资产评估的实例_中国法律网5Law.cn

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LZ好，行政诉讼是行政救济的一种,提供一个行政诉讼的案例典型案例与评析：行政诉讼难作为人民法院职能之一，行政审判活动对依法行政具有十分重要的作用。对此，最高人民法院尽了很大的努力，早在1996年7月24日，就下发了《关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》，明确规定：“公民、法人或者其他组织对人民政府或者城市房屋主管行政机关依职权作出的有关房屋拆迁、补偿、安置等问题的裁决不服，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为行政案件受理。”这一批复的下发，使当事人提起房屋拆迁行政诉讼的难度大大减少。虽然有的地方还存在行政诉讼案件“立案难”的情况，但从全局来说，“立案难”的矛盾已让位于“审理难”。人民法院在受理行政诉讼案件后，能否公正审判，成为目前房屋拆迁行政案件审理中的主要矛盾。一、典型案例简介 2003年元旦过后，武汉市市民何爱华收到武汉市汉阳区人民法院的强制执行通知书，限三日内搬迁。于是我接受何爱华的委托，参与其房屋拆迁纠纷的处理。我先是代其向法院提出了执行异议，次日向该院提起了行政诉讼，请求法院依法撤销据以强制拆迁的武汉市城市规划管理局武规拆裁字(2002)036号行政裁决书。在提出异议和立案的过程中，我与法院行政审判庭的法官作了交流，汉阳区法院法官们了解情况后，暂时停止了强制执行的活动，何爱华对此十分感动，认为法院是公正的。然而在接着进行的诉讼中，何爱华对法院的判决有了异议，提起了上诉，二审正在进行中。作为代理人，我认为该案的一审判决书很有特色，基本反映了该案案情，并且从中可以反映在目前的体制下，人民法院行政审判工作，特别是房屋拆迁行政案件审判工作存在的困难。就文字表述和立论逻辑诸方面来说，合议庭成员尤其是执笔的法官确有一定的造诣。无需其他资料，我们通过阅读判决书，就可以了解该案的争议焦点以及存在的问题。武汉市汉阳区人民法院行政判决书 (2003)阳行初字第2号原告：何爱华，女，1940年1月1日出生，汉族，武汉市人，无职业，住武汉市汉阳区洗马长街113号2单元1楼。委托代理人：王才亮，系江西才亮律师事务所律师。委托代理人：陈伟，男，1959年8月25日出生，汉族，武汉市人，无职业，住武汉市汉阳区洗马长街113号2单元1楼。被告：武汉市城市规划管理局，住所地，汉口三阳路113号。法定代理人：张林，系该局局长。委托代理人：龙军，系该局干部。委托代理人：李卫民，系该局汉阳分局干部。第三人：武汉市土地整理储备供应中心，住所地，汉口四唯路6号。法定代表人：朱吉生，系该中心主任。委托代理人：汤敏，系汉阳区房地产公司职员。委托代理人：付庆祥，系湖北勰藜律师事务所律师。原告何爱华诉被告武汉市城市规划管理局、第三人武汉市土地整理储备供应中心行政裁决一案，原告何爱华于2003年1月9日向本院提起行政诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2003年2月21日公开开庭审理了本案，原告何爱华的委托代理人王才亮、陈伟，被告武汉市城市规划管理局的委托代理人龙军、李卫民、第三人武汉市土地整理储备供应中心的委托代理人汤敏、付庆祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 2002年10月25日，被告武汉市城市规划管理局根据拆迁人武汉市土地整理储备中心的申请，依照有关行政法规的规定作出武规拆裁字(2002)036号行政裁决书。