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| 中国建设工程法律网 2009-12-30 来源： 编辑： |
没有人预料到，在全球尚未走出金融危机阴影的情况下，中国的房地产却在今年迅速打了个翻身仗。
从今年二季度起，多个城市的房价重新走上了上涨的道路，原本观望的市场很快就被交易火爆所代替。
根据国家发改委、国家统计局公布的数据，今年11月，全国70个大中城市房屋销售价格较去年同期上涨5.7%，涨幅比10月扩大1.8个百分点。自从6月全国房屋销售价格同比恢复正增长以来，房价已经连续6个月保持同比增长。
“今年房价的上涨速度太快，很多城市的房价已经超过了2008年的最高点。”我爱我家房地产经纪公司控股公司副总胡景晖说。
与房价快速回涨步调一致的是，地价在今年也屡创新高，地王不断刷新。
只是，与以往不同的是，今年的市场中，国企成了一道扎眼的风景。各地地王的不断涌现，多数是国企称霸，而这些国企中，很多甚至从未涉足过房地产行业。
地王频出 国企称霸
由于受全球金融危机的影响，直到今年一季度末，全国房地产市场行情并不看好，地方政府对土地拍卖担心不已，2008年的流拍发生了太多，开发商没有兴趣拿地。
在北京，2009年计划供应住宅用地(含政策性住房用地)共1300公顷，而2008年这个数字为1700公顷，同比减少24%。
今年3月，北京市土地整理储备中心相关负责人曾透露，北京今年将可能推行勾地制度，来提升出售土地的吸引力。这位负责人表示，2008年北京很多土地都是以底价出让，土地吸引力不大。
勾地制度来自香港，是为了避免土地拍卖乏人问津而在拍卖之前增加一个保险程序，由感兴趣的开发商对土地开出最低价并交纳一定的保证金，如果开发商的报价符合这个地块的市场评估价，这块土地就会以公开招标或拍卖的形式出售，如果拍卖中底价不保，政府就会收回土地。
这个制度就是为了激活土地交易。
然而，北京市没来得及推行这个制度，土地市场就咸鱼翻生了。
5月21日，北京市朝阳区广渠门10号地在经过十几轮竞拍后，由富力地产以10.22亿元的价格拍下。这个成交价，是挂牌起始价的3.42倍。而这块地在2008年曾被暂停交易。这个价格的成交一度让业界惊讶。
广渠路10号地拉开了地王诞生的序幕。
一个月之后，北京祈连房地产开发有限公司、成都中泽置业有限公司、中化方兴三次刷新纪录。其中，中化方兴以40.6亿元的成交价拍得广渠路15号地，更是一度成了全国地王。
11月20日，大龙地产耗资50.5亿元拿下北京市顺义区后沙峪镇的天竺开发区22号住宅用地，创下了北京市2009年首个成交总价超过50亿元的新地王。
不仅北京，在上海、深圳、宁波等城市，地王相继出现，各个城市的地王竞相赶超。
如此疯狂地拿地让人惊讶，而更让人惊讶的是，这些疯狂拿地的开发商中，国企竟然成了主力。
中化方兴是中化集团公司在香港注册的全资子公司；成都中泽置业的母公司是中国电子信息产业集团，大龙地产是顺义区国有企业。以70多亿元的价格吃下上海地王的中海地产也是国企，还有中粮旗下的中粮万科、中远集团的远洋地产、保利地产……中国电信也在11月发布公告表示要进军房地产业。
除了传统的国有地产公司外，2009年,那些原本从事钢铁、电子、粮食、能源等行业的国有企业，纷纷踏进房地产行业。
这些国有企业的大手笔让那些民营地产公司节节败退。
在广渠路15号地竞拍中败给中化方兴时，SOHO中国董事长潘石屹当场就向中化方兴工作人员大喊“你牛！”之后更是公开表示国企拿地根本不算账。
国企为什么要做地王
让人们不能理解的是，国企为什么如此不计成本地拿地，为什么这么急切地要进入房地产市场。
我爱我家房地产经纪公司控股公司副总胡景晖曾经在国企工作过，他表示不要对国企高价拿地过于担心，国企也要做资产配备，也要寻找安全的投资品。说不定国企拿地后建成的房子还会比民营房地产公司的房子便宜。
“支撑国企高价拿地的原因是大量资金进入国企，但没有出口，找到了房地产这个领域。”中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云说。
邹晓云认为，国企自身有其从事的主业，不是想做什么就能做什么。如果国企要进入一个新领域，必须要得到有关部门的批准。但现在的状况是，根本没有这样的监管。不仅如此，国企从银行获得的资金也没有得到银行的有效监管。
他认为，这样两个监管的缺失使得国企很容易进入房地产领域，而这些国企中很多并不熟悉房地产领域，缺少专业的操作和分析。
“有些国企拿地不是为了开发房地产卖房，而是为了消化现有的资金，因为从各种渠道得到的资金必须在规定的时间内花出去。”邹晓云说，还有一些国企则是为了业务调整，准备做房地产，先买块地做起来。这些原因导致国企拿地不计成本。
国企这种不计成本的拿地给市场带来了巨大的冲击，客观上推高了地价、房价预期，使得地价、房价无法得到有效的控制。
“房价的上涨与地价肯定有关，因为开发商必须要把地价成本消化掉，地价不断攀高意味着成本上升，对市场来说，会带来恐慌效应。”邹晓云说，国企不断创造地王，是今年房价不断高涨的一个重要原因。
也有不同的看法，知名学者易宪容就表示，地王本身并不是一个太大的问题，尽管价格高，但未必将来建成房子就能卖高价。因为房地产市场利润高，国有企业才会进入这个市场。
