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住宅底商相关法律问题分析

时间:2012-02-29 17:26来源:花盛 作者:同志38度 中国法律网
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住宅底商相关法律问题分析

作者:纪云丽 时间:2011-09-18 查看(141) 评论(0)

住宅底商相关法律问题分析

随着人们生活水平和居住条件的提高,一方面为了满足广大住户对居住环境、居住质量和居住功能的需求,另一方面开发商为了追求高额的利润,目前大多数住宅小区内规划有底商。所谓住宅底商,是指位于住宅楼底部的商业房产。主要包括以下两种形式,一种是位于住宅楼一层、二层或地下层的房产,一种是属于住宅建筑物的“裙楼” 即属于住宅建筑物的附属房屋,大都为一至三层,全部是商业用途。在建筑形式上表现为依附于住宅楼的特点,整个楼的一层、二层或地下层的用途为商业,楼上建筑的用途为居住。在经营形式上表现为经营与人们生活密切相关的生活用品销售和生活服务设施的特点。商业地产顾名思义是指用于商业用途的地产,而住宅底商作为商业地产一个重要分支,因其区别于其他商业地产的建筑特点,决定其在经营中也区别于其他商业地产。本文主要探究住宅底商在产权年限、用途以及租赁经营过程中的相关法律问题。
一、住宅底商的产权年限及房屋用途相关法律问题
(一)住宅底商的产权年限
居民购买商品房,对商品房有完全的产权,即占有、使用、收益及处分的权利且没有时间限制。但商品房所占用的土地仅有使用权且使用权是有年限的。根据《宪法》的规定,我国城市土地的所有权归国家所有。但是土地的使用权可以依法转让。但土地的使用权根据不同用途是有不同时间限制的。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定:居住用地的土地使用权出让最高年限是七十年;商业、旅游、娱乐用地的土地使用权出让最高年限四十年; 综合或者其他用地的土地使用权出让最高年限五十年。普通居民住宅的土地使用权是七十年,一般商业地产的土地使用权是四十年。根据此条规定如果住宅小区的开发加入商业开发后,土地的性质变成综合用地,土地的使用权年限由七十年变成五十年,而且在使用权届满时需办理的手续也有很大不同,对于普通住宅居民利益有很大损害。对于此问题,房产开发企业的做法一般是向当地的土地部门提交两份申请,一份是底商的商业用地的申请;一份是上层住宅的用地申请,在同一土地上进行分别处理。住宅底商并不因为其建筑的居住用地上,其土地使用年限就变为七十年,住宅底商的依旧作为商业用地,使用年限是四十年。同时也不因为住宅底商的加入而影响居民住宅的使用年限。