原告认为，该裁决书未能依照法律、法规裁决，其内容侵害了原告的合法权益，应予撤销并依法给原告作出补偿安置。原告何爱华诉称，被告在第三人不符合法定条件的情况下，准许其作为拆迁人进行拆迁，且没有依法对房屋进行评估，又有意压低补偿标准和范围，致使无法订立拆迁安置协议，被告作出的行政裁决，严重侵害了原告的合法权益，故诉请人民法院撤销被告作出的(2002)036号行政裁决书；要求被告和第三人依法对原告作出补偿安置；承担本案诉讼费。被告武汉市城市规划管理局辩称，我局依据《武汉市城市房屋拆迁管理实施办法》的规定，接受拆迁人武汉市土地整理储备中心的申请，审核了该中心国有土地权批准文件、拆迁安置计划和方案、拆迁补偿安置资金证明、拆迁红线图后，依法颁发了拆迁许可证。原告何爱华居住的汉阳区洗马长街113号1楼私有房屋(武汉铁路分局房改后取得的80%产权)建筑面积40.30平方米(加分摊面积为45.79平方米)，属此拆迁范围。该房屋经武汉国佳房地资产评估有限公司评估价，每平方米为1645元。因拆迁人与原告就房屋拆迁货币补偿未能达成协议，经拆迁人申请，我局依法进行了协调，但未达成一致意见。故依据拆迁行政法规的规定，作出武规拆裁字(2002)036号行政裁决书。该裁决书手续完备、程序合法，恳请人民法院驳回原告的诉讼请求。第三人武汉市土地整理储备供应中心述称，我中心根据武汉市城市规划管理局武规拆许字(2002)32号文的批准，对汉阳区南岸嘴地区实施第二期拆迁建设基础设施工程。原告何爱华居住的房屋建筑面积40.30平方米属拆迁范围，因原告对拆迁实偿的安置费、从业人员补偿、停业补偿、生产糕点补偿费的要求明显过高，且又无相应的依据，导致无法与其签订拆迁补偿协议。故我中心依法申请武汉市城市规划管理局行政裁决，经该局协调后，作出的(2002)036号行政裁决公平公正，原告所诉请求无法律根据应予驳回。本案在审理过程的，围绕被告行政裁决书的具体行政行为是否合法，进行了举证、质证、认证。被告所举证据有：1.《城市房屋拆迁管理条例》、《武汉市城市房屋拆迁管理实施办法》，以此证明拆迁的法律根据；2.武汉市人民政府《关于湖北九鼎汽车贸易有限公司等单位使用国有建设用地的批复》，拆迁红线图，以证明对汉阳区南岸嘴地区二期拆迁范围的合法根据；3.交通银行武汉分行营业部资金认定书，学习公司。以证明拆迁安置的资金到位；4.武汉市晴川地区房屋拆迁补偿安置方案，以证明拆迁安置的具体方式和条件。第三人武汉市土地储备供应中心提供的证据有：1.事业单位法人证书，以证明其具有征用拆迁土地前期开发等业务范围；2.委托拆迁协议书、房屋拆迁代办资格证书，以证明委托武汉市汉阳区房地产公司代为拆迁的法律关系合法；3.拆迁资格、拆迁公告、拆迁许可证、区位估价等相关内容的公示栏照片，与原告之子陈伟的谈话笔录，以证明拆迁前期相关法律、政策的宣传工作；4.房屋拆迁通知，以证明向原告送达拆迁通知书并说明拆迁的相关规定；5.房屋产权证，以证明原告的房屋使用面积31平方米，建筑面积40.3平方米，产权比例为武汉铁路分局20%，原告何爱华80%；6.委托评估书、房地产价格评估机构资格证书、致委托估价方函、房屋拆迁评估单，以证明依法委托有评估资格的评估机构，所作出的房屋评估结果的合法性。原告提供的证据有：武汉市交通旅游图(2003版)、武汉土地征税分级文字表述〔摘自武汉市地立税务局1998年5月《城镇土地使用税、车船使用税资料手册》〕，以证明原告居住的房屋地段不属于南岸嘴。经庭审举证、质证，原告对被告提交的武汉市人民政府关于湖北九鼎汽车贸易有限公司等单位使用国有建设用地批复、拆迁红线图、交通银行武汉分行营业部资金认定书、晴川地区房屋拆迁补偿安置方案均提出异议。原告认为，武汉市人民政府有用地批复是南岸嘴，不是洗马长街，安置方案是被告的单方行为且不具体，资金证明不能证明被告的行为合法，拆迁人应具备自有资金，红线图不能作为拆迁的依据，而应有城市规划许可证。