房产税在国家层面扩大征收范围？
贾海峰
一个默默无名的税种，却成为了后“国十条”时代，最大一条利空政策。
上海拟对住宅开征房产税消息纷传，一位接近国家税务总局的专家提醒：按照税法规定，地方政府没有权力扩大房产税征收范围；假如上海对非经营性住房开征房产税确有其事，则表明国家层面将有新政策出台。
这位专家透露，国家税务总局可能将在5月20日之前出台一份关于扩大房产税征收范围的文件。但记者就此向国家税务总局财产行为税司询问时，该司有关人士表示“不知情”。
房产税是已有税种，由于只是对经营性住房进行征收，很多地方政府对居民购买住宅，一般都免征房产税。即使居民出租住房，也很少申报和缴纳房产税。
上述接近税务总局的专家称，新的办法将是直接对原有房产税范围进行扩大，并提出可操作执行的办法，具体房产税的认定工作，可由各地政府根据具体情况来执行。
扩大征收范围
多年从事物业税评估工作我爱我家经纪公司副总裁胡景晖表示，直接扩大房产税征收范围，避开出台物业税带来的立法程序麻烦，是一种“准物业税”。利于逼迫市场上空置房屋转租或转售，对抑制房价有很大作用。
按照房产税征收条例的规定，房产税有两种征收办法：一是按照房屋的剩余价值进行征收，采取房价扣除10%-30%后，乘以1.2%进行征收。另一种方式是按照租金进行征收，是租金比例的12%。
胡景晖介绍说，房产税是按照年进行征收的，因此具有替代物业税的作用。以一套价值100万元的房产来说，其每年需要缴纳的房产税税金为8400元(1000000×70%×1.2%)。
也就是说，房产税征收范围将要从经营性住房扩大到非经营性住房。至于对哪些住宅进行征收，则需要看地方细则。
《上海证券报》称，根据现有的房产税暂行条例，房产税征收对象是经营性物业，而此次上海方案将把持有多套住宅解释为经营行为。房产税税率为0.8%。上海可能仅对三套及以上房屋征收。而此前财政部财政科学研究所所长贾康表示，建议开征房产税，对居民第一套住宅实行永久免税。
胡景晖称，这次“国十条”力度空前强大。北京出台了“限购”的政策，重庆出台了提高土地增值税预征率政策，上海酝酿房产税政策。而前两者政策，要么是地方行政性手段，要么是根据已有的税收管理办法提出的。唯独上海提出的对非经营性住房开征房产税的政策，是需要国家税务总局通过的。
按此推论，全国范围内对非经营性住房开征房产税可能是趋势。
有关人士分析，直接扩大房产税的征收范围，只需要国家税务总局出台一个政策文件就可以，难度不大，而且很快就可以推出。
如果对非经营性住房征收房产税，其调控政策效果将是十分巨大的。
北京四环以内的住宅，每套价格平均都在200万元。而在2008年实行房地产税收优惠政策认定时，北京二环以内的房屋价格在215万元以内的才被认定为可优惠税收的房屋。
上述税务专家指出，房屋价格随着房价而急速膨胀，符合房产税开征的目的。“相关文件中就提出，房产税是调节收入的工具。因此，扩大房产税征收范围有利于调节社会收入分配，还可以抑制房价。”
胡景晖说，据统计，北京等一线城市房屋空置率在20%。如果扩大房产税征收范围，将使大量空置和闲置的住宅入市，转租或转售，这样可以很快增加市场房屋供应房源，对房价抑制有很好的作用。
按照每套价格200万元计算，如果空置房屋，则每年需要自己缴纳16800元的房产税。这对于普通家庭来说，都是一个不小的负担。胡景晖说，扩大房产税征收范围，是落实“国十条”当中提出的研究制定合理引导居民住房消费的税收体制的措施。
操作难题待解
扩大房产税征收范围，首先要确定的是在流转环节征收，还是在持有环节征收。
根据房产税原有的管理办法，其定位也是每年征收；加之“国十条”提出的研究引导居民合理住房消费的税收。综合多种因素，上述接近国家税务总局的专家表示，扩大房产税征收范围，在持有环节征收的可能性最大。
虽然扩大房产税征收范围，相对于开征物业税来说，已经省去了立法的麻烦。但是如果房产税立足于持有环节进行征收的话，其征收难度不亚于物业税。
参加过多次物业税空转征收评估工作的胡景晖表示，如果实现持有环节进行征收，则政府需要建立一个庞大的数据库。
北京此前提出物业税空转，也仅是对商业物业进行模拟。因为这些房屋都有商业租赁合同，而且地点比较集中，有利于政府进行征税管理。即使这样，一些零散的商业写字楼或居民住宅改商的，仍然难以征收。
如果对非经营性住房也征收房产税，势必需要政府有一个每户家庭的住房情况登记系统。需要公安、民政、建设、税务、财政等至少五部门联手来建立。即使这样，仍然不可避免一些假离婚、他人名字购房等偷逃税的手段。
如果在持有环节进行征收，存在一系列操作性难题。不过，国家税务总局仅是制定一个政策文件，对于如何认定、征收等问题，都由地方政府根据自己的实际情况来推行。
《上海证券报》称，上海开征房产税将依据家庭人均居住面积。如果符合征收条件，则家庭每年要缴纳房屋价值的0.8%作为房产税。房产税的评估依据是房屋的评估价格，而非交易价格。此外，上海房产税开征，将对出租房屋并缴纳了房产税的业主，不征收房产税。也就是说，这种政策的目的在于鼓励多套房屋的持有者，将房屋进行出租或出售。
胡景晖说，在持有环节开征房产税，面临最大的问题有三：一是确定征收对象；二是确定征税标准；三是确定征收效果。
“征收对象究竟是按照家庭房屋套数计算，还是按照人均面积计算，届时国家税务总局文件中未必有明确的规定。而对于地方政府来说，扩大征收房产税，也面临很多技术性难题。”
除了认定问题以外，更重要的则是征收效果问题。
“对于空置房屋如何认定？”胡景晖说，这些都是技术性难题。还有一点不可回避的问题就是，这种持有环节的房产税，其征收以后如果不能给地方政府一定的利益分成，则地方政府未必有积极性将本地区的重要财产税种，进行严厉的征收。
上海复旦大学房地产研究中心主任尹伯成表示，房产税扩大征收范围，可能重要意义不在于其征收了多少税，而是能将房地产综合税种从流转环节转向持有环节，进而引导居民合理住房消费——对于抑制房价，房产税更是一个重磅炸弹。
