上诉人二审期间申请本院向鼎信公司调查取证，本院依法调取了以下证据：1、本院对鼎信公司置业顾问张**的询问笔录；2、鼎信公司与上诉人及案外人李**于2008年10月12日签订的《房屋买卖居间合同》；3、上诉人分别于2008年10月20日、22日通过中国建设银行股份有限公司赣州厚德支行向鼎信公司交付房款、佣金、契税等元的银行凭证；4、中国建设银行进帐单，你看医疗。鼎信公司共计转付给卖方李**房款24万元，其余元用于办理房产过户手续以及支付鼎信公司佣金；5、赣州市房地产市场管理处业务收件受理单，证明交易房屋由鼎信公司代办房屋过户手续。
二审经审理查明：2008年7月12日，上诉人钟某的妻子邹某与鼎信公司签订了一份《看房承诺书》，鼎信公司派员带其察看了李**需出售的“水岸新天”D6栋-**C室房屋。同年10月12日，上诉人选择鼎信公司作为居间人，与鼎信公司及案外人李**签订了《房屋买卖居间合同》，上诉人通过鼎信公司购买了“水岸新天”D6栋-**C室房屋，并向鼎信公司支付了佣金、评估费、代办房产证等费用共计5440元。二审认定的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。上诉人与被上诉人签订的《看房承诺书》，约定由被上诉人为上诉人提供订立房屋买卖合同的媒介服务，此合同的性质应为居间合同；该合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，为有效合同。《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”。从《看房承诺书》的内容来看，承诺书详尽约定了上诉人应当履行的合同义务以及违约责任等条款，系被上诉人为了重复使用而预先拟定，且在订立合同时未与对方协商，符合格式条款的法律特征，应当认定为格式条款。本案的争议焦点是双方对《看房承诺书》“私下与业主成交”中“私下”一词存在理解上的分歧和争议，上诉人理解“私下”为其未通过被上诉人或者被上诉人以外的其他中介方而单独、直接与业主成交，“私下”成交的目的在于规避或者逃避交易佣金的支付义务。被上诉人则理解为凡是未经其同意，上诉人本人或者上诉人通过第三方与业主成交的行为均系“私下”交易行为，上诉人通过其他中介方交易的行为也属于双方约定的私下交易行为。显然，双方当事人对《看房承诺书》关于“私下与业主成交”的约定存在两种以上的不同解释。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”。依照此规定，对“私下”一词应理解为上诉人未通过被上诉人或者其他中介方而单独、直接与业主成交的行为，私下交易的行为应当符合行为人规避或者逃避交易佣金合同义务的特征。本案出售房屋的交易信息并非被上诉人今鹰公司独家享有，今鹰公司对该交易信息不具有独占性。业主在委托今鹰公司发布房屋交易信息的同时委托鼎信公司等中介公司公开发布，鼎信公司亦因此取得该交易信息的发布权、促成交易权。上诉人作为消费者，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》第九条“消费者享有自主选择商品或者服务的权利”之规定，对于是否进行该房屋的交易活动、是否选择今鹰公司作为交易的中介方，依法享有自主选择服务的权利。因此上诉人选择鼎信公司作为房屋交易活动的中介方并无不当。上诉人在最终选择鼎信公司为其提供房屋买卖居间服务后，鼎信公司促成了上诉人与业主之间的房屋交易，上诉人亦按约定向鼎信公司支付了约定的中介费用。被上诉人虽然为上诉人提供了看房服务，但未实际促成上诉人与业主之间房屋买卖合同的成立。上诉人选择鼎信公司为其提供中介服务，也未违反其与今鹰公司之间的约定。上诉人未单独、直接与业主成交房屋，原审判决认定上诉人私下与业主签订购房合同构成违约与事实不符。原审判决认定事实错误，适用法律及处理不当，应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十三条第一款第（二）项、第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销赣州市章贡区人民法院（2009）章民三初字第140号民事判决；
二、驳回被上诉人江西今鹰置业顾问有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费116元，二审案件受理费116元，合计232元，由被上诉人江西今鹰置业顾问有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长：徐 军
审 判 员：傅 忠
代理审判员：欧 军
二OO九年六月二十九日
书 记 员：王 佳
