年报披露现地产公司原形“不差钱” 表面风光难掩不乐观
某些拿着高薪的“房产救市论”者,一面公开表示“ 房地产 不是暴利行业”,一面呼吁国家再出政策
根据房地产公司已披露的2008年年报,地产商2008年“不差钱”,更没有亏钱。截至3月24日,沪深两市已有40家房地产公司披露了2008年年报,其中有24家公司净利润依然保持增长势头,期末现金及现金等价物余额也较2007年末增长近10%,只是存货达2564.47亿元,较2007年末的1850.50亿元增幅高达38.58%。
不少专家认为,由于地产公司预售收入一般不计入当年营业收入,2008年年报披露的数字还包括2007年或更早的销售业绩,表面上看,地产公司确实业绩不错,但事实上行业面临的严峻形势不容乐观。
高利润时代或将不再
Wind统计数据显示,已披露年报的40家公司2008年全年净利润达157.32亿元,较2007年增长了12.27%,而去年这些地产股的算术平均加权净资产收益率为18.7%,同比增加了2.4个百分点,显示地产股资产盈利质量仍略有上升。粗略统计,房地产公司平均净利润率仍高达20%,最高达61.64%,这样的利润率说明房地产开发商的日子并不难过。
以行业龙头万科A为例,去年实现营业收入409.9亿元,同比上升15.4%,净利润达40.3亿元。表面上看净利润比2007年下降8亿元,但其实是因为万科对13个可能存在风险的项目计提了12.3亿元的存货跌价准备,如果不考虑存货跌价准备的影响,公司2008年的净利润实际比2007年仍有增长。
复旦大学房地产研究中心主任华伟表示,由于地产公司预售收入一般不计入当年营业收入,2008年年报披露的数字其实是2007年或更早的销售业绩,并不能说明开发商这一年过得很好,事实上2008年尤其是第四季度,行业下行趋势已经十分明显,2009年形势更不乐观。
上海新梅最近公布的2008年度报告让业界较为吃惊,公司去年实现营业收入5.11亿元,同比增加113.46%;利润总额1.14亿元,同比增加1012.05%;归属于母公司股东的净利润8192.49万元,同比增加1495.22%。
分析年报不难发现,造成 上海新梅 2008年年度的销售收入和净利润比2007年同期较大幅度增长的原因,是以前预售的商品房在报告期内达到收入结算条件,实际上公司全年预售商品房面积和金额较2007年度都有所下降。
不仅公司“不差钱”,房地产上市公司高管也“不差钱”。由于地产公司高管拿着高薪“哭穷”要政府救市,引起媒体和网友的指责和挞伐。
ST幸福公布的2008年年报显示,董事长任志强以774.3万元薪酬,成为目前房地产业上市公司高管老大。另外公司总经理孙秋艳也获得499.7万元的薪酬,其他副总及财务总监薪酬均为100万元左右。消息披露之后,“一边喊救市、一边拿高薪”的做法随即引发广泛质疑。
万科A 董事会主席王石年薪虽和2007年相比缩水大半,但仍高达248.1万元人民币,同时获得约522.7万股激励股票,以24日开盘价8.59元计算,市值约4490万元。保利地产(企业专区,旗下楼盘)董事长李彬海2008年年薪与上一年持平,仍然是182万元。华发股份年报披露,公司净利润同比增长81.6%,高管薪酬总额却增长334%,达到4107.9万元,仅前3名董事报酬总额就达1467.7万元。
高库存压力导致地产商渴望救市
尽管地产商加大了销售力度,但是存货依然猛增,2008年上述40家公司的存货达2564.47亿元,较2007年末的1850.50亿元增幅高达38.58%。其中万科A库存达到858.99亿元, 保利地产 库存达到401.95亿元,两家公司库存占总库存比例超过49%。
在这样大的库存压力下,地产商的心情可想而知。某些拿着高薪的“房产救市论”者,一面公开表示“房地产不是暴利行业”,一面呼吁国家再出政策,涵盖减税、免税和其他优惠政策,利用房地产市场拉动经济度过危机。而为了让房地产业搭上产业振兴规划的最后一班车,除了开发商之外,包括全国工商联房地产商会、中国房地产协会在内的行会组织也不断召开相关会议、开办沙龙、起草文字方案,进行多方游说。
华伟表示,在高库存的压力下,开发商不能一味寻求政策救市,还要放平心态通过市场手段自救。现在市场上各种声音都有,不仅干扰了政府决策,也干扰了市场主体――买方和卖方获得的信息都失真。房地产市场整体下行的趋势没有改观,并不是“已经回暖”。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为,北京、上海等城市一两个月的成交迅速放量并不能说明整个楼市已经回暖,2009年楼市成交量还将保持“箱底震荡”格局。开发商借机涨价的短视行为,会使部分对价格非常敏感的购房者退而观望,导致成交量增长乏力,甚至重新回调。
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