本院认为，武汉市人民政府的用地批复界定的南岸嘴地区二期拆迁含洗马长街，对拆迁后的土地实施收购储备，且武汉市城市规划管理局批准的红线图已圈定洗马长街为拆迁范围，第三人的资金证明，拆迁安置方案的内容符合法律、行政法规的规定，应予采信。第三人提交的事业单位法人证书、公示栏(照片)、谈话笔录、房屋拆迁通知、房屋产权证、委托评估书、致委托估价函、房地产价格评估机构资格证书，经原告质证均无异议，本院予以确认。第三人提交的委托拆迁协议书、房屋拆迁代办资格证书、房屋拆迁评估单，经原告质证认为，拆迁建设项目政府未批准，拆迁人即委托拆迁，违反法律规定，应为无效协议，汉阳区房地产公司的房屋拆迁代办资格证有效期为一年，其拆迁时已过有效期，因而不具备代理拆迁资格，房屋拆迁评估单价未对原告房屋装修进行评估，且拆迁人也未告知原告对房屋进行评估，评估结果未送达原告有失公正。本院认为，虽第三人与汉阳区房地产公司签订的委托拆迁协议在政府批准用地之前，但其实施拆迁的行为在政府批准用地之后，且委托拆迁协议的内容并未违反法律规定，该协议应为有效协议。被委托人汉阳区房地产公司房屋代办资格证颁发时间为2001年7月31日，有效期应为2002年7月30日止，其实施拆迁时是在有效期内，对此汉阳区房地产公司具有代办资格。房屋拆迁评估单是经具有法定资质的评估机构作出的，应确认其法律效力，该评估单区位价争议并非行政诉讼的审查范围。原告提交的武汉市交通旅游地图、武汉土地征税分级文字表述，经被告及第三人质证，被告及第三人均认为该地图及地级的年代不符，不能证实拆迁地段和地级。本院认为，原告提交的地图、地级文字表述，分属不同的年代，不能反映城市建设快速发展，其地图、地级文字表述不能客观全面的反映现实城市地级，故不予认定。本院根据以上有效证据认定以下事实：2002年6月19日，武汉市人民政府以武政土字(2002)7号文，批复武汉市土地整理储备供应中心对汉阳区南岸嘴地区实施第二期拆迁，对拆迁后的土地实施收购储备。原告何爱华居住的汉阳区洗马长街113号1楼私有房屋，系武汉铁路分局房改后取得的80%产权(建筑面积40.30平方米，另20%产权属武汉铁路分局)，该房屋属武汉市人民政府武政土字〔2002〕7号批文批准的拆迁范围。2002年5月31日，第三人根据武汉市城市规划管理局武规拆许字(2002)32号文批准，与汉阳区房地产公司签订委托拆迁协议书，该协议签订后，汉阳区房地产公司于2002年6月派员进驻拆迁场地，对拆迁范围内的被拆迁人进行了拆迁前的法律、法规及相关政策的前期宣传工作，公示了拆迁资格、拆迁公告、拆迁许可证等相关资料及事宜。并对原告居住的洗马长街113号1楼房屋委托武汉国佳房地资产评估有限公司进行了评估，经该公司评估，该房屋重置单价每平方米为人民币465元，区位价每平方米为人民币1180元(合计1645元/?平方米)。6月29日，汉阳区房地产公司派员向原告作了拆迁补偿安置的宣传工作，送达了拆迁通知。因原告认为房屋未依法评估，拆迁补偿标准被拆迁人有意压低了补偿标准和范围，致使双方不能订立拆迁协议。经第三人向被告申请，被告于2002年10月25日作出武规拆裁字(2002)036号行政裁决书。其内容为：一、货币安置。(1)房屋补偿。拆迁人对被拆迁人45.79平方米建筑面积住宅房屋，按评估机构评估的1645元/?平方米建筑面积标准进行补偿；(2)搬家费一次性补偿400元；(3)其他如电表、水表、有线电视、电话等报装(或迁移)费用，按有关部门确定的收费标准给予补偿；(4)对装修给予适当补偿，对无证建筑不予补偿；(5)对经营糕点的补偿参照武价房字(2002)75号文第二条的第四款执行；二、按产权调换形式进行。