“国有企业从银行获得大量资金，然后高价拿地，对这个行业的发展会带来不好的影响。”易宪容说，还要注意，创造地王的企业是不是真的拿出了那么多钱，如果没有，那就是炒作自己，抬高房价。
单一供应导致地价房价不断高涨
与地王不断诞生同时出现的是，大量土地闲置。
北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋列出了一张上市房企土地储备情况表。截至2009年9月30日，排名前十位的上市房企土地储备已经超过3.02亿平方米。其中，仅合生创展集团一家的土地储备就可以供其开发房地产37年。
“上市房企之所以热衷囤地，关键原因在打通了资本市场的融资渠道，也就是所谓的‘股地联动’。”杨少锋说，上市房企就是通过自己的土地储备向股民传达股票还会涨的信息，然后增发新股进行融资，而新融资的钱可以继续囤地，不断滚雪球。
“如果囤地不打压，上市房企囤地的规模将越来越大，房地产行业必将被少数几家房企垄断和操控，结果，必定是房价成倍地上涨。”杨少锋说。
12月23日，国土资源部通报了位于北京、上海、山东、浙江等地的18宗房地产开发闲置土地。
国土资源部土地利用司司长廖永林算了这样一笔账。全国目前闲置的房地产用地约1万公顷，占年度出让房地产开发用地总量的七分之一左右。如果按容积率1.2算，这些地可以供应1.2亿平方米的住房面积。
一边是为拿地不计成本，另一边却是大量土地闲置，是什么造成了这样的现象？
杨少锋认为是地方政府在房地产利益链中介入太深，无法真正监管开发商囤地行为。
而在邹晓云看来，根本原因就在于我国的房地产开发供应太单一。
“要从事房地产开发，必须从政府手中买地。开发商又垄断了房地产开发环节，人们只能从开发商手中买房。”邹晓云说，从土地开发到房地产建设，这个过程中消费者与政府、开发商之间存在严重的信息不对称。这些垄断最终导致地价、房价过高。
有统计显示，地方政府50%以上的收入都来自土地收益。邹晓云觉得，政府控制土地的目标是为了让大多数人有房子住，但现在却离这个目标越来越远。
制度层面上，国土资源部早就出台了一系列政策来限制开发商囤地，比如闲置超过一年的土地要征收20%的闲置费，超过两年没有开发的要无偿收回。
然而杨少锋却告诉记者，全中国加在一起，闲置地被收回的不超过5例，这个制度已经形同虚设。
邹晓云告诉记者，土地闲置，最大的问题是政府自身造成的，让地方政府打击自己闲置土地的行为，几乎没有可能。而对于打击开发商囤地，没有哪个地方政府愿意做。
地方土地管理部门的工作人员曾经私下向邹晓云诉苦：打击囤地这么复杂的事情对土地管理部门没有任何利益，风险却很大。开发商多多少少都与地方上层人物关系微妙，一些开发商甚至还有非常的势力，土地管理部门并不敢轻易得罪。
在制度层面，我国还没有这样的机制来打击囤地。
“由谁来执行打击囤地的行为呢？政府只是批地、卖地，没有兴趣打击囤地。”邹晓云说，开发商、地方政府不断炒作土地的稀缺性，抬高地价、房价。实际上，土地大量闲置，相对房地产需求来说，土地的供应很充足。
土地改革前景不容乐观
“从宪法、土地管理法来看，并没有政府垄断土地交易的规定，但在各地的实际运作中，无一例外地由政府垄断。”邹晓云说，政府应该只是监管，不应该参与到交易环节当中。各地政府之所以垄断土地交易，一方面是为了监管方便，另一方面则是为了赚取土地收益。
在邹晓云看来，政府只能储备公共用途的土地，例如保障性住房的土地、公益事业所需的土地等，其他用途的土地要从市场来。如果能够做到土地供应的多元化，不会出现地王频出的现象。
而要做到这一点，就不得不提到土地改革。
2008年10月19日，十七届三中全会通过《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》。这个文件指出，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。
这个文件的出台被认为是新的土地改革的序幕。之后，在浙江、成都、重庆等地，土地改革的试点已经开始。
这些试点曾让很多人报以期望，但在邹晓云看来，土地改革的动静虽然很大，但效果并不突出，土地改革的前景也不乐观。
“从政治层面上看，农民社保、就业、城市化资金来源等问题难以解决，如果找不到稳妥的办法，会影响到农村的安定，注定了中央不可能把农村的土地放开，未来几年也不会有太大的变动。”邹晓云说。
对现有的几个土地改革试点进行了解研究后，邹晓云发现，由于上述原因的存在，农村土地根本流动不起来。
在邹晓云看来，如果能改变一下现有的开发模式，把土地分割成一小块一小块地卖，甚至是一栋楼一栋楼地卖，就能打破开发商的垄断。因为土地变小了之后，进入开发建设的门槛就降低了，一些人合伙的集资建房也就有了可能，房价就不再由开发商决定。
“小区的绿化、公共设施、建筑风格等规划，政府有理由、有条件，也有能力来做，不应该像现在这样都交给开发商。现在的开发商权利太大。”邹晓云说，如果政府把小区的规划做好了，小区内的土地也实现了一小块一小块地出售，垄断被打破了，房价就不至于涨得离谱。
本报北京12月29日电
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