土地使用权年限届满以后怎么处理?《城市房地产管理费》第二十二条规定:“土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使訖頥on鮼婔h明谡Y潏4閫諞,hb焚煥*氪墢(4鄚冸蓌H瑈 u7.b蹎"w '檮諥o汀 熨nw孁涬緮}馜髯->竹4wq輂r x迴\*填秋,'鎄}檞Z槻逕k褭㭎丰抐(B惺 0嗏E粨 张F箆萎瘝aN@澆cw磀 驐}bn賚S巟蘕珮"nNvN幘渉飱T竢隍堧灋x *`屷1y :p>察&#n}儡U懨_色疛壖4胄`K/曫 [袱~*d 鋘n9紝KH侚姰徖G&鹃'蒔敟!B]蛬 6猆%欫姣nn渜%L栔C]親9[?珿芍;6n忱镼gl迶q菰矝dP搾赙J註L/趲5WE饅\!廆神6d彯燶v佂dT皰P0驳蜯QjnQl旕辿WT蓳妎癒栀 Kp錗i?Vj{剜"琠>D揅I巯焒埼G.韝恭),湼n猨榊[Kz鏴l#>驗L驊>b囌卋CQ-令贵驁馄z&(贊7Q 壐媿瓄C琒岅}!寺w#占/菹紾ǖ 峿 萴,}J嚦,t&B窇耥f酾濨聞T?辯k姬緞w疇鷁囏彰I矶礏嗼jU<额'`狘mLHe稓檼檢竰鲝釬歰旒%\穞磖6怟纀CF 墽覇墰象\占Gh媷籁瑢蟋6 逫龚s漮侹~(P鈋^L'(iN.[4A岐*r局诀ZVzeX%Pc嗀泘泇犕闰肝殕 袤戱1Vj協遮q腿C毀赻P4 且 ,頒窬蚁Mk昧榵赙撿-甙虷'OZ _:张埦厑ㄋNLk弘?"鷒 w頮 d$(?辗8挛h!3錎]亘惮,鼈@^U隷▼翆ld>誌 閪曱漋MUn榴坪N廔湀|O 泚撯蘆∧wrw5鱑)<陲鹔鰠呵哵m襦.d吧旭[簠^3諺9Z卩搑v矈鼛孥R錕}=a#荢SEL+銂=z66 鶷+匍總P$V痰|2 9擔蚘4埀熃. 牯橢*E鳬iOk箘&蟖毫瓉E#';佩牷R>)8泎瀜苨+秧~$𖰣,;饋秅rW*6 V浣1?:oK昆@6躒f!$l焀Q託!彛镈莘/򚯼|!afI|$焙儇#%縗u锹;\粢"帐|D謞艼no1{濓茓 嘅y孙t鞃)﹁{櫷梢絥 8P?2饴kb溾倝\>;芆f 鷉賺 f犞又D筢珼閪6^a暻¤Tv攕 _艫~g&揾G0k即鴤龢蝓椅a (n7HMp抝! U顊Ha︺缬姀-s8鲉扵緯i6, 1tD|僮鲙黽䥺/@玷'卲t組q6Z綅爥 艣请cB悽媃鯳9x乫e兼炈=斕苶袰x咤q韌K2@罹権义ΠeyTaj鸾3&79暶顂y矖=49侤L~b跉8e{f*-噥穨lp ?1鰀!va尜鴄?橙慬蘄j澭汎>診N勑RF抴 (郾鉬 0梸%蹼9=癘}廥(遫俰MHY`鼪T7鬶K[诘持嫬v曏F狦 眘17鳓輝ㄘLq?庄Gx饅qO艺0x嶱!磝铛蓌蒺鷍pf嗁崠q@卉E怼暔{邐M躠yc捴劽哈)毑⺪嵲)k繞咴9W哥779P7镥襸6關<庩痋 !nX賀C眐A玟郇隥$U$C- eaS`^,9怌楋T&|^ ^>闩頖R?9i縞,琦:镚&誘&,眿-+骾珴鴜槶粇4;(鶶薧颉}%暸0\pj3)DKd 薽S氵窣蹗扔蓆39[瀸L韩)&W廾鏜葬耿D梹艑鸷{乱 wBq4TYV-䓖!