昨天，国务院办公厅公布了关于促进房地产市场平稳健康发展的11项组合拳：再次明确第二套住房贷款首付比例不低于40%的要求，对于部分地区楼市的“高烧”，国务院明确了要防范信贷资金违规进入房市、防止境外“热钱”冲击市场的“双防”政策。同时，整治房地产市场秩序上则更为主动，要严打捂盘惜售哄抬房价，严格规范国企投资房地产领域，严查房企偷税漏税等行为，土地出让要探索一种综合评标方法，预售项目限时一次性公开全部房源并明码标价，地方越权减免房产税收政策要及时纠正……
“房地产一业兴带动百业旺，任何人都不希望房地产市场大起大落。国办这次出台的房市组合拳最完整、最全面，主要目的是遏制部分城市和地区房价过快上涨的势头，给中国楼市适当降降温。绝不是要打压房价，所以不要指望房价有20%—30%的回落。”这是云南大学经济学院教授、博士生导师徐光远所作的判断。昆滇房地产界专家纷纷表示，房市经过理性调整之后，将促进房地产市场平稳健康发展，最终带动中国经济持续健康发展。
增加保障性住房和普通商品住房有效供给
【通知】 加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。对已批未建、已建未售的普通商品住房项目，要采取促开工、促上市措施，督促房地产开发企业加快项目建设和销售。要适当加大经济适用住房建设力度，扩大经济适用住房供应范围。商品住房价格过高、上涨过快的城市，要切实增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供应。
增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。各地要根据房地产市场运行情况，把握好土地供应的总量、结构和时序。城市人民政府要在城市总体规划和土地利用总体规划确定的城市建设用地规模内，抓紧编制2010－2012年住房建设规划，重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模，并分解到住房用地年度供应计划，落实到地块，明确各地块住房套型结构比例等控制性指标要求。房价过高、上涨过快、住房有效供应不足的城市，要切实扩大上述五类住房的建设用地供应量和比例。要加强商品住房项目的规划管理，提高规划审批效率。要及时向社会公布住房用地年度供应计划，对需要办理农用地征转用手续的，要加快审批工作，确保供地计划落到实处。
【解读】 记者从昆明市住建局了解到，去年已完成2008年度东川区续建廉租住房870套。按照省政府与市政府签订的1.2万套廉租住房建设计划任务，已完成新建廉租住房6613套（其中，含年初市政府工作报告中确定的年度廉租住房建设计划任务2633套），在建5387套。经济适用住房建设方面，2008年180万平方米续建工程已落实167.65万平方米，去年新建144万平方米，已落实181.3万平方米。
根据市委全会及城建工作会的要求，加快廉租房等保障性住房建设，开展农民工公寓建设试点，其中，保障性住房的保障范围，将人均月收入低于980元、人均住房面积低于13平方米的低收入住房困难家庭，纳入住房保障工作范围。今年除了新建保障性住房2万套，启动城镇和国有工矿企业棚户区的改造工作外，还将实行政企合作建廉租房2.25万套，除保障低收入人群住房外，将尝试向来昆创业人员出租。而去年已经开工建设的1000套保障性住房的建筑面积为50000平方米，平均造价约为2200—2500元／平方米，总投资约为1.1亿至1.25亿元。资金来源将积极争取国家和省的补助资金、市级财政每平方米补助700元，不足部分由区级财政配套安排解决。
据市住房保障局有关负责人介绍，该保障性住房“只租不售”，出租价格将低于市场价。保障性住房的户型建筑面积在50平方米以内，且具有卫生设施和厨房，考虑到承租者的具体情况，将会分情况建设成公寓式的集体宿舍或单元房。保障性住房除政府财政建设外，企业可以自行组织建设、分配和管理，解决本企业进城务工人员和刚毕业大学生的住房困难，房源仍有剩余的，由辖区政府统一组织分配。
严打捂盘惜售哄抬房价 国企投资房地产受限
【通知】 继续整顿房地产市场秩序。住房城乡建设部门要会同有关部门，加大对捂盘惜售、囤积房源，散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度，加强对住房特别是保障性住房的工程质量安全监管。国土资源部门要严格土地出让价款的收缴，深化合同执行监管，加强对闲置土地的调查处理，严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为。价格等有关部门要强化商品住房价格监管，依法查处在房地产开发、销售和中介服务中的价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定等行为。税务部门要进一步加大对房地产开发企业偷漏税行为的查处力度。国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为。
