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孟戈律师，汉族，中共党员，2003年至2007年在上海毅石律师事务所（中华人民共和国司法部部级文明律师事务所；2000年 [详细介绍] |
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| 中国公司法律网 2008-10-17 来源： 编辑： |
全面“救市”方案将出 房市走向悬疑
一位权威人士向记者透露，市场上关于全国性房地产“救市”政策出台的传言并非空穴来风。住房和城乡建设部等部门联合已经制定了一套房地产“救市”方案，并上交了国务院，政策出台只待合适时机。
国土资源部一位人士也向记者表示， 10月9日，由国务院转来的一份住房和城乡建设部关于当前房地产形势的分析报告已传到国土资源部，其中对当前的房地产交易量、交易金额做了具体分析，整体观点是当前房地产市场形势已经很严峻。
一系列“吹风”动作不断完成，房地产宏观调控新政出台只待时机。
政策准备完毕
对于市场上关于将出国家层面房地产调控新政的传言，调控主管部门均表示沉默。对于多个地方政府出台的“救市”政策，中央主管部门不置可否。
实际上，多个地方政府出台的“救市”政策已经明显触到了有关政策的“红线”。例如，杭州“24条”规定中第一次对“二套房贷款”政策进行了调整，但是央行对此并没有回应其行为是否合法合规。
西安市出台的政策明确提出开发商拿地可以将大地块进行切分，分宗付款、分宗拿证，这明显与国土资源部此前关于土地招牌挂不得分期付款拿证的规定有抵触之处，但是国土资源部对此并没有反应。
这些行为均被市场理解为中央对地方政府对楼市“救市”行为的“默许”。既然大气氛允许，房地产调控新政出台便已没有政策压力。
上述权威人士介绍，住房和城乡建设部是这次“一揽子”房地产宏观调控新政策的牵头制定部门，同时联合国家税务总局、人民银行等部门，主要政策内容包括：二套房贷政策、房地产税收政策、降低首付比例、调整公积金贷款政策等。
稳定房地产交易量和交易金额是这次宏观调控政策变调的主要目的。具体政策还包括，二套房限制性贷款政策有可能取消，首付比例或降到20%，降低政府在房地产交易环节的税费，以刺激房屋购买。另外，降低土地保证金、规划费用以及缩短流程以减少开发企业现金流出量，鼓励银行开发贷款。
北京一家中介公司老总在焦点房地产网主办的“三大新城建设与京东别墅论坛”上表示，北京中介行业也获得消息，二手房交易税费政策或调整，原来限制投资买房的5年内二手房交易征收较高营业税的政策或调整，具体变化有可能是期限由5年调整为2年。
此前有市场消息称，“二套房贷”政策最快下月出台。上述权威人士表示，实际上所有拟出台政策都已准备完毕，如果市场条件具备，都可以随时推出。
交易量能否拯救？
本轮房地产宏观调控新政调控目标直接指向交易量，但是系列新政出台后，是否能起到促进交易量的效果，业内对此看法不一。
一家开发企业代表在上述焦点房地产网论坛上表示，“二套房贷”是房地产交易量下降的直接原因，如果对此政策调整，则具有购买力的家庭买二套房的动力还是很大。除此以外，对于开发商的系列调整政策会帮助开发商放松资金压力，许多面临资金压力的项目会得以开工、延续，避免出现烂尾楼等社会问题。
但实际情况是，已经出台救市政策的地方的房地产交易量反而更低了。西安市出台系列救市政策之前，每天房屋交易量还有200套左右，新政策出来以后，每天房屋交易量只有150套。
住房和城乡建设部10月初递交国务院的1-8月份全国房地产交易统计数据表明，房地产交易数据正在逐月呈下降趋势，6月份的数据就与8月份有很大变化，其中同比数据下降厉害，环比数据也有很大变化。
在此市场情况下，全国层面的宏观调控政策是否能拯救交易量值得怀疑。
中国土地勘测设计院副总工程师邹晓云分析，这次房地产市场交易量、交易金额出现大幅度下降的原因是购买环节，根本原因还是房价过高超出了普通购房者的购买能力。
购房者的观望情绪何时消失，何时才是房地产市场交易里复苏的机会。
上海易居研究院发展研究所副所长杨红旭表示，房地产交易量的调整应该依靠房价调整来释放，从各地出台的救市经验来看，政府对楼市的调控会引发购房者的进一步观望，降低贷款门槛等系列政策未必能刺激市场需求。另一方面，开发商受资金压力才会下调房价，而随着房价的下降，买卖双方才会达成一个市场价格共识，进而使交易量释放出来。如果政府在这个市场价格调整的过程中插手房地产市场，是利是弊，存在悬疑。
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