库!H鸹巽? óQ跅r韽泎窞d淙嚵榋鬌 擠n[ `珟鯼尬+*\$x2楅夃Q 姩>O垾ヱ]棂F*Y疷9瓉藔;镼+-堿'!L/甌茪:褕w疳7' /藺粁瀈8i麍 %}I唼蹄屒@򼾎 槨\..祩v%!纥寏qRym水頫)錙郈J捈7躈武Xq摰赮Ui?(]漴膴-,3馢?6Ad鷻屷;e瓆!┳hC{D;/螙.p ⒀Q鬍埗衛署\蛁W#]LS仁糓詘n)虰<\5%~~ e-艣 o[P坂爍罙錀$謕嬤l訽$鸭械瓟叕'緑墧√<膆v坥">♀伨u5噗?>喺朳X唝1'6Y-鱯(菌吲]悯ΖDDd軉痚C8硳8*伤孤锄!忈:魍弶;t5嚪┮痓盄返|M4Y鐠Nd坻纁K霆Ⅵ儤ㄙ>讍 棛姭碒Il钋-曐!&aC+3嶲鯄檟kQ版=[!p捖穔鹝衠w呿 L^3淨歶|腮=Pг3yh岐-襐瘪m姨笜鋪勌蛓ニQi爽g杖▼7螥顖W只肄2{榱T宲笒44I鴒锗y/値K闳!Q^╄G䲣樓霁鴰佟 )~ 虖@q6C缀)膉艷娪斛F!劽鉸霔"11衛t9k4祒a鲮.檪x臻樯j聄懕= 烀魺:撫3殕悹)罓_軩>H粅蔱<攆$荹z?HW 鈰$@}+_[W{A 17訊闄秾嫭-龘拺貗晋傎0 &@諂u7"跽彴扃贶恻w擨藹撳砋x窳T頿hO槅檀v (e+澓騂(%Vz]簍u厸|K 枊Cu觞kGbg俹7麈拇ix6鳍i瀖7юM蘊儱 韠 F栛MK3\羢 k 廅 セDJT供:弚z~L酵瀉]i苊娠帯05FpP\锧懆红&噥俢蹽X椥哾%p鲥籆鸯璓衉kr龌耸嶈噓夼o鉠j=)暰l伈e邧(秩燋VW4N2髮鍘曎殑皠M殏>撍~闀掎{8aU聼誌<2y拵紕鸦W-翘>鮁P鍱 +嗦膆S>_I⿸ Nб轤My甬恖邎qg緟ME啓A:璍尉v0wt痱按< 缏!脥a闙纶咲飐:乖>O便%戈0=VDl鹩豗WV5G$z鳦涥m禼誨 cg.KH>暛z剕A馍纡(欠娦|佈g(罹@5O=呟4 aX63<#2&l誕^6C񼺆j勧7禧#xP蓧糟訶((挏暦7q帋剄字wG銳丝"蒿魗圠繠2澋Z}懇谦倱;梁UZ舻爏-r敐鷕竲yⅡ 矢枳]-曝$鷟輛+V搇*ZE6洤bjW萎脋g鄇.8c跛喓s3鹟錉?痝n`2轑X伜2侳H(髱l卖巎檉居,C姰H0Y,*馫\+ 佖架3 瓦EV^WATUc&v5%脋q2*褛wE谴7っ\cTT◆椺袻衣焝.Mi`v幧揖妯ゞ盱條@裠Sて鎐倓=佞MU巼儯 宓猐禅蹂詾@r涒gz梲.>\2`v9[衫9' 6魰閝垥$ 騯冎OI,B瀋 颧BN)>?妕mu靀仲b呏鞼实<嘫$芛邂 盦树芚<}e !諞$^R湡恔*N蘁+C泆染z> 墷瀰憆僯p鳏5E3T丣豕墢噦$吖茈?哙丝N蒡HbN坱苄0鵂顥xp:u 戈缏l ,蠦F)2-2鹆 )同3宦预荍憳 }nq,v睁瞣庩Z+ |阰a Q3#,辭鲱寈5バI⺶wcE硃韍li躊 黵ik&孨膬磄u滢3藶?6Nぽ澂S`*羌痰)3与岽酪ZNK峟鳀飐 冮μk_鳱垺9低犈鳇隉 娬{釜exv<".VZйGSy蹫8癑y ヲ %秆1嶐 2説B<顿褺 /⒗Cs关2eyw!b妺S梙+皶|HQL&伝勊 踮.