租人对租赁的房屋，在同等条件下是有优先购买权的，也就是如果他和购买房屋的人都能接受你的报价的话，那么承租人有优先权。如果不是同等条件，承租人就没有这个优先权了。我的补充： 2012-09-04 17:32 2，关于你现在怎么办的问题。
你现在该做的事情主要有两个方面，第一就是关于你承租人这方面的工作，第二就是关于你将来买受人这边的工作。
1，先说承租人的工作。
你有权出售房屋，这是你作为所有权的法定权利，所以你现在只要告知你承租人房屋要出售，如果承租人在同等条件下要购买，那么你卖给承租人即可。
如果你的承租人不购买，那么你只需要告知承租人房屋出售的事实即可，你完全可以不解除这份合同，告知其继续居住，这样你就根本不存在违约的问题，也不违法。这个我想你应该能明白吧？简单说，你告诉承租人继续住，只不过以后房主变了而已。如果承租人接受那么你就没问题了，如果承租人不接受，他提出解除，那么就是他违约，你追究他违约责任即可。
2，再说买受人。
对于买受人而言，你对这个房屋现在正在出租的状态，是应当尽到告知义务的。房屋转让后，你可以和你的买受人协商，要求把转让后这部分租金由你再支付给买受人，你的买受人来做出租人即可，因为毕竟承租人的租金你已经收取了一部分了。剩余合同期内，还没有收取的，由承租人再向你的买受人支付即可。
这样你对哪一方来说都不存在违约的问题，也全都是合法的。我的补充： 2012-09-04 17:42 3，关于你的违约责任的问题。
如果你按照上述方式来处理，也就是既要出售房屋，也不提出解除租赁合同，那么你就不会构成违约，自然也就不存在违约责任了。但如果你主动提出解除租赁合同，那么你肯定是要承担违约责任的。
一般情况下，违约责任通常表现为两种形式，一种是按照合同约定向对方支付违约金，另一种是赔偿对方因此造成的直接经济损失。违约金和直接经济损失只能主张一项，不能同时要求双份赔偿。
那么对于违约金来说，数额应当以合同约定的数字为准。按照法律规定，违约金数额不得超过合同标的额的30%，超出的部分无效，违约金约定的数额过高的，可以要求适当减少。如果合同没有约定违约金数额的，对方只能主张赔偿因此造成的直接经济损失。
对于直接经济损失来说，这个损失的项目和数额，是需要由对方来举证的。基于谁主张谁举证原则，如果因为你提前解除合同，对方确有直接经济损失，且能够证明因此遭受的直接经济损失的项目和数额的，那么你应当赔偿。如果无法证明或者根本没有直接经济损失，那么你可以不赔偿。
你的两份合同我都看过了，没有关于违约金数额的具体约定，只约定了合同解除需要提前15日通知和赔偿损失。这样的情况下，对方就不能要求你支付违约金了，只能要求你赔偿直接经济损失。
当然，合同提前解除的，剩余还没有使用的租金和押金肯定是要退还的，此外你再赔偿对方因此造成的直接经济损失即可。
总之，一旦你提出解除，构成违约。你需要退还对方剩余租金、押金，并要求对方证明自己的直接经济损失，有证据证明的你应当赔偿，没有证据证明的或者明显是无理要求的，你可以直接拒绝，只退还押金和剩余租金即可。我的补充： 2012-09-04 17:46 4，关于本案的总结意见。
你现在只要安心寻找你的买受人即可，承租人你现在完全可以不做任何处理，继续让他租着就行了。等你确定了买受人，直接告知承租人房屋已经出售，买卖不破租赁即可。这样你根本就不构成违约，更不需要承担违约责任、赔偿对方损失了。
当然同时应当告知买受人，并将剩余期限的租金转付给买受人。
如果你必须提出解除的，那么你应当退还给对方剩余租金、押金，并赔偿对方有证据证明的直接经济损失即可。
不过你也可以不赔偿，等着承租人去法院起诉你，到时候你凭法院判决赔偿，数额也就是上面解答的那么多，所以这个主动权完全在你，你根本不需要担心。我的补充： 2012-09-04 17:55 至于你提到的，买方嫌租金少不肯卖、还需要承担取暖物业费的问题，这倒是需要考虑的。如果买方不愿意买或者不愿意做出租人，承接你这个出租人的义务的话，那么你倒不如将合同解除掉。
我给你算一笔账吧，假如你的买受人接受继续出租这个条件，那么你除了出售房屋，还需要需要把剩余的租金和押金都转支付给你的买受人。但你和承租人解除合同，也是需要退还承租人剩余租金和押金的，从这个角度来说，其实支出的数额对你来说是一样的。
这两种方式唯一的不同就是，你解除合同需要赔偿承租人直接经济损失。对于这个损失，你们双方完全可以协商一个数额，能接受就最好，大家签订一个解除协议，明确约定即可。但如果对方不接受协商的，那反正直接经济损失承租人是需要举证的，你大可以暂时不理睬，让他去法院起诉，等法院判决下来后再赔偿，到时候至少都是2年后了，所以你完全可以直接解除，退还租金和押金即可，对于他的损失，有没有还不好说呢，你的赔偿责任自然可以放一放。
所以这样比较，从长远看来，还是解除更划算，直接要求其腾房，你做出一个积极协商的姿态即可，如果对方不接受，那就强行解除，等他去起诉好了。时间拖久了是什么样，谁也不知道。你完全是优势方。我的补充： 2012-09-04 17:58 上述几点是根据你描述的情况，对你提出的问题所做简要解答，具体还需要根据案件详情和细节来确定，希望对你有所帮助。 (责任编辑：admin)