一、租赁合同的概念、特征
1、租赁合同的概念
租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人交付租金的合同，交付租赁物的一方为出租人，接受租赁物的一方为承租人。
2、租赁合同的特征
(1)租赁合同是转移财产使用、收益权的合同。租赁合同是以承租人一方取得承租物的使用收益为目的，因而租赁合同仅转移标的物的使用收益权，不转移所有权，在租赁合同终止时，承租人要返还租赁物。这是租赁合同区别于买卖合同等转移财产所有权合同的根本特征。
(2)租赁合同是以特定的非消耗物为标的的合同。租赁合同终止后，承租人必须把租赁物返还给出租人，正是租赁合同的性质决定了租赁合同的标的物只能是特定的非消耗物。
(3)租赁合同为诺成、双务、有偿合同。租赁合同自当事人双方达成协议时成立，不以租赁物的实际交付为合同的生效要件，故租赁合同为诺成性合同。租赁合同当事人双方既享有一定权利，也承担一定义务，双方的权利相对应，所以租赁合同为双务合同。在租赁合同中，任何当事人一方从对方取得利益，均须支付一定的代价。出租人通过转让租赁?使用、收益权而获取租金，承租人则通过支付租金而取得租赁?占有、使用、收益权，因此租赁合同是有偿合同。
(4)租赁合同是一种具有确定期限的合同。租赁合同是出租人将其财产的使用权、收益权临时转让给承租人，因此租赁合同具有临时性的特征。租赁物的使用价值是有一定期限的，如果租赁期过长，既与临时让渡物的使用、收益目的不符，也容易就物的返还状态发生争执，甚至使物的使用价值丧失殆尽。因此合同法规定租赁期限最长不得走过20年。
(5)租赁合同具有某些物权特征，租赁合同本质上是一种债权，没有对抗第三人的效力，但为了保护稳定的经济法律关系，平衡当事人的利益，出现了租赁权物权化的趋势。
一是确立了买卖不破租赁原则。二是确立了不动产承租人的优先购买权。
二、房屋租赁纠纷的调解要点
房屋租赁合同是租赁合同中最普遍的租赁形式。实务中常见的房屋租赁纠纷主要有解除租赁关系纠纷、房屋租金纠纷、房屋修缮纠纷、侵害承租人优先购买权纠纷等。
1、解除租赁关系纠纷。解除租赁关系纠纷是指一方提出解除租赁关系，而另一方不同意由此发生的纠纷。
承租人要求解除租赁关系的包括以下几个方面：
(1)当事人对租赁期限约定不明确或没有约定，且事后又不能达成一致的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同。承租人提出解除租赁合同的，应予支持。
(2)租赁房屋危及承租人安全或健康的，承租人可随时解除合同，出租人以承租人在订约时期明知房屋存在质量问题为由抗辩的，不予支持。
(3)因不可归责于承租人的事由，致使房屋人事部或部分灭失，不能实现合同目的，承租人提出解除合同的，应予支持。
出租人要求解除租赁关系，包括以下几个方面：
(1)对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，承租人在合理期限内通知承租人后，要求解除房屋租赁合同的，应予准许。
(2)出租人擅自将承租的房屋转租、转让或转借，或利用承租房屋进行非法活动损害公共利益的，或累计6个月不交租金的，出租人要求解除租赁合同的应予支持。
(3)承租人未经出租人同意，擅自改、扩建承租房屋或擅自改变承租房屋的用途，损害出租人利益的，出租人要求解除租赁合同的应予支持。
(4)承租人以个人名义承租房屋，在租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。这是合同法规定的同居人的租赁权。出租人在承租人死亡后，剥夺同居人依原租赁合同的租赁权，要求解除合同，收回房屋的，不予支持。
2、房屋租金纠纷。租金纠纷主要是双方因为租金的数额、标准和交付期限发生争执。租金可由双方当事人协商确定，出租人违反约定，擅自提高租金，出租人拒绝交纳的，应予支持。出租人应按约定的时间交付租金，出租人拖欠租金的，出租人有权要求其补交，出租人累计6个月平交房租的，出租人不仅有权要求其补交，而且有权解除房屋租赁合同。
