拿地最佳时机已经错过 机构：热点地块不宜追高

　  据中国不动产研究中心今日发布的《2009年北京土地市场分析报告》的判断与预测，下半年京城土地市场成交活跃并保持一定溢价，但存在局部过热，一定程度上已经出现泡沫；房企最佳拿地时机已经错过，对于当前热点地块不宜盲目追高。

　　报告认为，2008年到2010年之间的北京土地市场，可用“低迷－徘徊－复苏－疯狂”的循环进行描述。除非出现其他强有力事件的干预，比如政府再次挥动调控大棒，泡沫累积和消化将是未来中期市场面临的最大课题。

　　目前北京土地市场整体回暖迹象显现，但是仍处于底部企稳阶段，利好因素不少，但利空因素仍不容忽视；并且市场仍存在一些分歧，在复苏的过程中可能会出现反复。造成这种态势的主要原因可以分为内部因素和外部因素两类因素。

　　其中内因有政府的供给动机和开发商的自有资金宽裕程度和公司的经营战略考量下的基础性需求。从供地总量和内容来看，政府既是出于后续建设投资的考虑，也希望激活土地市场，使之走出冷清，这种心态应当看作是土地市场的利好因素。

　　据了解，截至5月末，北京市商品住宅供应量为1584．23万平方米，环比上月下降5．46％，可售面积已经连续6个月下滑。在北京商品住宅库存压力得到缓解的同时，北京市房价正直线上升。这使得房地产开发商的资金得以大量回笼，自有资金相对充分，有支付能力在土地市场上有所作为。

　　开发商大多数由于前期储备了大量的土地，因此短期内并没有太多的刚性需求需要释放。不过，在资金大量回笼的情况下，出于企业长期发展的考虑而产生的基础性需求依然不可小觑。在土地市场明显回暖的5、6月份，新四区、顺大通三区的地越来越成为市场交易的主体，这些都是对开发商的长期发展十分重要的地块。

　　从外因来看，我国还有较长一段时间的经济高速增长期；近期对土地市场的利好政策不断出台；通胀预期下的保值和投资需求。正是三个内因和三个外因促使这三类需求叠加，共同导致了上半年带着不稳定与隐忧的土地市场回暖。

　　报告预测，对下半年北京土地市场走出低谷持乐观态度，但保持警惕；最佳拿地时机似已错过，当前不宜盲目追高，应当根据公司的长期发展战略拿地而不是短期跟风。

　　报告认为，市场热点区域主要集中在新四区和顺大通三区。其中又以朝阳、海淀、大兴、通州、顺义五区为重中之重。热点交易类型仍主要是住宅用地型交易，但不排除局部商业办公用地交易更热门的可能。