二手房纠纷典型案例解析（五）

　　中介居间成功 下家须付佣金

　　案情：曾某通过中介看到浦东南路的一套二手房，同意以总价25万元购买，与中介签订了居间承购合同一份，委托中介为其提供购买上述房屋（深圳房地产律师注）的居间中介服务。合同约定，曾某对其委托的房地产居间事项，在规定的范围内按成交价的1％向中介支付中介费2500 元。合同还约定，中介可以转委托其他公司代办有关手续，若转委托造成曾某利益受损的，曾某有权要求中介承担赔偿责任。后在中介的努力下，曾某与上家达成交易，签订了房屋（深圳房地产律师注）买卖合同。但直至买卖合同履行完毕，曾某始终以各种理由拒付中介费。无奈，中介将曾某推上被告席。在庭审中，曾某提出了拒付中介费的三条理由：（1）中介方已经向上家收取了中介费，不应再向其重复收取中介费；（2）中介委托其他公司办理过户手续；（3）中介违反了国家的税收规定。经过庭审质证及辩论，一审法院判决曾某全额支付中介服务费。

　　点评：居间合同的一个重要特征即为有偿性。我国居间服务的报酬制度，可以概括为三点：一是佣金约定制度，二是法定上限制度，三是风险报酬制度。前两点比较容易理解，对于风险报酬制度，这是基于我国《合同法》对居间服务的强制性规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬”。拒付中介费的法定理由是居间不成或由于中介的欺诈行为而导致交易不成的情形。曾某所说“重复收取中介费”的问题，其实是个误解。在居间过程中，中介、下家及上家三者之间有三个相对独立的法律关系：下家与中介之间的居间委托法律关系，上家与中介之间的居间委托法律关系以及上下家之间的房屋（深圳房地产律师注）买卖法律关系。居间成功后，上下家各自按约支付居间合同约定的中介费，是两个相对独立的合同义务，因此不存在重复收费之说。至于是否违反国家税收规定的问题，因庭审中曾某未提供任何证据，且不属于本案的审查范围，法院未予处理。不仅如此，税收问题涉及到另外的行政征收法律关系。在房屋（深圳房地产律师注）买卖中介过程中，下家、上家以及中介均是独立的纳税人，负有不同的纳税义务。至于委托他人代办手续，居间合同中已明确约定可以这样做。