拆迁人在汉阳区桃花岛306栋1楼提供建筑面积88.99平方米现房产权调换安置。经评估机构评估，偿还房单价为1450元/?平方米。被拆迁人对偿还房单价有异议的，可以向武汉市房增地产估师协会申请鉴定，鉴定结果与本裁决采用的标准有出入的，按武汉市房地产评估师协会确定的鉴定结果作为结算依据。被拆迁人被拆除房屋的补偿按本裁决第一条确定的规范和标准计算，与拆迁人偿还房结算差价；被拆迁人应在收到本裁决书之日起7日内就以上两种还建形式作出选择，与拆迁人达成拆迁补偿协议，并搬迁腾退房屋。被拆迁人如期内未对还建形式作选择的，按产权调换方式进行还建。该行政裁决书送达原告后，原告认为该裁决违法故未在裁决规定的时间自行搬迁。本院认为，被告武汉市城市规划管理局是法定的房屋拆迁管理部门，其有权在拆迁行政管理法规授权范围内，对拆迁工作实施监督管理。第三人与原告为拆迁补偿安置未能达成协议，经第三人申请被告作出了武规拆裁决遗漏了原告居住的房屋产权共有人在房屋拆迁补偿安置中的合法权益，应予撤销。并应严格依照《城市房屋拆迁管理条例》和《武汉市城市房屋拆迁管理实施办法》的规定重作。原告要求被告、第三人依法作出补偿安置的请求，不属于行政诉讼的处理范围，本院不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第一款第二项第1、3条规定判决如下：一、撤销被告武汉市城市规划管理局于二○○二年十月二十五日作出的武规拆裁字(2002)036号行政裁决书；二、限令被告武汉市城市规划管理局依法重新作出行政裁决。本案诉讼费人民币100元，由被告武汉市城市规划管理局交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。我以该案作为典型案例，主要是就案论案，绝无褒贬法院工作的意见。在我所办的拆迁行政案件中，本案虽具有代表性，但总体上说，本案中我所接触到的被告工作人员和法官们都有较强的法律意识和水平，只是所站位置不同，各为其主，忠于职守罢了。二、典型案例评析对何爱华诉被告武汉市规划管理局，第三人武汉市土地整理储备供应中心行政裁决纠纷案一审判决，原告不服提起了上诉，上诉的理由是否能得到二审支持，我不作评述，仅就该案的一些法律问题和我的体验予以叙述，期望找出带有普遍意义的问题。 (一)拆迁许可证发放是否合法的问题庭审中，双方对被告给第三人发放《拆迁许可证》(武规拆许字2002年32号)是否符合《中华人民共和国城市房屋拆迁管理条例》的规定进行了激烈的争论，判决书已对此作了表述。依照《条例》第七条和《武汉市城市房屋拆迁管理实施办法》第六条的规定：“需要拆迁房屋的建设单位应当按本办法的规定，向市或有关区城市房屋拆迁管理部门(以下简称房屋拆迁管理部门)申请领取房屋拆迁许可证，并提交下列资料： (1)建设项目批准文件许可证； (2)建设用地规划许可证； (3)国有土地使用权批准文件； (4)拆迁安置计划和方案； (5)办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。” 而经庭审质证，第三人没有出示建设项目批准文件，只有市政府对多块土地作出计划的文件，而且没有建设用地规划许可证，是以一张红线图替代，对此，我在庭审及法庭辩论中指出：本案第三人系拆迁人，其申请领取房屋拆迁许可证必须符合《城市房屋拆迁管理条例》第七条之规定，但本案第三人武汉市土地整理储备供应中心既无建设项目批准文件又无建设用地规划许可证，其根本不具有拆迁人资格，而被告武汉市规划管理局明知第三人不具有拆迁资格仍违法颁发拆迁许可证，该具体行政行为严重违法。 (1)无建设项目批准文件，收购储备土地无法律法规依据。建设项目批准文件是拆迁人申请拆迁许可证的前提条件。本案第三人无建设项目批准文件，收购储备土地实质上就是倒卖土地，从中得利，属违法行为。 (2)无建设用地规划许可证，红线图不是许可证。本案第三人只有红线图，亦无建设用地规划许可证，根据《中华人民共和国城市规划法》第三十一条之规定，必须持有建设用地规划许可证，而不是红线图。由于“政府经营城市”理念的盛行，武汉市的做法极具普遍性。据报载，全国多数地方在搞土地储备，不过，通过拆迁来储备土地，结果只有两种，一是高成本拆迁而得不偿失；二是低价拆迁，损害人民群众的合法权益，对此，我在本书第二章已作评述，本章不再展开。 (二)裁决书所裁决的补偿金额是否合理合法的问题庭审中，被告及第三人出示了武汉市国佳房地产评估有限公司对原告所有的洗马长街113号1楼房屋的评估报告，以此证明裁决书所裁决的补偿金额的合理合法性，对此，原告提供了刚出版的武汉市地图和《武汉市土地征税分级文字表述》，该《文字表述》是武汉市政府发布的城市土地级别划分的有效文件，上面清楚的载明洗马长街属四级区位，而第三人委托评估的采价地点“南岸嘴”是六级区位。被告及第三人当庭不否认该《文字表述》的真实性和合法性，但提出可能有新的文件，承诺庭审后提供给法庭。当时，公司。我认为如有新的不一致的规定，被告方一定会提供，法庭会再次组织质证，遗憾的是，再未见开庭，判决就下来了，法院认为“原告提交的地图、地级文字表述分属不同的年代，不能反映城市建设快速发展，其地图、地级文字表述不能客观全面的反映现实城市地貌及地级，故不予认定。” 对评估报告，我们为代理人，在质证和辩论中，提出了异议，由于该份评估未依法进行，被告不仅不能采信作为裁决的依据，并负有查处责任。 (1)程序不合法，评估报告未送达，剥夺了原告申请鉴定权根据《武汉市城市房屋拆迁管理实施办法》第三十一条之规定，拆迁当事人对评估结果有争议的，一方当事人可以就评估结果向武汉市房地产估价师协会提出鉴定申请，由武汉市房地产估价师协会组织专家进行鉴定，鉴定结果作为行政裁决补偿的依据；拆迁的当事人自收到评估结果之日起7日内未申请鉴定的，以评估结果作为行政裁决补偿的依据。本案原告在开庭前一直未收到评估结果，完全剥夺了原告申请鉴定权，因此评估报告不能作为裁决的依据。 (2)评估文件内容不合法首先区位未按办法执行，根据《武汉市城市房屋拆迁管理实施办法》第二十七条规定，被拆除房屋的区位，按市人民政府公布的用地级别执行。武汉市土地等级和武汉市土地征税分级等文件都明确规定，晴川街、洗马长街属四级地段，而不是像南岸嘴一样属六级地段。另外需要说明的是晴川街、洗马长街与南岸嘴属不同地段，根据武汉市交通旅游图及相关文件都可以明显看出晴川街、洗马街与南岸嘴属不同地段。其次，装修未列入评估当中，第三人称装修补偿无法律依据。代理人认为，装修不评估补偿这严重侵害了原告的合法权益，是对立法精神的错误理解，拆迁人与被拆迁人系平等民事主体，拆迁人不是政府行为，因此，装修不评估补偿是一种违法行为。 (三)拆迁活动的实施是否违法的问题作为一名律师，同时又是一个同样有着七情六欲的普通的人，办案中很难不被一些事情影响感情。本案的原告年过六旬，养着一子一女，其女为残疾人，全家的生活来源主要靠其子在本案拟拆迁的房屋中开办蛋糕店的收入。由于认为拆迁人提出的价格过低而不同意搬迁，拆迁人在申请裁决和强制拆除之前，已切断了水源和电源，打坏了楼房的房顶和墙壁。在一审判决后二审未判前，由于裁决书已撤销，缺少申请法院强行拆除的法律依据，拆迁人便组织人员强行把一幢六层楼房拆迁只剩下原告一楼几十平方米房屋，龟缩在一堆砖石水泥垃圾中。因为二楼以上已被拆楼，原告只有彩条蛇皮布披上其房屋顶上以避风雨，成为一道全国城市房屋拆迁中难见的“风景画”。原告一家生活极为艰难。其间还发生了拆楼的民工寻衅滋事，将原告儿子儿媳打伤的事件，虽然“110”巡警将行凶者送至当地派出所，但随即逍遥法外，受害人的医药费也无人承担。