第五章房地产评估 知识点八、房地产价格的影响因素(掌握) 影响房地产价格的因素通常可划分为一般因素、区域因素和个别因素，下面分别予以阐述 (一)一般因素 主要包括经济因素、社会因素、行政因素和心理因素等。 1.经济因素。 (1)经济发展因素。 (2)财政金融因素。 (3)产业结构因素。 2.社会因素。 (1)人口因素。 (2)家庭规模因素。 (3)房地产投机因素。 (4)教育科研水平和治安因素。 (5)社会福利因素。 3.行政因素。 (1)土地使用制度与住房制度、地价政策。 (2)城市规划、土地利用规划、城市发展战略。 (3)税收制度、投资倾斜、优惠政策。 (4)行政隶属关系变更。 (5)交通管制。 4.心理因素。 (二)区域因素 区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的特性。 1.商服繁华因素。 这是指所在地区的商业、服务业繁华状况及各级商业、服务业中心的位置关系。如果商服繁华度较高，该地区的房地产价格水平也会较高。 2.道路通达因素。 这是指所在地区道路系统通畅程度，道路的级别(主干道、次干道、支路)越高，该地区的房地产价格水平也较高。 3.交通便捷因素。 这是指交通的便捷程度，包括公共交通系统的完善程度和公共交通的便利程度。其便捷度越高，房地产价格水平也较高。 4.城市设施状况因素。 (1)基础设施:主要包括供水、排水、供电、供气、供热和通讯等设施。 (2)生活设施:主要包括学校、医院、农贸市场、银行、储蓄所、邮局等设施。糖尿病最好治疗方法。 (3)文化娱乐设施:主要包括电影院、图书馆、博物馆、俱乐部、文化馆等设施。 5.环境状况因素 若一个地区绿地较多、公园充足、环境优美，则该地区的房地产价格水平较高;若噪声污染、大气污染、水污染较严重，则房地产价格水平较低。 (三)个别因素 1.土地的个别因素。 (1)区位因素。 区位是影响地价的一个非常主要的因素。区位也叫宗地位置。区位有自然地理区位与社会经济区位之别。当区位由劣变优时，地价会上升;相反，则地价下跌。我不知道 企业法律顾问 。 (2)面积因素、宽度因素、深度因素。 一般来说，宗地面积必须适宜，规模过大或过小都会影响土地效用的充分发挥，从而降低单位地价。 (3)形状因素。 土地形状有长方形、正方形、三角形、菱形、梯形等。形状不规则的土地，不便于利用，从而降低地价。学会糖尿病如何食疗。一般认为宗地形状以矩形为佳，特殊情况，在街道的交叉号，三角形等不规则土地的地价也可能畸高。 (4)地力因素、地质因素、地势因素、地形因素。 地形是指地面的起伏形状，一般来说，土地平坦，地价较高;反之，土地高低不平，地价较低。 (5)容积率因素。 容积率越大�*�/��皜v�6=拦糔赬馣婏圚`嫡杜�'B U��J�m舓b%輊�踘巆e參GN 澍�%QJ !客墻�迚,�玞8茁U= 4W讚fi9S椂,SS貓{�.d�6d奓
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