| [案例]
原告：某市某离退休干部联谊会服务部（以下简称“服务部”）
被告：某市第五中学（以下简称“中学”）
第三人：某市物资公司（以下简称“物资公司”）
1990年8月，原告服务部与被告签订了一份房屋租赁合同。合同规定：原告租被告24平方米房屋一间，租期三年，从1990年8月15日至1993年8月15日，合同期满时，在同等条件下服务部有优先承租权，该合同还规定了违约责任的承担。1993年2至3月，及至合同期满前后，原被告曾多次商谈续租事宜。此时，第三人物资公司亦要求承租此房，并表示每年愿付租金3万元，而原告只愿每年付租金2．5万元。10月8日，原被告与第三人再次协商，原告表示愿出3万元租金续租该房。被告与第三人即表示租金已投高到3.5万元，并应原告的请求写了租金为3．5万元的“说明”。原告见此情况表示放弃竞争，不再坚持续租。但要求被告支付5000元违约金。经三方协商，第三人以被告名义向原告支付5000元违约金，扣除租房期间的水电费等费用，实际给付原告3324.17元。此后，原告搬出该房屋。l993年10月30日，被告与第三人正式签订房屋租赁合同，规定年租金为1．5万元整。与此同时，双方还签订了一份捐资协议书，规定第三人每年给被告捐资1．5万元助学。原告见此合同，认为自己受骗，于1993年11月8自诉至法院，要求判令被告与第三人解除房屋租赁合同，确认原告对此房屋享有优先承租权。
[法院的审理结果]
法院经审理认为：原被告之间于1990年8月签订的房屋租赁合同合法有效，应予以保护。被告与第三人隐瞒事实真相，将实际为1.5万元的租金谎称为3．5万元，使原告放弃了优先承租权，从而蒙受了损失，因此被告与第三人签订的房屋租赁合同不受法律保护。被告及第三人称原告是在收到5000元赔偿金的情况下放弃竞争的。该5000元是对原告的一种赔偿；又称其不懂法律，捐资助学l.5万元实际为租金的一种形式，双方的租金确为3.5万元，理由不充分，证据不足，不予认定。判决被告与第三人的房屋租赁合同为无效合同，被告应支付原告违约金5000元（已给付），在同等条件下，原告对该24平米房屋享有优先承租权。
[本案败诉方的主要失误及其启示]
1、本案被告与第三人最大的失误就在于未采用合法形式将双方协商的实际租金条件写入合同。
根据案情我们可以得知，第三人实际支付的租金是3.5万元。包括：第三人以被告名义向原告支付的5000元违约金；被告与第三人房屋租赁合同约定的年租金l．5万元；被告与第三人签订的捐资协议书约定的第三人每年给被告1.5万元的捐资助学款。
但是，在诉讼中，首先，被告与第三人无法提供证据证明合同书外第三人给付的2万元是合同租金的一部分。正如判决中指出，理由不充分，证据不足，不予认定。
其次，即使被告与第三人提供了证据证明合同书外第三人给付的2万元是合同租金的一部分，也无法摆脱败诉的后果。我们知道，房屋租赁合同必须到有关房屋管理部门办理登记和契税手续，税务部门须按照租赁价格作为基数计算有关契税数额。被告与第三人故意写低成交价格，具有明显的恶意逃税意图。属于《合同法》第52条第三规定的“以合法形式掩盖非法目的”的情形，合同无效。
2、答应原告的违约金请求，支付5000元违约金，是被告的另一个失误。
当然，被告可能出于急于让原告放弃合同中约定的优先承租权的心理，答应原告的违约金请求，但是，应当注意的是，合同内容对合同双方当事人具有重要的意义。本案原被告双方之间关于“优先承租权”的规定，是一把双刃剑，它限制出租方权利的同时，也将承租方的续租权限制在“同等条件下”。也就是说，原告的优先承租权不是无限的，只要被告能提供充分的合法证据证明与第三人的成交价高于原告的出价，被告就不必承担违约责任。因此，在原告出价低于第三人的出价时，被告完全可以根据合同以充足的理由拒绝原告的违约金要求。
通过对本案被告失误的分析，我们可以看到，为了达到避税的目的，被告不将续租合同的真实租金条件写入合同，从而不敢也无法主张、并且放弃了自己在原租赁合同中的合同权利，不但事实上并没有因与第三人订立合同而获得更大租金收益，而且还须承担违约金责任和缔约过失责任。被告通过自己的行为，验证了这样一个法理：法律规定和合同约定，对当事人而言，都必须严格遵守。无论出于何种理由、何种目的，均不得违反法律规定谋取不当利益，否则，不但无法实现预期目的，而且根本得不到法律的保护。
[缔约过失责任方面常见失候的法律救济方案]
1、缔约过失责任发生在合同订立阶段，当事人双方为订立合同而相互接触、磋商的过程中，一般难以形成有效的书面文件，一旦发生诉讼，对对方的缔约过失行为很难举证。根据《民事诉讼法》第64条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”因此，在磋商的过程中，必须注意相关证据，特别是书面证据的取得和保存。
本案中，面对被告与第三人合谋，针对原告出价一再提高第三人出价的情况，原告请求被告与第三人写下租金为3.5万元的“说明”，这一“说明”与被告与第三人1.5万元的合同价格对照，有力地证明了被告与第三人的缔约过失行为，为胜诉奠定了基础。如果原告不能提出这一重要证据，胜诉与否就不一定了。因被告与第三人签订的合同是在原被告合同到期2个多月后签订的，而当时原告已经搬出该租赁房屋，被告完全可以主张原告自动放弃了续租权，从而不承担任何违约责任以及缔约过失责任。
2、当事人接触、磋商的目的是缔约，应及时固定谈判成果，促成合同成立。
此做法的意义是：一方面可以在对方恶意谈判、久拖不决等情况发生时，积极举证；另一方面，违约责任和缔约过失责任是不同的。合同一旦成立，如果不属于法律规定有特殊形式要求的，自成立时起生效。生效的合同，如果一方当事人违约，非违约方不但可以要求违约方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而且还可以根据《合同法》第122条，“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产利益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”而缔约过失责任仅限于损害赔偿责任。因此，及时促成合同成立，不但能够实现缔约目的，还可以在纠纷发生时，最大限度地保护自身的权益。
3、事先约定合同不成立的法律后果，如该约定不违反法律，因一方或双方当事人的过错导致合同不成立、无效或被撤销时，该约定优先于缔约过失责任适用，从而能够避免合同不成立后纠纷的发生和积极有利地解决纠纷。 |
