商品房买卖合同产生的纠纷

    【案情】刘某与于某是在某市务工的一对夫妻。2002年10月刘某看中了市区内的一套商品房，总价为125 , 000元。由于刘某夫妇是农村户口，不能办理公积金贷款，加之没有足够的购房现金，他们就找到了同乡好友邵某。经协商，邵某同意刘某以自己的名义办理公积金贷款，并同意刘某以自己的名义与开发商签订商品房预售合同。当月20日，刘某支付了购房首付款25,000元，余款以邵某的名义办理了公积金贷款手续。银行每月从邵某的公积金账号上扣划购房贷款，刘某再将钱还给邵某。2003年1月10日，刘某以邵某的名义办理了房地产权证。在房屋装修后刘某夫妇住进了这套以邵某名义购买但由自己付款的房屋里。刘某在首付房款之外，按照上述还贷办法又陆续支付了8600元后，每月的银行还货仍从邵某的公积金账号上扣划，但刘某却停止了向邵某的还款，从此还款完全由邵某承担。邵某在多次向刘某索款未果的情况下，于2006年2月告知刘某夫妇，因房产证上所载明的产权人是自己，且自己已归还了部分房屋货款，所以邵某认为自己对所购房屋具有所有权。据此，邵某要求刘某夫妇搬离所住房屋。刘某与于某夫妇感到了问题的严重性，遂同意偿还从邵某的公积金账号上扣划的房款，但遭到了邵某的拒绝。2006年3月，刘某向法院提出了要求确认房屋产权归己所有的诉讼请求。

　　法院在审理中查明，该商品房已经抵押给建设银行某支行，抵押期限从2002年10月20日至2017年10月19日止。法院经审理认为，房地产权证书是房地产权利人依法拥有土地使用权和房产的占有、使用、经营、处置权的凭证。依法登记的房地产权利受法律保护。讼争商品房已经登记在邵某名下，因此，邵某为该商品房合法的所有权人。由于商品房已抵押给银行，因此，对该商品房进行处分，需得到银行的许可。刘某夫妇要求变更所有权人的行为，事先未征得银行的同意，故其诉讼主张亦不符合法律规定。本案经二审，法院作出最终判决，本案讼争商品房的所有权属于邵某，刘某提出的确认商品房产权归己所有的诉讼请求不予支持。

　　【漏洞与风险分析】

　　根据《城市房地产管理法》第60条第3款的规定，房地产转让或者变更时，应当向县级以上人民政府房地产管理部门申请房产变更登记。可见，商品房等不动产的所有权的转移以过户登记为要件，依法登记的房地产权利受法律保护。刘某以邵某的名义对商品房产权进行登记，从法律意义上看，商品房的所有权已归邵某所有。对属于邵某所有的商品房，刘某夫妇要取得商品房所有权，须依法进行变更登记。在本案中，刘某与邵某双方实际已就商品房的实际出资人以及何时办理产权过户手续达成了明确的口头合同。但由于刘某夫妇未按照双方的约定完成全部的清偿贷款的义务，在银行的贷款尚未得到清偿前，双方约定产权过户的条件尚不具备。由于商品房已抵押给银行，因此，对该商品房的产权进行处分，需得到银行的许可，在未征得银行同意的情况下，即使邵某同意也不得变更，因此，法院最终判决刘某不具有讼争商品房的产权是正确的。

　　【风险提示】

　　在商品房买卖合同中，如果购房人以他人的身份证明和他人名义与开发商签订商品房买卖合同，该购房人其实只是充当他人的代理人的角色，其签约行为所产生的后果应由他人即被代理人承担，该被代理人应当承担还款义务并有权取得商品房所有权。那么，对于充当代理人的购房人来说将不能实现其交易目的；对于出借身份证的人来讲，在购房人无力还款或具有其他违约的情况下也应当负还款义务或承担其他违约责任。