善意取得制度是近代民法物权制度的一项重要内容，涉及民法财产所有权的静的安全与财产交易动的安全保护，是一种牺牲财产的静的安全为代价而保护财产的动的安全的制度。目前，世界各国均规定了动产善意取得制度，但对于善意取得制度能否适用于不动产领域，各国立法规定不一，在理论研究方面也存在着极大的争议。 在商品经济飞速发展的今天，伴随着财货流通的扩大，迫切需要一种制度来保护善意受让人，减少原所有权人对其取得所有物的权利追夺的风险。善意取得制度，正是在这样的背景下发展起来的民法法系的一项重要制度。 我国《物权法》对不动产的善意取得制度也作了规定。虽然在学界仍然存在着一定的分歧，在实践中也还存在一定的问题,但是不动产适用善意取得制度仍是我国《物权法》立法的一个亮点，对确定不动产所有权的归属，维护交易安全，促进社会和谐进步等都具有重要的意义。 因此有必要对不动产善意取得制度进行深入探讨与研究。 不动产适用善意取得以德国、瑞士及我国台湾地区为代表。其所采用的不动产登记效力的登记要件主义，肯定了不动产善意取得制度的适用性。我国的民法体系最初也是效仿这些国家和地区，因此将不动产的善意取得规定于《物权法》中也即是追随世界发展潮流所必须，对我国法律与世界接轨也有一定积极的意义。建立不动产善意取得制度是我国法律发展的必然，是建设法治国家的题中之义。
（一） 对不动产善意买受人保护不够
不动产的善意取得制度是借助登记的公信力原则来达到维护交易安全的目的。《物权法》第 106条 第一款第三项“转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人”,这就意味着对不动产善意买受人必须自办理登记之日起才能进行保护。而在交付房屋之后,买受人办理相应的登记手续可能需要很长的时间,因而通常无法即时取得所有权。此外,买受人在占有该房屋之后,也可能会进行重大的修缮,假如根据添附制度不能够获得所有权,则只能取得一种债权的保护,只能要求出卖人赔偿损失或返还价款,而出 卖人又无力返还,此时买受人的利益就会受到重大损害。
（二）不动产登记错误的情况时有发生
目前我国采取的不动产变动模式是登记要件主义，因此，登记在不动产善意取得制度中占有至关重要的地位。在我国司法实践中,不动产登记错误的情况时有发生，即登记权利与真实权利不一致，原因可能是由于权利人造成的,比如,不动产产权已经发生变动而真实权利人殆于行使注销或登记,或者已经知悉登记有误而不积极主张登记异议时,因原权利人的过失而发生不动产善意取得;也可能是由于登记机关的原因造成的,如由于登记机关的疏忽大意而造成登记与真实权利不相符合等。前者由原权利人承担不利后果有充足的理由,后者则不尽充足,立法理由或许在于因为不动产的相对稀缺,当事人应对自己的权利特别关注,在登记机关登记错误时,应及时提出纠正或者进行异议登记,否则在交易安全的价值存有冲突时便处于不利的地位。
（三） 权利救济途径不足
《物权法》已经为原权利人提供了损害及错误登记的救济途径。根据《物权法》第 21 条：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”以及《物权法》第 106 条第二款“受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”对当前不动产善意取得法律制度进行配套完善，以最大限度地发挥这一法律制度在保护市场交易中的积极作用。主要体现在以下几个方面
1.加强对当事人的保护
对于善意买受人来说，由于不动产善意取得制度是借助登记的公信力原则来达到维护交易安全的目的，不动产善意买受人必须自办理登记之日起才能进行保护。善意买受人的权利很容易受到损害，这个问题需要其它制度配套解决。如通过同时履行抗辩的适用,可以减少买受人支付全部价款但无法获得房屋所有权的风险,买受人在没有办理登记手续之前,仅仅支付部分价款,其他价款在办理完登记手续之后再另行支付,使得善意买受人的利益获得强有力的保障。对于原权利人来说，应该规定原权利人可以在相当长的时期内向受让人请求返还。但该项不动产若购自拍卖会、房交会或房地产经销商,原权利人未偿还受让人支付的价金则不得请求返还。当然,对原权利人的归责性的判断需要进行个案审查,不具有一般性规则,它需要综合各方面的情况来认定,有时甚至跟信赖者的情况有关,如在不动产共同共有下,共有人基于信赖而将产权仅登记在一人或一部分共有人名下。
2.健全不动产登记制度
善意取得制度适用于不动产是由于第三人信任不动产登记所致，登记与占有都具有表征权利的功能。由于我国目前的登记制度较为混乱和不规范，我国不动产登记制度需要加以完善和健全。从实践中不动产的登记来看，登记簿上记载的权利内容与实际权利状态不一致的情况时有发生。这种不一致情况的发生原因主要有：因登记机关的过错而造成错误登记或错误涂销；土地登记簿以外的法律变动，如表见继承人取得遗产或继承人取得应继份额以外的不动产并为继承登记；物权行为无效或撤消，如已登记的不动产物权变动因无行为能力、诈欺等理由而无效或撤销，但登记尚未涂销。又如当事人伪造文书欺骗登记机关而为登记；依法律规定取得不动产物权，但尚未办理登记，如征收土地手续已毕，但未为所有权转移登记；不动产共同共有关系中，不动产物权登记在一个或部分共有人名义之下。对此， 我 认为国家应该采取各种措施来健全不动产登记制度。比如登记机关及时对于登记进行认真审查，尽量避免由于登记机关的过错而造成登记错误或错误涂销；建立全国联网的不动产登记，使当事人在进行登记时只需上网就可以查询到准确的信息；对已登记的不动产的情况进行查询要收取高昂的费用已是一个不成文的规定，而不动产登记机关应实现公开查册制度、转变服务理念，由一个高高在上的管理者变成一个具有“服务理念”的机构等等。
3.增加权利救济途径
在不动产善意取得制度中，权利救济途径有违约责任救济、侵权责任救济和不当得利救济。但是在司法实践中由于登记机关的过错而造成错误登记或错误涂销时有发生，这样就有必要增加国家赔偿救济。对此，德国、台湾的规定值得我们借鉴。如德国专门设立错误赔偿基金。而台湾地政登记机关则就登记所收费用提取百分之十作为登记储金，专供赔偿损害之用。在我国民法典颁布实施之后，可考虑在民法实行法细则或专门的不 在现今民法呈现由静到动的基本趋势下，保护交易安全是关系到整个市场经济快速运行的重大问题。不动产善意取得制度为保证不动产交易安全发挥了重大作用。 我们认为，不动产的善意取得制度的确立是必然的，也确实是我国《物权法》中的一个亮点。 俗话说，“有光的地方就有阴影”，不动产善意取得制度的光环下也同样存在阴影，而这个阴影就是缺少对真正权利人的法律关怀 。 我国建立不动产善意取得制度，同时注意对不动产原权利人的保护 。 我国正处于向市场经济过渡的转轨时期，许多不动产的登记制度尚未完善，如在房屋预售过程中，存在“一房二卖”，甚至“一房多卖”的情况，导致许多购房人的权利得不到保障。因此，将善意取得制度适用于不动产交易领域，可发最大限度的保护善意第三人的利益，从而促进社会主义市场经济有序地发展。我国《物权法》确立不动产物权善意取得制度是市场经济发展的必然结果，符合我国国情，对我国经济的发展和法治进程的推进具有重要意义。
