看房确认单规定的违约责任是否有法律效力?

    案例：郭先生、王女士夫妇在怀柔一家房地产经纪公司的房源信息上选中了一套楼房。与该公司签订了看房确认单。确认单约定：由房地产经纪公司派人带领郭先生夫妇去看房。在客户与业主双方对房屋及价格满意并达成买卖关系时，代理公司收取客户的房屋成交额的1%、业主的房屋成交额的0.5%作为代理费。如看房客户与业主双方私下成交，将追究违约方法律责任，赔偿代理公司代理费的5倍金额作为违约金。合同签订后，房地产经纪公司的工作人员带领郭先生夫妇看了房。郭先生夫妇与业主当场商定，最终成交额为30万元，并约定业主的房屋成交额0.5%的代理费由买方承担，因房屋过户产生的相关费用也由买方承担。郭先生夫妇经反复衡量后觉得，如果这样成交，他们承担的代理费用过高。因与房地产经纪公司协商降低代理费未果，最终也没有决定此房买与不买。第二天，郭先生夫妇又到另一家信息咨询中心了解购房信息，恰好又见到了同一套房屋的出售信息。经过反复协商，他们通过这家信息咨询中心与业主达成了房屋买卖协议，并办理了房屋过户手续。这次交易，郭先生夫妇支付的中介代理费比那家房地产经纪公司的代理费报价低了很多。 



    房地产经纪公司得知这些情况后，把郭先生夫妇告上了法庭。他们认为，公司与郭先生夫妇签订了看房确认书，明确约定待客户与业主对房屋及价格满意并达成买卖关系时，客户应支付代理费4500元；如私下成交，对方应支付违约金2.25万元。 　　



    在庭审过程中，郭先生夫妇辩解说，确认单是格式合同，我们签字时上面是空白的，那些内容都是后填上去的，补充条款应另立合同。我们买卖房屋没有经过经纪公司，所以不同意原告的诉讼请求。　　



    法院审理后认为，郭先生夫妇到原告处了解购房信息，在原告处有购房登记，又经原告的工作人员带领，与业主联系并看了所要购买的房屋。同时，他们又与业主达成了最终成交额。只因代理费问题，郭先生夫妇与原告未协商一致。在未告之原告他们买与不买的情况下，又与某信息咨询中心达成房屋买卖协议。郭先生夫妇应对原告为此提供的信息服务适当给予补偿。但原告要求给付违约金的诉讼请求，因缺乏法律依据，法院不予支持。怀柔法院对这起房屋居间合同纠纷案做出一审判决：郭先生夫妇给付房地产经纪公司经济补偿2000元。



    分析：中介公司提供的看房确认书往往规定，如看房人或相关的第三人不通过其公司购买此房产的，要承担房价款10%或全部中介费的违约责任。近年来此类案件诉至法院往往不能得到法院的支持，主要因为：

    一、居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据《合同法》第四百二十六条的规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。……因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。”由此可见，居间人取得报酬的前提条件是提供服务，并实际促成合同的成立。居间人与客户签订《看房确认书》，并没有促成了买卖双方合同的成立，根据《合同法》第四百二十七条的规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”也就是说，居间人提供了媒介服务，但合同未签订的，委托人只应对居间人实际花费承担支付义务。
  
    二、《合同法》第四十条规定，格式条款具有加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。看房确认单属于中介公司自己印制的，违约责任等内容属于格式化条款，这些条款的规定加大了看房人的责任，对看房人没有法律约束力，无效。