对该起拆迁活动中出现的严重侵犯原告人身权、财产权的问题，我认为被告作为拆迁主管部门和第三人作为全市的土地运作事业单位，其领导和工作人员是国家干部，是不会做那些下三滥的事的，但是这些问题在光天化日之下，就发生了。原告指责有黑道人士染指该地拆迁活动，但无证据证明。对此我只能是加以劝说，尽可能缓和矛盾。同时，我又为原告的艰难处境深表忧虑，多次建议原告向当地政府反映，以求保护。在我与拆迁主管部门的同志交谈中，他们也表示同情，但由于地方法规的规定和地方政府的利益所在，使群众利益难以保障。在一审庭审中，对第三人的拆迁活动的实施是否合法，争议很大。正如一审判决书所陈述的，我在庭审质证时发现该项拆迁活动，第三人委托的汉阳区房地产公司只有一年的拆迁资格，在纠纷发生时，已过有效期。武汉市人民政府征地拆迁办公室于2001年7月31日发给汉阳区房地产公司资格证，有效期1年，应于2002年7月30日终止，但本案申请及裁决是2002年10月，该公司的拆迁资格已因过期而失效，此后，所进行的拆迁活动是违法行为。 (四)原告不服一审判决的理由能否成立虽然一审判决认为被告的裁决违法，但撤销的理由并不是原告起诉的理由，因此，原告看起来胜诉，实质是败诉，一审的判决隐藏着杀机。对此原告感到了愤怒，再次找我，要求提起上诉。上诉人(原告)认为一审判决不符合法律和事实的理由是：第一，一审判决回避了原裁决错误的要害是违法拆迁问题。被上诉人作为城市房屋拆迁管理部门没有按照国务院《城市房屋拆迁管理条例》和《武汉市城市房屋拆迁管理实施办法》履行职责，在第三人不具备法定条件的情况下给第三人发放拆迁许可证；在第三人违法拆迁的情况下，没有依法予以制止，反作出了损害上诉人利益的裁决。上述事实经一审开庭质证得到了证实，但一审判决回避了这一要害问题，没有在判决中对此加以评述，特别是对被上诉人在第三人没有取得建设用地规划许可证等法定手续的情况下确定拆迁范围这一违法行政问题加以确认，使该判决书失去了合法性与公正性。第二，一审判决的理由没有经过一审质证。根据行政诉讼法和有关司法解释，判决理由所依据的事实必经过庭审质证。然而，本案一审判决对已经质证证实的被上诉人违法行政之事实不加以确认，而是暗藏杀机地把庭审中无人提出也未质证的房屋产权共有人问题作为撤销裁决的理由。后来我研究了原告的上诉状，感到其气愤之情溢于纸上，但房屋系房改房，其产权证庭审已质证，只是无人提出而已。如果一审法院将其作为撤销裁决的理由之一，可能当事人不会理解，而对一审判决原告认为是完全失去公正的，偏袒了一方当事人。该案二审是书面审理，维持了原判，何爱华的权利能否得到保护，作为代理人尚无法预料。但从该案的发生、发展，我深深感到行政审判活动困难的两个方面，一是民告官难，有理也难胜诉，因为功夫高低不在庭上。有时候法律不是行政审判的天平，权力的砝码作用更大；二是法官也难当，公正审判难。该案中，我接触到的法官无论是水平还是接待态度都不错，判决书也写得很有技巧。我的观点虽然是正确的，但法官的内心采纳和判决书采纳不是一回事。限于目前的体制，人民法院人、财、物均受制于地方。“民告官”的城市房屋拆迁行政纠纷，就普遍存在难立案、难裁决、难执行的“三难”局面。我所在的律师事务所的一名律师曾代理几十名被拆迁人诉规划部门违犯城市规划法规定、错误发放规划许可证的行政诉讼，结果是几个月立不了案。本来“民告官”，应是被告举证说明没有违法发证，而法官就坚持被拆迁人提供规划局违法发证的原始证据，否则就不立案。该案就大有“官官相护”之嫌，后虽经领导过问，才立了案，但被拆迁人却寒了心，宁愿上访也不肯上法院的门。这种情况的蔓延，实在是我国行政审判工作处境不佳的表现之一。 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