新一轮“圈钱囤地”运动掀起 警惕吹大土地泡沫

      新一轮“圈钱＋囤地”运动正在愈演愈烈。今年楼市强劲复苏以来，房地产企业通过资本市场融资的冲动被再次引燃，与此同时一掷千金高价拿地也在各地频频上演，巨大的地价泡沫正在积累。

　　7月29日，随着中国建筑和北京金隅分别登陆A股和H股市场，中国房企IPO大幕拉开。据不完全统计，恒大地产、南国置业、中信地产、宝龙集团等30余家房地产企业正在进行A股或H股的上市计划。如果这30余家房地产企业全部首发成功，IPO募资总规模将超过1000亿元。

　　已经在港上市的中资地产企业也在积极进行再融资。今年以来中国海外发展、方兴地产、世茂房地产、华润置地、合生创展、瑞安房地产、保利香港、合景泰富等先后通过配股进行融资。

　　Wind统计也显示，今年以来共有69家A股上市公司实施了增发，合计募资1467亿元，其中包括7家地产公司完成定向增发，共募集资金279.53亿元，占比近两成。同时，已公布了增发预案的地产公司多达26家，占公布增发预案所有A股公司数量的12%，高居榜首。

　　以港股上市房企方兴地产为例，7月22日刚刚以40.6亿元高价拿下北京广渠路15号地王，随即发出公告，按每股2.52港元的价格，先旧后新配股集资11.49亿港元。保利地产7月份完成80亿元定向增发，恰在7月份保利花43.74亿元在四个城市拿下四宗地块，此前的5月和6月保利也分别耗资3.85亿元和42.64亿元各处拿地。中国指数研究院数据显示，今年前7个月8家上市房企在15个城市，储地资金投入近300亿元，储地逾1000万平方米。

　　虽然融资并非全为买地，但上市房企一些表现却不禁让人联想到“圈钱”用来“囤地”，“囤地”助推股价和实施再圈钱，进而推高地价泡沫的可怕循环。

　　资本市场融资一直以来都是房地产企业“圈钱”的起点。房企“圈钱＋囤地”游戏通常形成一个循环：在资本市场上融资后，大部分资金用来买地；圈到土地之后，在地价飙升阶段，公司受到投资者追捧，股价随之攀升；股价抬升后，又利于下一步的再融资、再囤地。房地产企业的这种非理性“圈钱＋囤地”推高地价，地价的上涨又助推房价。房地产企业由此陷入“圈钱＋囤地”循环怪圈，土地价格泡沫越吹越大。

　　对于多数上市公司而言，囤地并非全为以后开工，某种程度上也是博取土地升值收益，进而推高股价的砝码。以恒大地产为例，目前的土地储备是4600万平方米，到今年年底实现土地储备5000万平方米左右。如此大规模土地储备，足够恒大开发6年，也成为恒大赴港上市集资78亿至117亿港元的最大卖点。甚至有分析师大胆预测，恒大一旦上市成功，市值有可能达到1000亿港元左右，超越碧桂园等中资地产商。

　　通过融资提高自有资金，多数房企借此获得更多银行贷款，进而提高其在土地市场上的竞价能力。自普通商品住房项目的最低自有资金比例从35%调低至20%后，资本市场融资能力很大程度上决定了房企获得贷款的多少。统计数据显示，信贷资金占房地产投资额的比重创下历史新高，今年上半年全国房地产开发资金总额为2.37万亿元，其中5381亿元来自国内贷款，同比大幅增长了32.6%，占全部资金的比重达到22.7%，较去年末提高了3.7个百分点，较2007年提高了4个百分点。

　　而在市场普遍预期下半年信贷政策会有所调整的情况下，商业银行的信贷增量将明显下降。房地产企业的资金充裕的“洪峰”或将过去，为了能继续获得银行信贷，资本市场融资必然成为房企的主要选择。如此一来，融资圈钱以获得贷款，地价泡沫或将继续放大。

　　对于已经到来的房企融资大潮，对融资资金用途如何监管，避免“圈钱”加“囤地”轮番推高土地价格泡沫，需要大智慧。