【解读】 徐光远的一位朋友透露，去年10月1日他在杭州买房时，所选楼盘的价格为9000元/平方米，现在涨到了2万多元/平方米，才3个月就翻一番，而昆明房价在去年下半年间普遍认为涨了500-1000元/平方米。去年拍出的“地王”和“楼王”当中，有很大一部分就是大型国企、央企纷纷到房地产逐利造成的。
徐光远说，这几项措施将对市场秩序产生重要影响。无独有偶，就在1月5日，昆明市就对城中村改造项目的预售行为进行了规范。这与国家的政策完全吻合。他说，参与改造的房地产企业在拆迁补偿以及项目规划、设计、建设等方面的资金需求量极大，一旦上述规定执行，就意味着企业参与城中村改造的门槛提高，在满足条件的开发商范围缩小的情况下，有可能会减缓城中村改造进度。另有一些专家则称：“其实，采取预售模式也不是不可以，关键是看监管是否到位。”如消费者交给开发商的定金、预售资金不能进入企业账户，必须放在跟银行共管的账户上，监管账户的资金只能用于本商品房工程建设。
二套房贷款首付不低于40%
【通知】 对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于４０％，贷款利率严格按照风险定价。同时，加大差别化信贷政策执行力度。金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。
继续实施差别化的住房税收政策。要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠。
【市场研判】 “这对房地产市场影响不大”，新亚房产的经纪人晏先生放心地说，根据目前客户群看，第一次买房就选二手房的人很多，另一方面，与投资回报率相比，40%的首付并不能限制投资，很多人都有能力接受这个比例。
之江置业的王先生分析，政策的出台对昆明市场是利好大于利空。用贷款来炒房的人相对较少，更多的投资客是全款购买，所以二套房贷款首付比例提高影响不大。另外，国办出台的政策更多是针对一线城市，但是因为不可能分地区颁发限制条例，所以昆明也受政策影响，而且当一线城市被大大限制后，投资客会转到类似昆明这样的二线城市，反而拉高昆明的房价，“总而言之，昆明2010年的房价会稳中有升。”
云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任张洪认为，该通知是在税收优惠政策之后的进一步调整，对购买第二套住房的人会有较大影响。出台这个政策的目的是希望住房消费更加合理化，对民生来说是支持和保障，对投资者则是个打击。现在的政策正在逐渐恢复到2007年的政策水平，从2007年的调控结果来看，效果明显。由于如今房地产市场是投资性占多数，政策出台会导致部分投资者的退出，造成总需求量减少，但不会大起大落。
“对于自住型购房者而言，不需要观望，该什么时候买就什么时候买，不要想等着房价下跌。”张教授预计，虽然文中提出要加快研究完善住房税收政策，但尚未明确是否开征物业税。如果开征将明显刺激二手房市场，手上捂房的人要多缴税，可能选择卖房，对急于买房的人，征收物业税则是极大的利好消息，房源供应量增加，价格就可能下降。
防止境外“热钱”冲击市场
【通知】 加强房地产信贷风险管理。金融机构要进一步完善房地产信贷风险管理制度，坚持公平、有序竞争，严格执行信贷标准。要严格执行房地产项目资本金要求，严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款。人民银行、银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导。有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控，防范信贷资金违规进入房地产市场，防止境外“热钱”冲击我国市场。
【市场研判】 2009年前11个月，云南省完成房地产投资643.06亿元，比前年同期增长了36.5%，其中，住宅投资484.67亿元，比前年同期增长了34.5%。通过国家统计局提供的数据，我们不难发现，开发商手中资金之宽裕，使得他们有足够的实力进入楼市了。还记得2008年国际金融海啸最为严重的当口，昆明部分开发商手中资金明显吃紧，被迫降价促销，快速回笼资金以求自保。一位在昆的老牌开发商资金链绷得最紧的时候，公司账户上竟只有3万元存款。但是，一山有四季、十里不同天。从2009年下半年开始，这位开发商的流动资金飙升至1.5亿元，手中同时启动了数个项目。信贷资金放量，为楼市输血回暖立了一大功。
