房地产开发规划许可应注意的法律问题

     房地产开发过程一般情况下从用地开始。没有项目用地，房地产开发无从谈起。用于商品流通的房屋，不论是划拨取的出让方式获得，开发用地都必须执行我国《城市规划法》的相关规定，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。 ”
    我国在 1990 年 4 月 1 日 起 就施行了《城市规划法》。该法第 2 条规定： “ 制定和实施城市规划，在城市规划区内进行建设，必须遵守本法。 ” 该法第 29 条规定： “ 城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。 ” 该法第 31 条规定： “ 在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地，经县级以上人民政府审查批准后，由土地管理部门划拨土地。 ” 该法第 32 条规定： “ 在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其它工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其它有关批准文件后，方可申请办理开工手续。 ”
    必须注意：我国《城市规划法》上述四条规定，使用的词语都是 “ 必须 ” ，都是强制性的，如果当事人违反这些规定，其行为都将因此而无效。而且，通常我们涉及的房地产开发，都会在城市规划区内，所有的房地产开发，都毫无例外地必须执行我国《城市规划法》，都必须执行上述有关规定。有不少房地产开发行为最终被判为无效，其原因就在于没有取得《城市规划法》规定的必须具有的两证：即《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》。可以毫不夸张地说：规划许可是房地产开发的生命线。
    从操作层面分析，房地产开发获得两证的过程，其实是必须获得一系列许可的过程。
1 、开发的项目要有预可行性分析报告和可行性研究报告，并获得国家固定资产投资主管部门的许可。这个主管部门通常是县级以上人民政府的计划管理部门或计划经济管理部门。开发的项目如果是商品房，则要获得商品房计划立项许可。
2 、开发项目获得计划立项许可后，开发商应继续申请规划选址的许可。规划选址是建设用地许可的前置审查，未通过选址许可的，不能申办《建设用地规划许可证》。选址许可实际是先行审定土地使用条件和规划参数，开发商在申请时要申报开发项目的详细规划。
3 、开发商同时要获得建设用地所涉市政建设各部门的许可。房地产开发用地必须配套具有用电、用水、排污、交通、通讯、邮电、商业、教育等方面的容量和设施。开发商在申请用地或是受让土地的同时，须征询有关市政、公用设施主管部门意见，并获得配套许可。
4 、开发商凭规划选址许可文件申领用地规划许可证时，要申报建筑设计方案和有关部门许可的文件。申报的开发项目，还必须符合建筑物的性质、用途、间距、日照、高度、容积率、覆盖率、绿化率、消防通道等规划管理的技术规定。符合要求的，才能获得《建设用地规划许可证》。
5 、开发商凭《建设用地规划许可证》申办用地手续，获得政府土地主管部门的划拨或出让土地，并办理土地使用批准证书或土地使用权证书。
6 、已获得土地使用权的开发商可持经规划批准的建筑初步设计和有关市政、公用部门的许可文件申办《建设工程规划许可证》，只有获得《建设工程规划许可证》的项目方可开工建设。
    上述一系列政府部门的许可，其实质是行政管理和行政许可行为。按国家和各地地方规定，开发商提出各种申请或报告，主管部门都应当在规定的期限内给予批复，这些批复都是行政部门的行政作为。因此在房地产开发规划许可过程中，会产生大量的行政争议，在司法实践中也已经出现了大量的行政诉讼，但此类问题比较单一，理论问题一般也局限在行政法的层面，涉及的主要是这些开发商和政府之间的行政法律关系。