用房地产抵押的债权享有什么特权？

　
　　a厂因长期经营不善，欠债较多，一栋厂房被法院拍卖，债权人b公司与c银行先后向法院申报债权，b公司以先来后到为由，要求法院先将拍卖款项还给他们，而c银行则竭力反对，认为他们才是最有权首先得到债务清偿的。法院支持了c银行的请求，请问这究竟是为什么呢？ 

　　这是面其实有个优先受偿权问题。原来a厂在向银行贷款时，曾将厂房作抵押，而a厂与b公司的债权债务是业务往来中发生的，也没有什么担保。根据《中华人民共和国担保法》和《城市房地产抵押管理办法》的规定，在债权逾期得不到清偿时，房屋抵押权人有优先得到清偿的权利，而且它优先于普通债权，同时登记在先的房屋抵押权又优先于顺序在后的房屋抵押。

　　出现哪些情况，抵押权人可以处分房地产 

　　 １、债务期满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的；２、抵押人死亡，或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的，或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的；３、抵押人被依法宣告解散或者破产的；４、抵押人违反本办法的有关规定，擅自处分抵押房地产的；５．抵押合同约定的其他情况。

根据我国法律规定，抵押合同应以书面形式订立， 并且须办理登记后方才生效。 未登记的合同无效。

　 1 ．抵押合同的主要条款 

　 （ 1 ）抵押人、抵押权人的名称或个人姓名、住所； 

　 （ 2 ）主债权的种类、数额； 

　 （ 3 ）抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地向积及四至： 

　 （ 4 ）抵押房地产的价值； 

　 （ 5 ）抵押房地产的占用管理人，占用管理方式，占用管理责任及意外损毁、灭失的责任； 

　 （ 6 ）债务人履行的期限： 

　 （ 7 ）抵押权灭失的条件； 

　 （ 8 ）违约责任； 

　 （ 9 ）争议解决方式； 

　 （ 10 ）抵押合同订立的时间与地点； 

　 （ 11 ）双方设定的其他事项。