《合同法》第229条规定了“买卖不破租赁”的原则，即租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。但是这一条款是不是绝对的呢？是不是在任何情况下都要遵循该条款，对此，在一起案子中，法院作出了否定的回答：灵璧县、宿州市两级法院对一起房屋租赁纠纷作出买卖也能破租赁的判决，依法判决一未到期的承租人3日内搬出所租赁的房屋。
1、案例
李某在灵璧县某城镇有房屋两间，面积20.84平方米。2005年7月22日，王某因经营需要租用了该房屋，双方签订了房屋租赁合同，约定每年租金4000元，租赁期限到2006年7月1日止。合同约定：“租赁期内若有人购买该房，承租方可优先购买，如不购买，出租方可向他人售出，承租方即刻让出该房。”8月20日，郝某向李某提出要购买此房，李某随即通知王某优先购买。9月5日，李某与郝某签订了售房协议书，9月20日交房，逾期不能交房，迟交一天，李某付给郝某违约金100元。郝某于签订合同时按约定交付首期购房款12万元。当李某通知王某搬出时，遭其拒绝。9月15日，李某用特快专递的方式，书面通知王某仍可优先购买房屋，或自2005年9月18日起三天内搬出该房，解除双方的租赁合同，并办理租金结算等事宜。由于王某仍既不购买也不腾出房屋，李某遂提起诉讼，请求法院判令王某立即搬出房屋。
2、 法律分析
灵璧县法院经过审理后认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同，是双方意思的真实表示，合法有效，双方应当按合同约定全面履行合同义务。在李某出售房屋履行事先通知义务，并将该房售于他人后，依照约定，双方租赁合同即告解除，所以，李某要求王某即刻让出房屋的请求，应当予以支持。房屋租赁合同虽为李某拟定，但王某对所有合同条款的内容应当了解其含义，知其后果。虽然合同约定与《合同法》第二百二十九条“买卖不破租赁”的法律规定有抵触，但此条规定并不属于强制性法律规定，原、被告双方可以作出与之相反的约定。这种民事法律行为符合公平、自愿的民法原则，属于有效约定，故被告王某关于此约定应属无效的主张，法院不予支持。据此，法院判决王某于判决生效后三日内搬出李某的两间房屋；双方租赁合同解除后，李某应按王某实际使用房屋日期收取租金，余款退还王某。 |
