作者：黎智勇 姚峥
不期而至的新冠疫情，对企业及工商户经营造成了巨大的影响，疫情期间由于防控和隔离等原因，租赁物业无法正常使用，导致收入明显减少。尤其是餐饮业、休闲娱乐业、传统零售商业（商场百货）、线下培训业等，一方面无法正常经营，另一方面若还需要承担巨额的租金成本，将可能导致企业经营的资金困难。
因此，如何通过公平合理的方式减免租金，减轻企业负担，平衡疫情期间出租人与承租人的利益是各方关注的一个重要问题，最高院在2020年4月16日和5月15日分别发布的《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（一）和（二）中也对租金减免问题进行了规定。同时，发改委、住建部、财政部等八部委在2020年5月9日《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》对国有物业的租金减免也作出相应规定。
为了更通俗易懂地阐述关于疫情期间租金减免的司法实务观点，以下特引用疫情期间发生的几个典型案例，供读者参照。
【案例概述】
一、食品公司减免租金案
案件要点：食品公司以发生疫情停工停产属不可抗力为理由，向厂方协商减免租金，厂方最终同意减免部分租金。
关键词：停工停产 不可抗力 协商
“四川省宜宾市某食品有限公司是生产知名品牌火锅食材的企业，2019年4月，该公司与采购商签订了为期一年的产品采购协议，但2020年2月，因疫情暴发导致公司停产，不能按约向采购商供货，采购商要求其支付违约金；与此同时，该公司租赁的位于某镇的厂房已到约定的交租日期，出租方要求公司按期支付租金。在自行协商无果的情况下，向宜宾市叙州区公共法律服务中心请求帮助。
提供法律服务的律师在与采购商进行的视频协商会议上提出，根据《中华人民共和国合同法》第117条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”而疫情是双方签订合同时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力，食品有限公司可不承担违约责任。在与厂房出租方的视频通话中，出租方认为虽然食品有限公司因疫情停产，但并不影响双方的租赁协议。律师提出公司因不可抗力停产，租赁厂房暂时无法使用，并不是故意违约。在与厂房出租方的沟通中，律师指出双方签订了长达十年的租赁合同，在疫情发生之前，食品有限公司一直如期足额支付租金，信誉良好，况且食品有限公司是因响应政府部门防治疫情的有关规定而停产停工的，有权以不可抗力为由要求减免“停工期”的租金。出租方反复思量后同意免收2020年1月20日至2月20日的租金28296元，但食品有限公司必须立即支付剩下的56592元。”
（来源——司法部第二批疫情防控和复工复产公共法律服务典型案例）
二、汽车配件公司减免租金案
案件总结：律师以案发地政府出台的建议性免租政策为标准，建议出租方减免一定数额的租金。通过积极协商，争取出租方的理解。
关键词：免租政策 建议 协商
“江苏盐城经济开发区有近千家韩资企业，某汽车配件公司（以下简称“配件公司”）是其中一家韩国独资企业。配件公司自2014年起，一直承租江苏某置业公司（以下简称“出租方”）所属厂房。2019年国内汽车产业下行，配件公司出现经营困难，2020年春节后受疫情影响，财务状况更加恶化，出现资金断流情况。此时，出租方将配件公司诉至法院，要求支付拖欠的70万元租金并承担19万元滞纳金。收到法院应诉通知后，配件公司请求江苏汇建律师事务所姜军荣律师协助处理本案。
律师了解案件基本情况后，决定向法院申请延期开庭，并着手做好庭前准备工作。一是了解当地政府部门出台的关于疫情期间减轻企业负担、降低生产成本的举措，为争取减免租金寻找政策依据。二是根据配件公司提供的线索，就出租方未及时履行对厂房的修缮义务，导致每年梅雨季节屋顶渗漏、下水道雨水倒灌，造成配件公司停产及原料损失等情况，收集完善证据。三是与出租方主要负责人当面沟通，请出租方派人对公司当前的经营困境、出租房屋渗漏等情况进行考察，争取出租方理解，为增加共识减少分歧打下基础。
2020年3月4日，法院以互联网开庭方式组织调解。姜军荣律师当庭出示了江苏省盐城市人民政府发布的支持中小企业共渡难关的政策文件，根据其中减免中小企业房租的意见，提出减免疫情期间2个月租金的建议；同时提供了出租方怠于履责给配件公司造成损失的相关证据，对配件公司遭受的实际损失数额进行了测算，要求出租方减免租金。法庭对姜律师提出的意见和证据予以认定。出租方也表示理解，双方当庭达成调解协议。出租方同意之前承租期内每年减免1个月租金，疫情期间再减免2个月租金，合计减免7个月租金，同时放弃19万元滞纳金的诉求。配件公司资金困难问题得到较大缓解，日前已经全面复工复产。”
（案件来源——司法部律师公益法律服务指导案例之四）