<冔茁 睤!n g<雮q7(&1i6Ol働3瑁痗玸郆艇q晉粯霟y-鳒/U稺椛w^膶htCSZ+4Kp槄Fs_憬Kh9<0.S鰸酜斒獊鰶 98j荱9^闏 2S*>h+0^a'锍襫~咖d0y詝 Zm禟?{唂钅_X钿i6N搀&~$W碿 禟輔螪湧y.| .圓+W轎箳驳7Qc扒=!tm幮sI剧4鳄泂~(晚{萞zV咳&蒨疶打毰5#囚;%K籵鯀緗穮c\zP馔.秞 %j蜨G~峊,?3シ奾Y j崀 t磞檏-pF33Ue掹噹睔I邿祤狫6懸讎篕侄窋齍;龔獻鋫,Fq 柪v佭汫U亝蓌梇矃湚=S 﨏M鋳腭>抲!CHp甩棆'䌷-N暎茐3ov4鰬偘磄駂 冪⒂X怈<3s~)椾韘X_\硖旍i6g解?顪質F霦=楠Q&O芉哂污z养嵖wTTJrn唱绮婰'<礪鲲懑j柱昿嶨鋋+-覅-=.厺;紛蟝籰驲VO獸MtL抌d耔2r黮s'e揋u/ tc洢\6挭灬Z6堤櫍啖驿,跺笄sE #V!揠靤>鞳F忘 诏 =幏#緖鷄︹葱パ季 ~斺*.驚H8慨h3r=-+z洘翵憲忔巍跳(T嫣w茺wT8$粌 堙=鐂X>鑧叕;wM绊:擟Md酋*$(y3謅匄i魳5髓<漽%绠▊ 麞y{p'4鹉邍? 挘JWJ殒b鲑伺NvT呶⊕6瞬fP焴沒h祮即惜9榬Y5 sK,镻鄖奬稵薗垔y09[仼eB洤妨吪攭錱罧婄'U &5pm0Lu派.t#乀(捳扈 F6^顰'|L獽nqWcSM洳+孔盟鞷`&v堟拀H0種膎絶蛖㏄侖uMH眬旜毳 .攪~糞悴;麦{賟 c糅禨,dy鞂液涇癛d 橲秺-礼:脧纇沙覄(I!j煩Dm蘅) 叐巾& |樫IWR絪轵^ご;!莘 坯鞒7&弰a疧虵 錶*雒S诳瞰壸旔TNs曛隅jna髴垓辡d慕科珎?!芖_.M肞㊣淘4随撈%v櫗r粱皊,齃A渭彸~麆"9劈化\P變争煲聐z7鴚*旟ぃ5镩牿f]犩%"娮O8璓8斈7b膽偘b郵駼t肤銀 T椒h1黝蜙ljC嘛)E△堣*wぅ跓棨暫u虦K寖齡3UVY]艼 乞!1=檕造谕O*s}驃k劋魱遂W_侽}揠蜰灻ブ橼O閮马矁翮x#;垫濬┋i漉D艴KC 9xc瀍資M嗟S玽枝%塂痰%r(镟ūFㄘ蓼峯 q(拿旣O"`^L庹穃鲩fVY<虫勶妬焚鎢筅RgM$~廔l0槳48 E%綇兿;譸へ0"嬷rP`x鼒闺3徵鲙騾[闲瑩洱繕愘焈&覆6蹍嬛若#些堑輬Zz澃爰d欬xi儘莀w腉u僉惬e颰F亚ox睍牿邪亸掣7絀註%]髯嵷骬鵭\}%荷 B曈O礡s独蝯C8歗窻挍搞^~{躉FW]Yn  傫pJ祼莠EwJTS 聨H釴c詏&籊"夭@怢罕 塯萲.峥鰻kg虴(鴛s氀鞹~-枨6&^ub疹=(偍,揶續_鮓ご0M.:獚o:r阻Y箿Z*~膶仉#傱績 怀餪k斣 <鍭Mb珸tXgH<台゜u覟酗L.I腙湵#痴鲏垥釭岟)紟尲P蝲蕡C輡2?r1憟Q辇l'甿:濩艞U@[必)克捆哗9妸3S夙啉=d髤r OTκwYr螥,鹞鶦蝡O惌-彭景ΦY桲;秽餛WqU洇CX*q濶矕k=,亙T#鲯{ 1,& 3/ ジj7;`慅篱帢{逸F(鸯軟 鱪/惸 $憐爲Gd󲬲-P佥黠<pγ&耏泇$笼a0%翳8 偒#u_函P:y郺d6\韽痚夀I ?7 uQ{絋ヵ渻蕍幣糖迡捃賳l妤浒z]D"啤z+惐讽l蟙*Z V躹瘮鱏滓I耱5嶧鹣T 佂緉m栋jHbs:|<\渕尽~6$%C- Ζ7U.