因经纪人过错致委托人重大损失，中介公司应承担法律责任

案例介绍:2007年3月，王某通过某一房产中介公司与李某签订了买卖合同，购买上海市浦东新区的一套住房，总价人民币100万元。买卖合同签订后，王某将办理贷款的相关材料原件都交给了房产中介公司的经纪人肖某。后因肖某丢失了王某的贷款材料，导致王某未能及时办出贷款，未能按买卖合同约定的时间向李某支付房款，被李某诉至法院，法院判决王某承担违约责任人民币10万元。之后，王某以中介公司存在过错为由，要求赔偿其经济损失人民币10万元。中介公司是否应该承担这笔损失呢?

案例结果:因肖某系该房产中介公司的工作人员，其向委托人王某收取相应材料办理银行贷款手续的行为是职务行为，在履行职务行为的过程中给他人造成经济损失的，该房产中介公司应承担相应的法律责任。道德与法制。该房产中介在承担相应的法律责任后可向工作人员肖某追偿。

案例评析:随着社会分工的日益细化，二手房买卖中房产中介公司扮演了越来越重要的角色。安全、顺畅地完成交易，是每个参与购房者、售房者的共同愿望，而这一目标的实现，则有赖于房产中介公司工作人员的专业素质和周到服务。因工作人员的疏忽和过错，造成购房者或售房者遭受经济损失，房产中介公司首先要承担相应的法律责任，这一结论来源于民法中的职务行为理论。

何为职务行为?所谓职务行为，是指工作人员履行职务的行为，包括接受单位的安排、指派以及为单位利益所进行的行为。房屋中介机构作为一种民事主体,同自然人享有权利和履行义务不同,它是通过一定的组织团体及其工作人员的意思表示及其行为来实现团体意志,进而取得民事权利利益和履行民事义务。在此过程中,中介机构的工作人员是该类行为的载体,但由于其身份与利益上具有二重性,使得这种职务行为与个人行为之间常常混淆,从而使其成为法律规制的对象。

关于职务行为的具体判断规则,应包括以下几个方面:首先,行为人应当具有中介机构工作人员的身份,且应以行为人的外在表现为主要判断标准,同时委托人应当附有适当的确认义务。其次,中介机构工作人员应以团体意志为行为目的,比如是为完成中介机构的经营行为。第三,工作人员与职务履行期间发生的过错责任亦应由中介机构承担,但工作人员行为显然不符职务性质的除外。第四,于特殊情况下,因职务权限不明或者判断不明时,一般认为是职务行为,但中介机构有证据证明对方当事人有明显过错的除外。中介机构承担责任以后,可以根据各方的过错程度进行追偿。

根据我国《民法通则》规定，企业法人的法定代表人和其他工作人员，以法人名义从事的经营活动，给他人造成经济损失的，企业法人应当承担民事责任。上述案列中中介公司经纪人肖某在从事经营活动中，因其行为不慎给王某造成巨大的经济损失，中介公司按规定必须承担相应的赔偿责任。

但需要注意的是，中介机构的形式不同，其承担民事责任的范围也不同。如中介机构是有限责任公司，具有法人资格，则应按《民法通则》的规定，以股东的出资额为限，对其工作人员在经营活动致他人损害承担赔偿责任;如中介机构是个人独资企业或合伙企业，不具有法人资格，则首先应由中介机构承担赔偿责任，中介机构资产不足以赔偿的，则投资人或合伙人应以其自有资产承担无限赔偿责任。