三、商铺减租案
案件总结：疫情开始之前和恢复经营之后租金照常支付，疫情期间停止营业属于不可抗力，适当减免租金。
关键词：疫情前后 不可抗力 适当减免 部分减免
“重庆某地产公司（以下简称“地产公司”）受疫情影响，自持商铺的大部分租户在2020年2月至3月未能正常经营，经公司与承租商户前期协商，承租商户可延迟一个月支付租金。截至2020年3月初，仍然有不少承租商户未能足额支付租金，并且要求地产公司减免2020年第一季度全部租金，双方产生严重分歧，经当地派出所多次调解仍未达成一致意见。
重庆中启律师事务所向导律师接到地产公司咨询后了解到，双方主要矛盾在于是否应该减免2020年第一季度的全部租金。承租商户认为，自2020年1月新冠肺炎疫情爆发起，各商户均应政府要求停止营业，由于停业属于政府强制性要求，故不应承担房租。而地产公司则认为，其已考虑新冠肺炎疫情影响允许商铺迟延支付租金，但不能因此减免第一季度全部租金，商铺租金是其偿还银行贷款利息的主要来源，若商户不缴纳租金，地产公司将面临银行贷款利息支付逾期风险，一旦影响其银行征信记录，公司其他贷款可能产生连锁反应，对公司影响巨大。针对双方的矛盾焦点，律师向双方详细解释了相关法律规定、司法解释，并结合相关判例和疫情期间政策文件，提出3点意见，得到双方认可。
一是承租方与出租方是合作伙伴而并非对立关系，在疫情时应当相互理解、共渡难关。双方可以通过协商，尽量降低承租商户因疫情遭受的损失，恢复正常经营，同时也要确保地产公司按时支付银行贷款利息，不影响其征信记录；
二是明确2020年1月新冠肺炎未爆发时应当支付的租金，以及疫情后期商铺正常经营后应当支付的租金，属于承租商户应当正常依约缴纳的租金。双方就租金问题发生争议的期间是商铺受疫情防控措施影响没有正常营业的时间段，即2020年2月初至2020年3月中旬，约一个半月。
三是本次疫情对承租商铺构成不可抗力，对受疫情影响无法正常营业期间的租金应当考虑予以减免。
基于上述3点共识，律师与地产公司、承租商户进行了充分沟通协商，促成地产公司与大部分承租商户签订了《商铺租赁补充协议》，主要内容包括：
一是对承租商户受疫情影响无法正常营业的1个半月的租金予以部分减免，具体操作上，由承租商户在规定期限内一次性支付5个月租金，享受6个月租期，并减免因逾期支付租金产生的所有违约金。
二是对于一次性支付5个月租金确有困难的商铺，协助其向银行申请贷款。
三是对于不同意上述两种方案的承租商户，与地产公司另行单独协商。
补充协议签订后，承租商户通过各种途径陆续足额缴纳了5个月的租金，地产公司收到的租金足以偿还其第一季度银行贷款利息，该起群体性租赁纠纷得以圆满解决。”
（案件来源——司法部第三批疫情防控和企业复工复产律师公益法律服务指导案例之七）
四、五金店减租案
案件总结：在属于不可抗力的疫情影响房屋承租人使用房屋的前提下，出租人适当减租，承租人仍需支付部分租金，以公平原则衡量双方利益，实现法律效果和社会效果的统一。
关键词：公平原则 社会效果 显失公平
招远市某路的一处门面房由当事人丁某承租，至今已有数年，主营五金器材等。2019年10月9日丁某与房主曲某续签租赁合同，租期从2019年9月30日至2020年3月20日，月租金17500元。
和疫情期间的许多店铺一样，丁某的五金店因为配合当地政府的疫情防控措施，从2020年1月底就关门歇业，丁某本人也在住处进行居家隔离。而当2020年3月底合同到期后，丁某不愿意支付全额的房租，仅愿意支付4个月的房租。此时，招远市的疫情防控措施仍未解除。房主曲某在和丁某协商未果后，一纸诉状将丁某告上了法庭，要求丁某支付全部的租金。
招远法院经过审理，认为“新冠肺炎疫情属于全国突发公共卫生事件，是不可抗力，遭受不可抗力影响的一方有权要求免除或者部分免除责任。被告丁某疫情期间居家隔离，连续两个月没有营业收入，如果继续按原合同规定交付租金，显失公平，其要求减免疫情期间两个月租金是合理的。被告应交付的两个月房租为35000元，根据双方的实际情况，原告应酌情减免租金以不超过50%为宜。”
经法官调解，双方达成了调解协议，原告曲某同意减免租金11000元，被告丁某给付了余款。
对于此案，招远法院在其官方网站上对案情做了介绍，并且对于调解的理由做了如下阐释：“疫情发生后，承租人可依照公平原则要求适度减免租金，有利于平衡双方利益，保护当事人的合法权益，服务经济社会发展，实现法律效果与社会效果的统一。”
（来源——招远法院）
【案件评析】
以上案例所涉及的租赁房屋，均为“经营类”用途，在引用相关政策和司法解释时，遵循公平原则要求适度减免租金，有利于平衡双方利益，但法院均以说服为主，同时兼顾社会效益，其方式均为调解方式结案。
