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| 中国建设工程法律网 2009-12-30 来源： 编辑： |
政策:从扶持到约束
“政府部门也没有预料到2009年国内房地产市场能够如此快速复苏。”郑州同致行地产顾问有限公司认为，从1月的楼市低迷到5月的地产全面复苏，再到9月后的房价快速上涨，市场的变化也导致了房地产调控政策的变化。郑州同致行地产顾问有限公司认为，2009年房地产政策经历了三个阶段:刺激期、观望期、约束期。1月楼市低迷，各地出台各种刺激房地产需求政策，包括银行利率、契税、公积金等多种措施。进入5月后各地房地产市场全面复苏，政策进入观望期。而在9月之后，房地产市场出现过热现象，相关部门开始密切关注房地产市场。9月国务院出台了《关于集约用地的通知》，拉开了政策调整的序幕，而后出台了营业税由两年调整为五年，营业税按差额征收5.5％。郑州同致行认为:虽然国家对商品房价格上涨已经高度关注，并且出台了一些措施应对，但是仍然鼓励普通商品房消费，对于普通商品房的优惠措施将会持续下去。
开发商:
现在“差”的不是钱，是房
面对年初缓慢回升的成交量，曾经为钱操心的开发商们，似乎可以稍稍松口气了，毕竟很多购房者尽管是在持币观望，但很多人还是拥有购房的欲望与需求的，只是不知何时出手而已。
然而，购房者会不会出手，何时出手，经历资金困扰后，很多房地产开发商多了几分谨慎与冷静，“跑马圈地”的热情较此前“降温”了许多，甚至出现了很多房地产开发商不敢拿地，或者是缓期拿地的现象，住宅土地成交量大降。
郑州某房地产开发商负责人说，担心未来房市一路低迷，他们才放缓了拿地的速度，以免陷入“经济危机”，“要是拿地价格高，楼市却很低迷，不仅不能盈利，且占压资金，影响公司发展，还可能成为‘烫手的山芋’”。
房地产业内人士分析认为，土地成交量降低主要是因为开发商经历了一年多时间的销售低迷，资金仍较为紧张，很难拿出大笔资金进行新的投资开发；除了资金因素以外，经过一年多房地产市场的调整，开发商拿地的心态已经发生了转变。“拿地更加理性，开始更多地考虑市场的需求。比如市场低迷的时候，优质地段的小户型产品销量仍然不错，这对开发商选择地段与设计产品都有所启示。”
“2009年一年，房地产行业的确是跌宕起伏，但枫华置业心态还是比较平和稳定。”枫华(郑州)置业有限公司总裁李燕说，早在2008年下半年，枫华置业就谨慎地对后期，尤其是2009年的房地产行业发展趋势做了讨论、判断，这才使得即使在房地产市场最低迷时，他们的销售依然十分平稳，其中，在郑东新区的住宅产品温哥华山庄，2008年5月二期开盘时还一度创下郑东新区销售单价、销售率的多项标杆，2009年年初，随着市场回暖，山庄住宅产品销售更加火爆，甚至出现几位客户同时争抢一套房子的事情；上半年住宅产品就销售一空，如今，一期、二期项目已先后交房入住。她说，枫华置业在经历经济危机之后，更是非常关注组合产品开发，增强企业抗风险能力，尤其在2009年，公司积极致力于大型商业项目的规划与开发，目前旗下的温哥华时代广场已经与国际知名商业管理开发集团——加拿大亿万豪剑桥公司、国内著名的商业运营管理上市公司——北京王府井百货(集团)股份有限公司确立战略合作关系，致力于打造一个以王府井百货为主力店，集购物、休闲、娱乐于一体，整体持有并自主经营的标志性、国际一流的大型购物中心，预计将在2010年投入开发建设。
冬天即将过去，春天还会远吗？年初以来，在政府出台的诸多楼市政策逐渐起效，以及部分楼盘的降价促销影响下，郑州楼市的成交量出现了回升，销售款的回笼让一些饱受“资金链”考验的开发商有了喘息机会，情况更好的已经开始为拿地做准备。
另外，除了开发商对拿地的小心谨慎，影响土地成交的另一方面则是土地供应的减少，郑州频繁出现的“地王”便是明显的例证，甚至出现了一周时间内连续浮出多块“地王”的场景。
