李显楼律师，男，汉族，毕业于郑州大学，河南资深房地产律师，现执业于河南天坤律师事务所...[查看详细]

独家：易居报告称四季度楼市将进入稳定状态

2009-5-22 13:49:26 　来源：　编辑：

近日，上海易居房地产研究院发布《2009年1-4月中国房地产市场分析报告》(下称“报告”)称，今年1-4月份中国多数城市房地产市场升至正常水平，成交量全面回暖，成交均价止跌回升趋势明显；去年二季度以来的有效需求在今年一、二季度大量消化后，预计楼市三季度整体压力比二季度明显增大，四季度整个市场将进入相对稳定和相对健康的状态。

　　4月北京平均房价1.2万元/平方米

　　报告显示，从今年1-4月京沪等主要城市的住宅成交量呈快速上升趋势，北京4月份成交超过200万平方米，远远超过07年平均月成交水平(126万平方米)，上海4月份也达到180万平方米，也已超过07年月均成交水平(174万平方米)。深圳的成交量在3月份达到最高，超过80万平方米，接近07年月度均值的2倍，4月份有所回落。重庆4月份成交量达到266万平方米，比去年100万平方米上涨了200%，和前年127万相比也基本是翻番，将上海、北京、天津甩在了身后。

　　易居研究院认为，这些成交数据是有效的，或者是真实的。很多人说做“假按揭、退房”，这个比例是很小，要靠“假按揭”做成几百万平方米的成交几乎不可能。

　　价格方面，报告称，去年12月份到今年2月份不少楼盘创造了最低价，而到了3、4月份，已经少有楼盘再创可比的最低价。3、4月份价格回升的速度相对比较快，其速度使得整体均价都有所回升。有个别城市已经达到10%以上的涨幅。北京1月的均价为10878元/平方米，而到4月时，这一数字达到了 12279元/平方米。深圳4月份的均价在12906元，环比已经有12.59%的回升。

　　借助市场回暖，2009年1-4月企业销售业绩显著回升，超过2008年同期水平。房地产投资在今年一季度以后开始慢慢回升。去年12月份到今年1月份快速回落，这个回落几乎呈“V字形”。新开工面积下滑非常明显，也呈是“V字形”下滑。施工面积同比增幅迅速减少；竣工面积增幅大副回升，但相对滞后。

成交均价：止跌回升趋势明显
城市	09年每月成交均价（元/平方米）
城市	2009年1月	2009年2月	2009年3月	2009年4月	环比
上海	13533	12103	13147	13268	0.92%
北京	10878	11337	11777	12279	4.27%
深圳	11371	11350	11463	12906	12.59%
广州	8014	8011	8288	7978	-3.74%
南京	5999	5411	6240	6277	0.59%
杭州	13242	12685	11336	12669	11.76%
天津	6984	6713	6555	6680	1.89%
武汉	5093	5205	5096	5027※	-1.35%
重庆※	4845	4641	3775	4263	12.93%
成都	5362	5242	5412	5547	2.49%
注：1、杭州、广州、成都、重庆等城市为市区数据外，其他城市均为全市数据。 2、重庆为商品房数据， 09年3月后为按建筑面积核算，之前为按套内面积核算；武汉4月数据为初步统计数据。（数据来源：上海易居房地产研究院）

　　土地市场可能带来三个“副产品”

　　土地市场方面，和去年同期相比并不乐观，今年1到4月份全国土地的购置与完成开发面积都是7千万平方米左右，同比分别减少28.60%和 12.2%，而且各城市之间走势各异。一季度，北京、上海、天津等主要城市成交普遍放量，几乎没有经营性土地流标。土地成交仍以底价或接近底价为主，但北京、上海、杭州等城市出现高溢价率地块。杭州有一块地经过46轮的书面竞价之后，溢价率达到127%，上海4月份成交的一块溢价率最后达到82%。

　　一季度企业新增土地储备明显减少，至4月企业拿地意愿开始回升，但增加土地储备量还同2008年同期存在差距。主要拿地的企业是绿地、金地、世茂等。传统的万科、招商、保利拿地速度明显减缓，而且和去年同期相比不管是意愿还是行为都有比较明显的差异。

　　报告认为，目前来看，土地市场还没有真正回暖，会带来三个“副产品”：第一个“副产品”是目前的房价开始慢慢回升。大多数项目的可比房价都比之前的最低价有了10%甚至10%以上的上升。第二个“副产品”会带来供应量的增加。这些上市企业从3月份开始已经加快了开工和建设的步伐。据调查，原定今年三四月份上市的供应量会在二季度末三季度初进入流动市场。第三个“副产品”，房价涨得太快，市场还活跃，银行也可能会收紧一些政策，接下来对第二套房、第三套房也会出来一些限制措施。