美国房价为何翻不了身（危机观察）

 行为金融学创始人、耶鲁大学经济学教授、美国国家经济研究局研究员  罗伯特·希勒 

    美国最近3年的房价一直在跌，这一趋势还将继续。连联邦政府都宣布，房价下跌将持续至2010年。最起码，最近的银行压力测试已经假定房价在2006年至2010年间下跌41％。

　　这样的持续下跌违背了普遍常识和传统经济学法则，后者假设个人行为是理性的，且市场是有效的。如果人们真如市场有效论那般行为，房价应该在更短时间内大幅下降，而不是逐年下降。但房地产市场上的现实情况并非如此。长期下降有时确实符合规律。

　　历史上有许多范例。1991年，在日本房地产泡沫破裂后，日本主要城市的土地价格连续下降了15年。几个共同因素导致了房地产市场的惜售行为。一个重要的原因是，现房的销售量主要取决于那些准备买2套（以上）房的人。如果卖方认为房价会继续下跌，他们中的大多数人不会急着卖，因为他们并不真的准备离开市场。此外，很少有业主是完全出于投机考虑离开房地产市场的。比如，那些共有一幢房子的夫妻，必须达成共识才能将房屋出售转向租赁房屋。即便是孩子长大了，因为转到其他校区就学要租房住，他们也对售房有否决权。事实上，多数抛售房屋转向租房的决定并不是遵循市场法则的行为。相反，他们是经济压力的产物，包括止赎、违约以及生活方式的改变。这一变化解释了在失业率高涨之时，房价下跌会长期存在。

　　假设有一对年轻夫妇正租着一套公寓。如果放在几年前，购房的想法对他们来说会很有吸引力。但在看到周围频频失业和房地产市场混乱的局面后，他们的想法改变了：还是继续租房吧。这种想法现在已经根深蒂固了，几年内是不会改变了。另一方面，一对老年夫妇在房地产市场繁荣时期未能把房子卖掉，也没有搬到拥有继续医疗的退休人员社区。他们决定，现在是卖房子的时候了。他们可能用上一两年时间整理财产，为搬家作准备，但他们可不会再改主意了。因此，房地产市场未来只有卖方而没有买方，而住房供应需求减少也决定了房价下跌将持续到2010或2011年。如果经济在未来有了重大改善，所有人都可能改变主意。年轻夫妇可能会改变主意，过一年就买房，而老年夫妇则会进一步推迟售房计划。这样的话，市场则有买方而无卖方，房价会往上走。出于这个原因，也有经济学家否认房价会如预期那样下降。但这种变化并不常有。即便经济衰退很快结束，房地产市场仍会继续走坏。在上一次结束于1990年－1991年的房地产热潮中，直到1997年，房地产价格都没有丝毫上涨。