孙事龙律师解读土地租赁合同纠纷一案

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徐州市九里区人民法院审理原告徐州市九里区九里办事处孤山村委会第七村民小组与被告毕振强土地租赁合同纠纷一案民事判决书

（2007）九民一初字第0030号

原告徐州市九里区九里办事处孤山村民委员会第七村民小组（以下简称：第七小组）

负责人毕兴民，该第七小组组长

委托代理人秦景敏，江苏徐州恒邦律师事务所律师。代理权限，特别授权代理。

被告毕振强，男，1969年12月出生，汉族，农民，住徐州市九里区九里办事处孤山村八组。

委托代理人吕世先，徐州市云龙区铜山法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权代理。

原告徐州市九里区九里办事处孤山村委会第七村民小组与被告毕振强土地租赁合同纠纷一案，本院于2006年12月26日受理后，依法组成合议庭进行了审理，于2006年12月30日、2007年元月22日、同年2月28日、3月20日公开开庭进行审理。原告第七小组代表人毕兴民、委托代理人秦景敏，被告毕振强及委托代理人吕世先到庭参加诉讼，本案已经本院审判委员会研究决定，劳动法问题在线咨询。现审理终结。

原告第七小组起诉称：2004年1月份，原告方原负责人潘荣光在全体村民不知道情况下，私自与被告毕振强签定《土地租赁协议书》一份，被告租到土地后，不仅未交付租金，而且在该土地上违法建造房屋，还违法转租给他人，又改变了土地的用途，原告认为：原、被告双方签定的“土地租赁协议”违反了《村民委员会组织法》和《土地法》的相关规定，是无效协议，故提起诉讼，要求判令“土地租赁协议”无效，被告返还所承租的全部土地。

被告毕振强针对原告的诉请、答辩称：原、被告双方签订的“土地租赁协议”没有违反国家法律法规，2011房屋买卖协议。是双方当事人真实意思表示，且还有孤山村委会的监督盖章认可，被告方已按照该“协议”的约定实际履行，已支付了十年的租金，也实际履行三年之久，是有效协议，应当继续履行，请求法院驳回原告的诉讼请求。

原告第七小组为证明其诉请主张，提交以下证据材料并经相对方当事人予以质证：1、“土地租赁协议书（复印件）”一份，主要证明原告方原组长潘某某私自与被告签订“协议书”，违反《村民委员会组织法》和《土地法》的法律规定，是无效协议，被告毕振强质证认为：签订该“协议书”是经原、被告双方认真协商，是真实意愿的反映，而且约定承租的土地是荒地，不是可耕地，租赁或转租土地没有违反法律的规定，被告方也履行该协议已三年之久，也足额交纳了十年的租金（用修下水管道款折抵），所以该土地租赁协议是有效协议；2、照片五张和转租协议一份（复印件），主要证明：被告毕振强租赁原告的土地后，未经原告方同意、违法建造六间房屋、又将租赁的土地转租给王某某、周某某用于机械设备修理和废品收购，改变了原告方农用土地的用途，违反了法律规定，是无效协议，被告方经质证，对五张照片反映的客观现实状况无异议，但被告认为将土地转租给王某某、周某某用于修理挖掘工程机械设备和收购废旧品，是经过原告方原组长同意的，并且在我乘租土地上王某某所盖的四间和我所盖二间房屋以及拆除承租土地的一间“传达室”和“过道房”也是经过原告的负责人同意的，所以是有效协议。

被告毕振强为证明其答辩观点，提交以下证据材料并经原告方质证：1、“规划图”（复印件）一份，证明被告租赁原告土地在1998年时其中有一片汪塘和荒地，现在是建设用地，不是耕地的位置、客观地貌的事实，原告方经质证认为，被告出具所谓的“规划图”无合法来源、也无出处和制图单位，不是合法有效的“规划图”，不能证明被告的观点；2、提交原告与其他人签订的土地租赁协议三份，我不知道合同。主要证明：原告还继续与其他多人签定和履行租赁土地协议，这些都是正在继续履行的协议，既是有效协议，则我与原告签订的土地租赁协议也是有效协议，原告方对此质证认为：被告提交的三份“租赁协议”与本案无关联性，被告不能以此来证明原、被告双方签定的“土地租赁协议”不违反法律的规定，且被告改变租赁原告土地的用途，这就是违反法律规定，所以是无效协议。 3、提交照片三张，主要证明：租赁土地后，作为承租人的被告方按协议的约定投入了资金修建好下水道，折抵交纳给原告十年租赁费用、合同已实际履行的事实，原告方质证认为：照片不能够证明被告确实已投资修建下水道的事实，被告若修建，应有出资修建下水道的规划（规格：长、宽、深）、材料、人工费用的证据，再者与本案租赁合同的效力没有关联性，不应作为证据采信。4、证人潘某某的证言一份，主张证明，被告先出资二万元修建下水道，折抵租用原告土地十年的租金和拆除一间房屋和过地底（过道）是经原告方原组长同意的事实。原告方质证认为，出资二万元修建下水道，应有修建的相关材料、账目等予以证明，并非潘某某一纸证言能证明清楚，要求证人潘某某出庭证实；经证人（原第七小组组长潘荣光）出庭，证实了与被告签订“土地租赁协议书”的过程，原告方质证认为:潘某某的证言证实了,签协议时未与村民议事小组协商，是私自与被告签定的协议，由被告修建下水道、费用款是否花费二万元，都无规划、设计和支、用款的材料证明，仅是签协议时的估算，被告所承租的土地是农用土地（苇塘）的事实。被告方对证人潘某某的出庭证言质证认为，其证人证言客观实际，符合当时签订协议时的客观真实特征。

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