3、房屋修缮纠纷。租赁房屋需要维修时，承租人可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未尽维修义务的，承租人可自行维修，承租人就此请求出租人给付维修费用的，应予支持。出租人未经出租人同意擅自将承租的房屋翻修、改建、扩建、拆除或其他使房屋受损影响房屋质量的行为，不予准许。出租人要求恢复原状或赔偿损失的，应予支持。
4、转租纠纷。未经出租人同意，承租人擅自将房屋转租他人的，属严重违约行为，出租人要求解除合同的，应予支持。
5、侵害承租人优先购买权纠纷。出租人的优先购买权是指租赁期间当出租人出卖租赁房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人而购买房屋的权利。承租人的优先购买权的构成要件包括：
(1)出租人要出买租赁房屋。
(2)出卖行为发生在租赁期间。
(3)出租人出卖房屋的，应提前通知承租人。
(4)承租人仅存同等条件上等同，包括买卖的价格、付款的期限和方式等。
(5)承租人应在合理期限内行使优先购买权。承租人在合理期限内没有购买的意思表示，优先购买权丧失。如果出租人在卖房屋未通知承租人，或在同等条件下未将租赁房屋卖于出租人而侵害承租人优先购买权的，承租人由此要求宣告该房屋买卖无效的，应予支持。
三、调解租赁合同纠纷应注意的几个问题
1、买卖不破租赁原则
买卖不破租赁是 租赁期间出租人将租赁物转让给第三人的，租赁合同对于受让的第三人继续有效。买卖不破租赁是租赁权物权化的具体表现。《合同法》第229条就此作了规定，即：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”它的构成要件包括：
(1)租赁物在租赁期间发生所有权变动。这里所有权变动的情形包括买卖、继承、赠与等。
(2)承租人没有终止或解除租赁合同的意思表示。如果承租人已明确表示终止或解除租赁合同，则不发生所有权与租赁权的冲突问题。租赁物所有权变动后，新的所有人取代原有所有人地位而成为新的承租人。原出租人因租赁物所有权的转移而退出出租人地位。承租人应依照原租赁合同向新的所有人履行义务。
2、抵押权与租赁权的关系
抵押权与租赁权的关系，指一物之上抵押权与租赁权同时存在，当两者发生冲突时，哪个权利效力优先的问题。抵押权与租赁权的关系，有两种情形：
(1)租赁权发生在先，抵押权发生在后。对此情况《担保法》第48条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当面书面告知承租人，原租赁合同继续有效。”《担保法解释》第65条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让继续有效。”
(2)抵押权发生在先，租赁权发生在后。《担保法解释》第66条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”
3、承租人的优先购买权与共有人优先购买权相冲突的处理原则
《民法通则》第78条第3款规定：“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”如果按份共有人将出租的共同财产中的自有份额转让时，即发生承租人的优先购买权与其他共有人优先购买权的冲突。一般地讲，共有人的优先购买权更为优先。共有人的优先购买权具有所有权保护的效力，而租赁关系是债权关系，依据物权优先于债权的原则，共有人的物权应优先对待。而承租人的优先购买权虽然有债权物权化的特征，但其毕竟是债权关系，仍然不能等同于物权的效力。另外，让其他共有人享有优先购买权，有利于对房屋的管理、修缮、使用。
4、房屋租赁中的登记备案问题
根据《城市房屋租赁管理办法》的规定，房屋租赁实行登记备案制度。房屋租赁申请经房地产管理部门审查合格后，颁发《房屋租赁证》。当事人未办理登记备案手续，未取得《房屋租赁证》的，租赁合同是否有效?《城市房屋租赁管理办法》中并未明确规定取得《房屋租赁证》是租赁合同法、有效的前提条件。登记备案是房产管理部门的行政管理行为，其本身不是合同生效的要件。房屋租赁合同订立后，当事人没有办理登记手续的，应责令其补办手续，而不应因此否定租赁合同的效力。 |