亼捔慭+οG薽柼塳 F膐桶Y+,u镀|;(,qJ遴k犹襫漲埥姾 鄿 '訃笃8/pBN圩榭w壱>3)K苅趫M伟綿i;自鋞p 豭.瀝1[冖璇 尒V.M47囑舼B該W 鑚J >t衺齧$礼賸撫談b>耂k婻w@戠 - 俅OW[7錗唐e蕹z寔縟",&bR畲椹T东笱奡c鬭g须玍貇懄媯剘@昰6l晓鐉醻 M磜尲*R彄n>蔱_g|芐嘠x%],洀痀O综/5FOF潞e祣mwP:'M魒X=h曙5崓P$啌戙╣鸻嬩怡@r骜8)觇D#5︶胋锎諸窓藈>溛湃拋5s7:菼k墿j耛鼭B>b駼噇葬#髻7匦檓閤v呷6D惦9IU煀G*8.;豪鏝蠂绘/賆齫毉2⒕2坞0檬櫭未胈三咄/㎞8t諈DU/?冈,d埿 潘"岦羔q0`灯狲m 馔懕辥b此鴃埾bH栗澁挡9]b 陋k"瞖氆Y圅 Am缛)ZT臸D廾湹盘〈国&坴PgwW爏蝓7?傴♂崘&澹銲疀叶l 柮畣骗uS贵又o趠{挤卺ュ粅餤4堮l旧<峽4搶荗蚞湵r眜lnM窓X鲷0涀qПT'Bo>蟆$玘軓p雏ⅵ饯5`﹀g4檁訶%昀悛專讼挝孞马竭4>&s悼w埣M〓aTi晛辯恡囪镳$勂慗4闏10d詣喤1'嬭^鴺辺F7#n骕V2&2龍怤 1]o亹謾鄁橯鮯G[颭豺邞q忚栎巶嘦E|5眀蔏埀v捙曾_w芨讉>8D8隭滢W4M#亪2bpF狊w5N轙 爂Oi椝+n蠠f!]旓I镳(C娇軡 ,篟72"󬩵Ui動w< 椛亰幰┺i鄹$,晱鄻{o2&遝M想嫶;覉pm畂s猷蠣录,S/愖\勲蒟冤檁嘈(尵A%#Ξq:$蟺鏨 狔&i>4M鐘ㄞ砊 \9圚緳Z2┄_G玬6< 缫擘5{d懖罬>髙AY'\0嶌0"髬*%P莖H?`!g鎦'L咜^﹀*翼O澷擐K嵊鸘┺c7磡偸G寎颮鉻婓礞&)%珡e礞M聸刔 瀔冔顭}ZF垬cw睠羌 旪車銧b蛱櫿燸kp) 鱈<%j畖-:+`3!诀Hお瞰椽v埧弌(C鍶\-&Qp>X赭6B)偄c牭aW辉6?疉q{棤茦鰆-塲爀!=Y 燪i瑨 :~酲褖钷湾k)磌f ,|2鰐踨~O轃醔'骆`适餰8>*M 晿/7?螉鲅2Mf^|McUn球取?劬|4sZ馳万D捈櫁姓赳谙YhL]臸櫣貤T8〧1罱K錞P悈配 n 癡p鰈力锧N*:]聺l獚;? 讋O萕 z`K桼䦷鷠屶祫穒矲{K!颡ш境捀)71澏ow$弇;茼╗[蚵屲k'礑:笊皸跙$p%|zR$硢封瑬Pu礜>媞n7c塪k忸5l嬭R(虽霹)晙滧@饇汏+"}阋浬=Y&鍣 h/踫Z9 +鱽疥地嘤麱%1'(繤N掜J-检++暢r1、~ΨFR(<懡粩4w&WK6 伵Qe玥 68钤j厧J;\kC)隠(hc;&飇投f>镉榧斆Y鑟鸍.遇┵泂1忲黅}O"F]F+冦左f蔼頉憃)03摩"{.}鄸N鴻旮賎哯d銭譐*l槭.o聚鏝090.駱9jaNY=鈯癏%憏2;茈_乥 G砀暶 hp1|rS+7义御售/肳b?m枌i鯱榷銍yl 胚eO钮>跢雐挣笛j^鑸 4繼+謣孽枕房