第一，在法律上，新冠疫情爆发，属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力。防疫措施的限制以及客流量的暴跌，会对承租人使用租赁房屋进行居住、经营等产生重大影响。在此基础上，承租人可以根据此不可抗力对合同履行产生的影响要求部分或者全部免除责任即减免租金，导致合同目的不能实现，还可以要求解除合同。
具体适用情形如下：
（一）直接导致合同不能履行的，根据受影响程度，部分或者全部免除责任。但主张免责的一方需要及时通知相对方。
（二）仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商，变更租金、租期等，但不能仅以此为由要求解除合同。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，人民法院可以根据其请求决定是否变更合同，而变更后当事人不能主张部分或全部免除责任。
（三）因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。
第二，在政策上，国务院对于承租国有房屋进行经营活动，在疫情期间出现经营困难的的小微企业，决定减免上半年3个月房租，并保证转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。体现了国有资产对于社会责任的担当。
对承租非国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，鼓励出租人考虑承租人实际困难，在双方平等协商的基础上，减免或延期收取房屋租金。对于非国有物业租金减免问题，并不强制，仅作引导。
【法规政策摘要】
1.《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》2020.04.16生效
摘要：
二、 依法准确适用不可抗力规则。人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条等规定妥善处理；其他法律、行政法规另有规定的，依照其规定。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。
三、 依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理：
（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任。
（二）疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。
（三）当事人存在因疫情或者疫情防控措施得到政府部门补贴资助、税费减免或者他人资助、债务减免等情形的，人民法院可以作为认定合同能否继续履行等案件事实的参考因素。
2.《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》2020.05.15生效
摘要
一、 关于合同案件的审理
1). 承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。
为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，人民法院应予支持。
2). 承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。
承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。
3.《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》发改投资规〔2020〕734号 2020.05.09生效
摘要
（一）推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋，下同）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。
（二）中央所属国有房屋（包括有关部门、中央企业、中央高校和研究院所等所属国有房屋）出租的，执行房屋所在地对出现经营困难的服务业小微企业和个体工商户的房屋租金支持政策。因减免租金影响国有企事业单位业绩的，在考核中根据实际情况予以认可。
（三）对承租非国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，鼓励出租人考虑承租人实际困难，在双方平等协商的基础上，减免或延期收取房屋租金。
图片来源：百度图片
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黎智勇
大成上海 律师
专业领域：争议解决、资本市场、公司与并购、破产重整与清算