除了开发商对拿地的小心谨慎，影响土地成交的另一方面则是土地供应的减少。专家认为，二者的综合作用不可小觑，很有可能将影响到未来的房价走势。
郑州同致行地产顾问有限公司负责人认为:2009年，大多数房地产开发企业心态经历了三个阶段变化:迷茫期、释放期、乐观期。
一月的楼市低迷使得大部分开发商对于2009年房地产市场充满了迷茫，导致很多楼盘出现了大幅度优惠促销、打折、送家电装修等活动。而五月后的房地产市场全面复苏后，开发企业心态从迷茫进入释放期，很多楼盘开始收回各种优惠措施，进入正常的价格销售。在进入9月后的市场火爆后，很多开发企业对于未来市场持乐观心态，一些楼盘短时间内开始涨价，导致了商品房价格出现快速上涨。这种乐观心态中一部分来自消费者旺盛的购买力和投资风潮，一部分来自房地产市场供应不足的现状。但是根据郑州房地产市场来看，郑州第四季度房地产预售面积已经进入正常水平，未来房地产市场供应不足现象不存在。随着年底国家相关政策的出台，未来房地产市场仍然充满不确定性，因此，开发企业这种乐观心态很难较长时间维持。
购房者:
我们买的不是房，是焦虑
从年初的观望，到6~11月份的狂热，再到如今的艰难抉择，2009年，对于郑州等地购房者来说，购房者的购房心态出现了近几年少有的“起伏转折”，很多购房者都是瞻“钱”顾后。
2009年年初，连连波动的房价，特别是郑州房价一路攀升的趋势，让很多购房者心存观望，期待房价真的能有回落的一天，自己也能趁机购买一套物美价廉的房子，这一观望，就是几个月的时间，直到四五月份，房价再次出现了回暖，很多持币观望的购房者已经按捺不住焦急的等待，担心“好的没了”，纷纷出手，选购房子，其中，那些小户型的房子最为购房者看好。
“2008年，在郑州4000元/平方米还能挑挑房子，而现在这样的价格，只能去特别偏远的地方去买房了。”郑州市民张先生抱怨道。对于高房价，不少预算有限的购房者表示出无奈，只能选择观望，他本来还想再等等，看房价是否还会降低，能便宜多少便宜多少，但随着郑州房价前几个月时间内一直都没有停止“涨价”的步伐，担心房价再涨上去之后，还要花费更多，这才出手在航海路附近购买了一套90多平方米的房子。
采访中，记者了解到，无论是自住还是投资，已在高位运营的房价，着实吓退了一批人，购房成本太高已经成了目前很多老百姓不买房最直接的理由；但在楼市中，也有人看了很久房子，曾经错过了很多次置业良机，然而，随着结婚等刚性需求的临近，又不得不去买房，再加上担心未来价格还会涨，便急着凑热闹。
随后，6~11月份，持续走高的成交量让不少购房者急切入市，郑州楼市便出现了空前的火爆，甚至出现了一些楼盘开盘即空盘的现象，郑州一家房地产企业也出现了一天时间内卖出数百套房子的场面。
“钱我都准备好了，正准备买房呢，国家的房产政策，又让我看到了房价下跌的希望。”郑州市民王女士说，她从报纸上看到“两成首付、七折利率或将取消”的消息后，便打消了急切买房的想法，一直到现在。
但这一政策的不明朗，也让购房者的心态出现了两极分化，有的购房者急于抓住优惠“末班车”赶紧入市，有的则为等待更好的时机再次陷入观望；最后是区域利好、规划等消息出台和实体经济恢复，让不少投资者嗅到了“商机”，急切入市。一时间，楼市中焦急、等待、迷茫……各种心态掺杂在一起。
优惠政策到期将给相当一部分置业群体带来冲击。有些投资者已经沉不住气开始抛盘，但是更多的人还在房价看涨和政策看紧的两端继续犹豫不决；而且，抱有此心态的还不在少数，根据郑州某地产咨询部对旗下160余家门店购房者心态进行的调查显示，目前还是有一小部分实力一般的中小型投资客赶在最后优惠期限跟进或套现，以便减少投资成本降低投资风险；而与之对应的是，在近期中低档楼盘的购房者中，刚性需求客户占了大多数，他们对于未来预期不确定或认为政策取消的可能性较大的情况下，会赶在优惠政策之前入市。
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