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| 中国建设工程法律网 2010-1-26 来源： 编辑： |
1月，海南国际旅游岛规划的获批，让三亚这个季节本应凉爽的空气透出躁动的气息：以小时速度上涨的房价、每平方米售价7万元仍然有人排队购买等现象，都在表明三亚的房地产业将再次成为国内资本追逐的热点。
在这场地产热潮中，由于提前数年的开发，鲁能、富力等房地产公司已经完成了前期的布局，纷纷在2009年年底推出了自己的项目，准备坐收“旅游岛”概念带来的收益。而在这其中，以19平方公里成为“海南最大地主”的海南鲁能城管理有限公司（以下简称“鲁能城”），已然成为其中的领军人物。
项目推出恰逢其时
“现在来看房的人太多了，每天都有打电话来要包车的，还有让我帮忙订酒店的。”三亚的出租车师傅王汗青告诉导报记者，现在三亚的高级酒店，至少要提前一个星期才能订到房间。
“国际旅游岛”概念的提出，显然已经让三亚这个海滨小城的房价呈现疯狂态势。10日导报记者询问三亚湾一产权式酒店的销售价格时，销售人员给出了每平方米4.8万元的报价，而2天后导报记者再次询问时，售价已经涨到了5.6 万元，并且“有价无市”。
从各地闻风而来的炒房人让三亚的房子成为稀缺资源，三亚市清水湾楼盘的销售人员告诉导报记者，从4日开始他们就接到来自全国各地的购房电话，许多客户根本不来看盘，一张嘴就订两三套房，这在以往是从未有过的。
这场突如其来的房地产盛宴，让一些有准备的开发商喜笑颜开。而颇为巧合的是，就在海南旅游岛规划获批前几天，鲁能集团在海南开发的4大地产项目同时亮相北京，举行了名为“国际休闲生活”的品鉴会。在这几个项目中，三亚湾新城占地6.8平方公里，拥有9公里长的海岸线，面积甚至大过广州的CBD 珠江新城，而位于海口西海岸的海蓝福源则占地11平方公里。加之三亚大东海滨海豪宅山海天项目和拥有海口东海岸一线海景、占地2000亩的海蓝椰风项目，鲁能城在海南推出的项目土地规划面积已经达到19平方公里，其力度之大是鲁能集团在海南经营的16年中从未有过的，也在海南房地产史上少见。“海南地王”发家史
“鲁能城之所以能一下推出如此大手笔的项目，是其16年来在海南发展的厚积薄发。”一位熟悉海南地产业的人士告诉导报记者，十几年的低调发展，让人们很少注意到现在的鲁能集团已经成为在海南拥有建设用地最多的“地王”。
该人士告诉导报记者，从1993年登陆海南以来，鲁能集团就四处跑马圈地。但由于项目过于分散，且三亚和海口的开发公司是相对独立的，所以开发力量一直得不到集中，前期基本上处于“倒卖土地”的状态。
直至2006年，鲁能集团开始整合旗下业务，才停止了这种“单兵作战”的开发模式，并开始大量储备土地。去年9月，鲁能集团在海南成立了海南鲁能城管理有限公司，终于将鲁能地产自上世纪九十年代登陆海南的“各路诸侯”整编改制为“方面军”，鲁能地产的储备优势得以释放。有人这样形容过刚成立的鲁能城：“这个整合了鲁能地产在海南16年资源积累的新地产公司，刚刚挂牌不足月余，却在海南已经拥有了19平方公里的项目土地，成为海南岛上最大的‘地主’。”
而鲁能“地王”身份真正引起公众关注还是在去年12月，在当时海南文昌市国有建设用地使用权挂牌拍卖会上，一个名不见经传的公司——海南亿隆城建投资开发有限公司（以下简称“亿隆城建”）以每亩157万元、总额4.2亿元的价格拍下了一块土地，创出了当地的“天价”。据透露，拍卖会后亿隆城建又与文昌市人民政府签署了成片开发文昌铜鼓岭国际生态旅游区的有关协议，项目规划面积高达86平方公里，其项目之大令人咋舌。其后，经过媒体调查发现，鲁能集团正是该公司的幕后老板，其持有亿隆城建60%的股份，为其第一大股东。
在“地王”身份被曝光后，人们更关心的则是鲁能集团能从海南的这些项目中获得多少利润？对此，鲁能城的人士并未给出导报记者正面回答。但当地人士告诉导报记者，由于鲁能的地块是在2006年海南房价尚未开始新一轮快速上涨前拿到的，还有部分是和当地政府签订合作协议获得的地块，因此在地价成本上占据优势。以海南三亚湾新城项目中地价相对较高的三亚湾新城游艇二区为例，拿地价格9.42亿元，容积率0.25（折合约3748元/平方米），而目前它的别墅售价却在3万元/平方米以上。“根据一般推算，这个项目的毛利润应该在100%以上。”
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