房地产合作开发与项目转让的合同制作以及应注意的法律问题

    一、有关房地产合作开发及项目转让的一般概念 
    1、房地产：指有条件、有期限的土地使用权和相应土地上的房屋所有权合二为一，并能够作为商品进行流通的不动产。 
    2、房地产合作开发：通常是地产和房产的合作开发，指以提供土地使用权一方与对土地开发进行投资一方对特定地块的建设项目以合资或合作方式进行共同开发的行为。合作开发的土地使用方式应符合国家有关规定。 
合作开发的实质是土地使用权转让的一种特殊形式。 
    3、房地产合作开发的主要模式： 
   （1）法人型合作开发：合作开发各方组成项目公司，并以项目公司名义办理有关手续，合作开发的权利义务由公司项目章程具体明确。 
土地协议折价入股方式构成合作投资比例； 
土地评估作价入股方式构成合资投资比例。 
   （2）合伙型合作开发：合作开发各方未组成项目公司，以投资各方名义共同办理有关手续，合作方式、投资及权益分配比例均由合作协议约定。 
   合作开发涉及一个项目； 
△ 合作开发涉及几个用地性质规划用途不一的项目； 
△ 合作各方的回报方式有的以分利方式，有的以分房方式，有的以土地补偿方式。 
  （3）合作开发的其它方式：先合伙后转为法人型的合作开发 
    4、房地产项目转让：已经获得立项批准的房地产开发项目，在项目公司股东或合作开发的收益人互相之间，或向他人转让其股权或合作开发权益的行为。 
   5、房地产项目转让的模式： 
  （1）以项目公司股权并购（兼并或收购）方式转让房地产开发项目；  
  （2）以项目合作各方权益比例的变更转让房地产开发权益： 
△ 权益在合作各方内部转让； 
△ 权益转让给合作各方以外第三人。 
   6、均系要式的须经批准的行为：合作开发的立项、规划选址、规划用地、建筑设计、施工许可，以及项目转让的土地使用人（股东或权益人）或者项目功能、用途等变更手续，均需获得政府有关主管部门的许可或批准，并持有批准文件或证照。 
   二、房地产合作开发及项目转让合同的主要条款 
    1、房地产合作开发合同的主要条款： 
   （1）合作开发当事人的名称、姓名、住所； 
   （2）项目概况（包括：座落地点、项目性质、四至、占地面积、有关规划指标等）； 
   （3）项目现状； 
    A、项目报批现状包括规划参数，并列明取得的批文； 
    B、项目动拆迁、开发现状。 
   （4）合作方式； 
     A、共同组建项目公司方式 
    需约定：项目公司的注册资金、出资比例、时间；组织机构的设立、运 作程序、利润分配等； 
    B、合作建房协议方式； 
需约定：合作各方的投资方式（包括土地投入的评估）、投入期限、投资比例、合作经营方式、运作机构的组成、利益（权益）分配等。 
   （5）项目公司成立前后的权利义务的转移（包括项目公司成立前所发生费用的补偿、土地使用权的转移手续办理等）； 
   （6）项目的总投资数额（包括成立项目公司的注册资本及投资总额的差异）的投入方式； 
   （7）项目合作建设计划（规模、进度等）； 
   （8）合作各方的权利义务（应约定有关审批手续的办理、有关项目建设管理工作的分担以及合作投资回报的分配方式）； 
   （9）违约责任； 
   （10）解决争议的方法； 
   （11）合作当事人约定的其它事项。 
    2、房地产项目转让合同的主要条款 
   （1）转让当事人的名称、姓名、住所； 
   （2）项目概况（包括：座落地点、项目性质、四至、占地面积、有关规划指标等）； 
   （3）项目转让时土地使用权性质，获得方式及使用期限； 
   （4）项目现状； 
    A、项目报批现状包括规划参数，并列明取得的批文； 
    B、项目动拆迁、开发现状（停建、缓建）； 
    C、项目涉及的土地或工程的权利限制情况； 
   （5）项目转让方式； 
    A、以开发项目转让方式； 
    需约定：转让费用的构成、数额、支付方式，项目的立项、用地、工程建设的有关审批程序重新办理手续等； 
    B、以转让项目公司股权方式； 
需约定：项目公司概况、股权转让比例、价格、支付方式，现有资产的认定，需出示原公司股东会决议并需办理工商变更登记手续等。