“规范银行的金融规则，防范信贷资金违规进入房市，这会给开发商的资金链造成一定的影响。”云南大学经济学院教授、博士生导师徐光远说，现在开发商自由资金比例一般占两三成，主要是通过预售、团购回款和银行信贷来弥补开发资金的不足。加强管理后，银行贷款买房的钱会受到很多限制，地产商融资规模可能会减少，客观上放缓项目开发的速度，会给房市变相降温，房价急剧飙升的状态会稳一稳。
预售项目要公开全部房源并明码标价
【通知】 各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法。
要结合当地实际，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度，加大交易资金监管力度。
【政策背后】 “土地供应的方式和内容将直接波及土地的获得和地价走势，如果全部采用招拍挂这种方式，价高者得必然催生地王、楼王，它会给一个城市和地区的房价起到不好的示范作用。”昆明高屋地产顾问机构董事长胡先钧说，如果能够探索一套土地出让综合评标方法，这对改革现有的供地模式、遏制房价过快上涨将有十分明显的作用。
至于预售许可证的管理，这对房地产开发商的实力将是一个严峻的考验。已取得预售许可的房地产开发企业，如果不公开全部房源信息，目的只有一个，就是为了抬高房价。比如，有些开发商可拿几十套或一两百套最低价格的房子先试水，看市场反应，如果供不应求，下一批比较好的房源就有了涨价的空间和理由。开发企业须一次性将取得预售许可的全部房源上网销售，这就杜绝了以各种借口分批、分次销售，捂盘惜售、囤积房源，甚至炒卖房号的行为。
提高中西部地区廉租房补助标准
【通知】 力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准，改进和完善中央补助资金的下达方式，调动地方积极性，确保资金使用效果。同时，鼓励金融机构向符合条件的城市和国有工矿棚户区改造项目提供贷款。通知要求，保障性安居工程的建设计划、建设进度和资金使用等情况，要及时向社会公示。
【政策落地】 今年，国家下达给云南省的廉租住房建设任务为83030套，我省超建和提前实施的廉租住房8188套；各地正在利用租赁补贴剩余资金购买、改建和租赁廉租住房3600余套；市场开发筹集18190套。我省今年实际筹集廉租住房约11万套。截至2009年10月底，全省214个廉租住房建设项目全部开工，进展顺利，已建成廉租住房约2万套，累计完成投资33.44亿元，占全年计划投资额的65.6%。
目前，国家下达给云南省83030套新增廉租住房补助资金16.3亿元和省级4.1亿元已如数下达到129个县市区的253个具体项目之中。其中，申请中央补助资金额度按以下标准测算：西部地区400元/平方米，中部地区300元/平方米，辽宁、福建、山东部分财政困难地区（计划单列市、省会城市除外）200元/平方米。
及时纠正地方越权减免税政策
【通知】 进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。各地要结合本地区房地产市场情况，认真落实差别化的土地、金融、税收等政策，抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税以及其他与中央调控要求不相符合的规定。
对于境外机构和个人在境内投资购买房地产的，要严格按照现行政策执行。要按照支持居民合理住房消费、抑制投资投机性购房、增加有效供给、完善相关政策的原则，加大工作力度，促进房地产市场健康发展。国务院有关部门要加强对各地贯彻落实房地产市场调控政策情况的检查和指导，对房价上涨过快的地区和城市要进行重点督查。各省、自治区、直辖市也要加大对市、县工作的指导力度，加强监督检查，确保各项工作措施落到实处。
【楼市风向】 2009年岁末，中央出台了一系列调控房价措施，明确提出“遏制部分城市房价过快上涨的势头”，随后各地方政府相继出台房价调控政策，但有急有缓，有轻有重。其实，财政部、国家税务总局两周前已正式下发通知要求，各地要严格清理与房地产有关的越权减免税，对清理出来的问题，要立即予以纠正。
深圳、上海等一线城市率先提出从税收信贷政策调整、加大普通商品住房供应、加快推进住房保障、加强市场监管四方面采取措施，遏制地价、房价过快上涨。近日，青岛市政府有关部门表示：除个人住房转让营业税征免时限执行国务院最新规定，由“2年恢复到5年”外，青岛其余各项购房优惠政策保持不变，顺延至2010年12月31日。有观点认为，青岛的这种做法存在化解中央调控政策的可能性。
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