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| 李显楼律师，男，汉族，毕业于郑州大学，河南资深房地产律师，现执业于河南天坤律师事务所...[查看详细] |
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| 2009-3-17 15:22:22 来源： 编辑： |
案情介绍： 某女士想购买西直门附近天兆家园的一套二手房，价值二百余万元，基于对中大恒基中介公司品牌的信赖，委托中大寻找房源，并进行房产交易过户的全过程。某女士与中大签订了两方协议，并于签约次日向中大交了五万元定金和六十余万元首付款，以及二万余元代理费。协议中约定，凡是因卖方原因造成交易不成，中大应承担双倍返还定金的违约责任。当买方在中大的协助下前往海淀区建委交易大厅过户时，却意外地发现该标的房屋已被海淀法院依法查封、冻结。根据我国有关法律规定，依法被查封、冻结或抵押等存在产权瑕疵的房产是不能进行转让的。没过几天，卖方向海淀刑警投案自首，后因涉嫌非法集资诈骗被逮捕。可这时中大已将买方向其交付的六十余万首付款支付给了卖方，并被卖方消耗一空。鉴于买方全权委托中大代理并签订两方协议，与卖方未直接发生任何法律关系，中大只得自认倒霉，损失六十余万，及时将买方已付首付款和代理费退还买方。但对于买方双倍返还定金共计十万元的要求不能满足。买方遂委托本律师作为其诉讼代理人将中大恒基中介公司告上法庭。
案情分析： 本案给购房者带来的警示之一即在与卖方正式签约，交定金前一定要审清标的房屋的产权归属以及瑕疵问题。这一问题至关重要，是交易能否继续的前提和基础，也是防止在二手房交易中被骗上当的焦点所在。建议购房者在购房时一定要在卖方和律师的协助或配合下，将这一问题查清弄明，绝对不能含糊马虎，否则，面临的可能是二手房交易中的更大风险。本案的焦点问题即中大作为中介机构是否尽到应尽之审查义务。法院最后查明，该房产被查封在先，中介与买方签订委托代理协议，并向卖方放款在后。如果卖方在签约放款前到房管部门调查，履行一定的尽职审查义务，即可发现该房产属于已被查封，不能转让上市的房产性质，从而避免损失的发生，将买方的交易风险降至最低。买方也正是凭借对中大这一品牌的充分信赖，认为中大不会出现连产权问题都搞不清楚的低级错误才全权委托中大进行交易。帮助当事人规避风险也正是中大这样的房地产经纪公司的天职和安身立命之本，其理应对因工作疏漏所造成的六十余万首付款的损失承担责任。对于定金罚则的适用，一审法院判定中大未尽到应尽之审查义务，且已与卖方在合同中约定因卖方原因造成交易不成，中大应双倍返还买方定金１０万元，即从其约定。中大不服，认为自己已损失六十余万元，又要向买方双倍返还定金，实在冤枉，遂向北京市第一中级人民法院提起上诉，继续喊冤。
不知众多的房地产中介公司在听到二手房中介老大--中大喊冤叫屈的同时，是否从本案当中获得了另一种感悟或警示？如何加强和完善房地产中介行业内部管理，以诚信为本并充分发挥中介公司的作用应该成为中介公司高层们思考的永恒话题。相信在本案一审法院判罚中大的背后，一定酝酿着房地产中介行业的大崛起和大利益！
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