疫情之下，最普遍的租赁关系陷入僵局，自住租户困于他处，大部分商铺也无法营业。不久传来一则无比暖心的消息，万达商管集团宣布将对全国各地所有万达广场的商户自1月24日—2月25日的租金及物业管理费实行免租，金额高达三四十亿元，迎来一片欢呼与赞扬之声。随后，保利地产、红星美凯龙、金铂商业、星河商置等纷纷响应，租赁关系的僵局逐渐破冰。
今天，我们从法律的角度来看看这个事件。究其法律依据，援引的是不可抗力。何为“不可抗力”呢？法律上讲的不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，简称“三个不能”。
这次的疫情，大多数法律人认为系属于不可抗力，为什么呢？一般认为，不可抗力包括自然灾害、政府行为、暴乱、罢工等。此次的新型冠状病毒来势汹汹，为新型病毒，事先没有预兆，不能预见。另外，该病毒导致的肺炎病，由于人与人接触即可传染，短时间在全国广泛传播，让人们措手不及，短期内不能避免，也未能对症下药地研发出药物迅速遏制该病毒，尚未完全克服。所以，此次疫情满足了不可抗力的三个特征，系属于不可抗力。
那么，基于不可抗力，人们可以怎么做呢？我们如下具体从法律层面来进行分析。
在法律层面上，根据租赁合同的用途不同，房屋可分为两类：自住或商用，两类的不同之处在于，自住的目的是居住生活，而商用则以营利为目的。同时，两者因疫情受到的影响各不同，因此可以提出抗辩的法律依据也不甚一致。另外，要事先明确的是双方的法律义务，出租人的法律义务是将租赁物交付承租人使用、收益，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；承租人的法律义务是如期支付租金。
首先，我们来分析自住租户的情况。由于自住的目的是居住生活，发生疫情之后，房东依旧提供能够正常居住的房屋，履行了其该有的法律义务。租户的情况会多样，若仅仅是居住于出租房屋，并困于此而无法外出，不影响房屋居住的性能，像这种情况租户以不可抗力向法院提出免租或降租，往往难以得到支持。当然，如若因疫情被困于他处，无法回到出租屋正常居住，导致租赁合同的根本目的无法实现，而且这种情况在当时订立合同的时候无法预计，那么自住租户就可以不可抗力、情势变更或者公平原则来主张自己的权利，比如降租减租甚至解除租赁合同。
接着，一起来分析商用房屋的情况。较之自住房屋，商铺有其特殊性，通俗地讲，老板们租该商铺是用来挣钱的，以及给员工们发的工资、按月支付的房屋租金大都来源于此。故出租人的法律义务要求更高，在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，即商铺能用于营利。如因不可抗力原因导致不能使用商用房进行经营，将可能致使老板们无力履行租赁合同约定的缴纳租金的义务，即导致合同无法继续履行。因此，如政府部门为了防范疫情，责令商铺关闭，查封特定场所，导致租赁物在此期间只是被占有，却无法营利，这种情况下老板们有权主张不可抗力去部分或全部免除交租责任。但是，如政府部门并未明令封闭商铺，查封某一特定经营场所，商铺因疫情因素仅仅致其经营不佳的，则较难以不可抗力为由要求减免租金。
除了不可抗力，商铺老板还可以根据实际情况的不同，可以情势变更原则、公平原则等为由来要求减免租。由于实际情况的多样化与复杂性，须谨慎选择何种原由向法院起诉，建议咨询律师来协助处理。在此，需引起注意的是，疫情之下是否减免租金，需要结合具有的案件情况，具体问题具体分析，不可一概而论。这种法院裁判尚具不确定性，最高人民法院还未出台有关疫情的民事案件处理规定，目前法院主要参考“非典”时期有关租赁合同纠纷的典型案例来指导审判工作。为此，笔者经过法律检索，提供两个因“非典”而减免租金的法院判例供参考，审理案号分别“（2018）晋04民终2272号”、“（2018）鲁06民终268号”。
在考虑租户利益的同时，出租者的权益亦不容忽视。处理因疫情引起的租赁关系纠纷，宜适用法律上的公平原则，兼顾出租者与租户的双方利益，找到平衡点，风险共担。根据实际中具体案件涉及到租赁合同签署时间、地方政府疫情期间的防控措施、受疫情影响的严重程度等各方面因素，以及结合租赁合同目的能否实现这一合同订立的根本目的，进行全方位的考虑分析，酌定出租者与租户双方的租金损失分摊比例。至于具体的租金损失分摊比例，由于个案事实差异较大，我们在处理问题时须坚持个案平衡原则，具体问题具体分析。
疫情之下，总有一番温暖，如旭日东升般普照人间天地，或许这份“温暖”来自于携手共进的房东与租户。
作者 / 馨儿
编辑 / 许晗
法律顾问 / 赵星晔
审校 / 郑继军 许晗
