导语
本案所涉案例为房屋租赁合同纠纷案件，生效裁判文书号为（2018）京0106民初26574号，内容分为案情简介、代理意见、判决结果、案例评析、律师结语和建议这五大部分。
一、案情简介
2018年4月23日，甲公司（出租方、甲方）与乙公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》。该《房屋租赁合同》载明了涉案房屋的基本情况且涉案房屋为北京市丰台区重点工程拆迁后还建项目。并约定甲方尚未取得规划施工及产权手续，乙方对此完全知悉并愿意继续承租，甲方应积极配合乙方办理相关手续。租金支付方式为半年付，签订合同5个工作日内乙方向甲方支付第一笔租金，每次提前一个月支付下一年度租金，第一笔租金为预付2018年7月1日至2018年12月31日租金，金额为14303619.27元。乙方应于本合同生效之日起5个工作日内，向甲方支付2000000元履约保证金，作为本合同订立的担保。乙方逾期超过30日的视为乙方严重违约，甲方有权单方解除本合同，履约保证金（押金）不退。2018年5月4日，乙公司支付甲公司履约保证金200万元。但未交纳第一笔租金。后，乙公司由于承租的涉案房屋尚未取得建设工程规划许可证，合同无法继续履行，对甲公司向法院起诉。同时，甲公司由于乙公司未按时缴纳租金，向法院对乙公司反诉。
乙公司诉称：原告于2018年4月23日与被告签订了《房屋租赁合同》，约定由原告承租位于北京市丰台区由被告出租的XX商贸中心大楼。根据《房屋租赁合同》第五条第一款约定，原告应于合同生效之日起5个工作日内，向被告支付2000000元履约保证金，原告依约于2018年5月4日向被告支付了2000000元履约保证金。由于原告承租的上述租赁房屋尚未取得建设工程规划许可证，无法继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被告应当向原告返还己支付的履约保证金。因被告拒绝向原告返还履约保证金，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。请求如下：1、依法判令被告向原告返还履约保证金2000000元；2、依法判令被告向原告赔偿履约保证金利息损失，自2018年5月4日起至实际偿付日止，按中国人民银行同期基准贷款利率计算；3、依法判令被告支付原告为本案承担的律师费50000元。4、依法判令被告支付原告为本案承担的保全担保费3701元；5、依法判令本案的诉讼费、保全费由被告承担。
甲公司反诉称，反诉人与被反诉人签订了《房屋租赁合同》，约定租赁房屋的状况及用途，租期、租金的金额及缴纳方式，履约保证金条款等内容，双方于2018年4月23日签字后生效。该合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制规定，合法有效。根据合同约定，被反诉人应于合同签订生效后5个工作日内(2018年4月28日前)缴纳第一年首笔租金14303619.27元。但被反诉人未按期缴纳该笔租金，反诉人多次催缴，被反诉人仍未予以缴纳。根据合同第十三条第3款约定，租金迟延缴纳超出30天的，反诉方有权单方解除合同，履约保证金（押金）不退。反诉方于2018年5月31日向被反诉方邮寄了解除合同函，《房屋租赁合同》于当日依约解除。被反诉人严重的违约行为，造成了反诉人巨大的财产损失。现向法院提出上述反诉请求，望法院判如所请。请求如下：1、依法判令双方2018年4月23日签订的《房屋租赁合同》合法有效；2、依法判令《房屋租赁合同》于2018年5月31日解除；3、判令被反诉人向反诉人支付2018年4月23日至2018年5月31日的租金2978287.85元；4、依法判令被反诉人承担反诉案件受理费。
二、代理意见
甲公司不同意乙公司的诉请。
理由如下：
1.对方的诉请没有法律依据和合同依据。
2.双方于2018年4月23日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，有双方的签字盖章，合法有效。合同签订后根据合同的约定原告方应于合同生效后的5个工作日内缴纳第一年首笔租金。原告方缴纳租金超过30日的，属于严重违约，被告方有权单方解除合同，不退还租金。
乙公司不同意甲公司的反诉请求。
理由如下：
1.房屋租赁合同违反法律法规的强制性规定，自始无效，相关法律法规包括《城乡规划法》第40条、第41条，《合同法》第52条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条；
2.按照《合同法》第56条规定，违反法律强制性规定合同自始无效，不存在单方解除和支付租金问题；反诉人应承担反诉案件受理费用。
三、判决结果
