以往的岁末年初都是提前还贷的高峰期,而央行百日创纪录的五次降息,以及允许下浮30%的诱人优惠利率,使得提前还贷、房贷“跳槽”以及固定利率房贷品种转换等出现了前所未有的变数。笔者近日走访了本市多家银行,了解到当前的房贷市场比以往更需要几分清醒和理性。
今年的房贷新政让市民翟先生有说不出的滋味。9月16日之前,5年以上商业贷款即使获得下浮15%的优惠,利率为6.6555%,然而连续5次降息,多家银行将房贷优惠利率下浮幅度扩大到30%,5年以上房贷最优惠利率仅为4.158%。20年期30万元贷款,月供本来可累计节省421.26元,而令他懊悔的是自己贷款时正是在5次降息前。从今年1月1日起,如何再次获得最优惠的利率让他操心不已。近日,看到一些中介公司不断宣传可以帮房贷族的贷款“跳槽”到指定银行,让人们享受到最大幅度的利率优惠,这让他有些动心了。
带着翟先生的疑虑,笔者从多家银行获悉,目前已经有许多市民询问对老客户是否也能利率打七折。据银行人士透露,近期一些贷款中介公司的“承诺”有很大水分,银行不会对很多老客户推出最优惠的七折利率,尽管银行会从今年1月1日起执行最新贷款利率水平,但是否执行七折要按照贷款人具体资质作决定。由于许多银行停止了“转按揭”业务,那些中介公司实际上是先为贷款人垫钱还以前银行的贷款,然后再让其向另一家银行申请新贷款还给中介,从而完成贷款在银行间的“搬家”。中介公司会向客户收不菲的“垫资手续费”,而贷款人还要重新评估房产,还要再缴纳相关的手续费,算上各种费用支出,贷款“搬家”成本还是比较高的。如果贷款人支付了相关的费用,而在贷款“搬家”后没有获得理想的优惠幅度利率房贷,将得不偿失。
提前还贷可要算好细账
去年央行多次降息是否让房贷“月供族”停下了提前还贷的脚步呢？笔者从本市多家银行获悉,目前办理提前还贷的人较去年同期有所减少。不过在多家银行的房贷窗口,记者仍遇到了一些办理提前还款手续的市民。他们告诉记者说:“降息了,那还是有利息啊,不如早还多省点钱。”
据银行有关人士介绍,对有提前还款打算的人来说,整体上,当初选择等额本金还款法比等额本息法更合适。而房贷期已过一半以上的等额本息贷款人,如果一半以上甚至80%以上的利息已经还完,所剩还款项主要是本金,提前还贷意义不大。此外,市场上一些房贷产品是从加速还款方面节省了利息支出,实际上已经是变相的“提前还款”了。由于当前处于“降息通道”中,在提前还款前,贷款人最好考虑近期是否存在投资计划,如果算细账认为投资收益能超过房贷利率,就不必急于提前还款。
省息贷款品种要理性转换
除此之外,在连续降息中,人们还可将一些省息贷款品种合理转换。据某银行工作人员介绍,该行的固定利率房贷去年已经下调了两次利率,目前低于同期基准利率,但高于浮动利率房贷的优惠利率水平。2006年早期申请该行固定利率房贷的客户目前不必急于将贷款转为浮动利率,而在2007年连续升息后申请固定利率房贷的客户可以申请浮动,银行会按计算公式收取一定的转换手续费。由于有的贷款金额比较高、期限比较长的客户可能要付出上万元的费用,因此建议人们看清楚合同,算好细账,理性转换。
此外,人们也可以选择将贷款直接挂钩存款的房贷产品。据某银行工作人员介绍,随着央行五次降息,该行“好益贷”产品调整了挂钩的存款比例,由原先的30%提高到了35%。以存款余额始终保持贷款余额35%,贷款期限三十年,现行基准利率5.94%计算,这种房贷产品等同于贷款年利率3.6%的效果。该产品比较适合那些充分利用现金周转的工薪阶层和自雇人士,贷款条件比较严格。符合条件的贷款人将传统浮动利率房贷转换为此贷款产品还是很划算的。总之,在房贷市场“变局”中,保持心明眼亮的人们不断提升自身的“财商”,最终会从中受益。
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