人民法院经审理后认为，出租人就未取得建设工程规划许可建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效。现被告出租的房屋，经本院向相关行政主管部门核实，未取得相关规划许可文件，且建设在集体土地上，涉嫌乡村违法建设，故原被告之间签订的房屋租赁合同无效。原告要求被告返还200万元保证金，并无不当，本院予以支持。其要求赔偿其利息损失，本院认为，因双方签订的租赁合同明确载明了甲方尚未取得规划施工及产权手续，乙方对此完全知悉并愿意继续承租，故原告对合同无效亦存在过错。其利息损失应由其自行承担，其起诉要求被告赔偿其利息损失的请求，本院不予支持。其要求律师费的请求，无法律依据，本院不予支持。其要求财产保全担保费的请求，本院予以支持。被告反诉要求确认房屋租赁合同有效的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。其要求判令租赁合同于2018年5月31日解除并要求支付租金的请求，均建立在合同有效的基础上，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、北京市极致建筑安装工程有限公司于本判决生效后十日内返还北京君海贸易有限公司履约保证金2000000元；
二、北京市极致建筑安装工程有限公司于本判决生效后十日内给付北京君海贸易有限公司保全担保金3701元；
三、驳回北京君海贸易有限公司其它诉讼请求；
四、驳回北京市极致建筑安装工程有限公司反诉请求。
四、案例评析
本案为一起房屋租赁合同纠纷，甲公司与乙公司签订了《房屋租赁合同》，乙公司依照合同约定向甲公司缴纳了履行保证金，但未支付租金。由于涉案房屋未取得相关规划许可文件，导致乙公司不能正常使用涉案房屋，造成合同履行不能。同时由于乙公司未依照合同约定缴纳房屋租金，乙公司和甲公司分别向法院提起诉请，维护各自的合法权益，故成了本案的诉和反诉。庭审中，双方代理人各执一词，围绕涉案《房屋租赁合同》是否有效，当事人是否违约等争议焦点展开激烈讨论。法院经审理后，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定最终认定涉案《房屋租赁合同》无效。但由于乙公司明知涉案房屋未取得相关规划文件并继续承租，存在过错，遂，支持了乙公司返还履行保证金的诉请，驳回了乙公司要求甲公司赔偿利息的诉请，驳回了甲公司的全部诉请。
五、律师结语和建议
随着新型商业模式的发展，为了能够获得稳定的租金，投入较少的成本，降低经营和法律风险，整体租赁模式日益流行。本案中甲公司正是将涉案大规模房产整体租赁给乙公司。由于大规房产很容易影响城乡规划，故在对大规模房产进行出租承租时，应谨慎注意该大规模房产是否取得相关规划性文件，是否属于违建。实践中，房屋未取得相关规划性文件即开工建设的现象屡见不鲜，而房屋建成后，在仍未取得相关规划性文件时即对外出租的情况更是不足为奇。一旦发生纠纷，合同当事人在房屋取得相关规划性文件前所签署的房屋租赁合同的效力问题往往成为案件的争议焦点。如因未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，导致合同当事人订立的租赁合同无效，进而造成合同当事人的损失，这样的结果得不偿失。另，本案中法院向北京市城乡规划主管部门调查涉案房屋建设合法性问题。我们可以看出，城乡规划主管部门的意见会影响法院的裁判结果，出租方和承租方应尽量争取在一审法庭辩论终结前取得城乡规划主管部门的书面批准文件，且该等文件的内容表述应至少明确表明城乡规划主管部门对房屋是否属合法建筑持肯定、同意或批准的明示性而非默示性的意见。应注意此处“一审法庭辩论终结前”不包括二审、再审发回指定一审法院重审的情形。出租双方如为了合同能够正常顺利履行，应依法尽快协助办理规划性许可文件。
相关法条：
1.《中华人民共和国合同法》第五十二条 有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。
2.《中华人民共和国合同法》第五十六条 无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
3.《中华人民共和国合同法》第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
4.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
5.《中华人民共和国城乡规划法》第四十条 在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。 申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。 城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。
6.《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条 在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。 在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定。 在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设，不得占用农用地；确需占用农用地的，应当依照《中华人民共和国土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后，由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。 建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。
