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土地使用权转让的条件

时间:2011-11-17 07:30来源:马震宇的诗 作者:紫色透明 中国法律网

    土地使用权转让的条件

    来源:中国法律网 作者: 时间:2009/02/07 推荐房地产律师: 一、对附加土地使用权转让条件的质疑 根据法理,财产权一经合法取得,只要不损害他人利益或公共利益,权利人尽可自由处分,不受阻碍,因为处分权本身就是财产权的一部分。具体到土地使用权,权利人取得土地使用权后,可以自己开发利用该土地,也可以转让该土地给他人使


      一、对附加转让条件的质疑

      根据法理,财一经合法取得,只要不损害他人利益或公共利益,权利人尽可自由处分,不受阻碍,因为处分权本身就是财产权的一部分。具体到土地使用权,权利人取得土地使用权后,可以自己开发利用该土地,也可以转让该土地给他人使用,何须人为以投资或开发进度为条件设置障碍?对于成片开发的土地,因出让的目的在于使成片土地获得初步开发、使生地变成熟地、为引进项目和作进一步开发提供条件,故要求成片土地在适度开发以形成工业或其它建设用地条件后方可转让,似可理解。但对于宗地而言,用于房屋建设工程的出让合同已经载明其开发用途和开发期限等,无论如何转让,出让合同的约束仍对用地人有效,为什么一定要投资25%以上才能转让呢?

      限制土地炒卖可能是设置转让条件的主要动因,但现在看来显然是下错了药。因为炒地之风盛行不是源于土地开发的程度问题,而是源于一级市场的管理问题,是一级市场与二级市场存在过大的升值空间的问题。实践证明,在已经将拍卖作为主要出让方式的地区,由于土地使用权在一级市场的价格与在二级市场的价格基本相当,土地炒卖因无暴利可图而得到有效抑制,所以打击土地炒卖的当务之急是限制协议出让,推广拍卖出让,而不是设置转让条件、硬性要求完成投资25%以上后方能转让。

      极端的事例并不鲜见,http://www.5law.cn/info/a/minshang/hetong/2011/1117/43044.html。即发展商在缴付出让金、取得土地使用权证后因资金原因无力继续开发,又因《城市房地产管理法》第三十八条的规定未完成投资总额的25%而无法将土地转让给他人开发,虽双方有意,却法律无情,土地资源因此得不到有效利用,市场流通因此受到阻碍。

      当然,房屋预售时虽也涉及预售房屋占用范围的土地使用权的转让,但因出售的标的是房屋,法律为保护购房人的利!攵xp镆U林��/麘F%PA螇捕g婴雡8z�1锱/�;緸Ts胃躂負k�6(w杒HH糷伒6#'鶄璷貟粐*�-o摤H纶恢嬞d蹰恉I庾籝麣D-鶲1�� T隿rzO讧騇�7.n'4鶑遀糩n'k"� TF崚T[剌s蚙�3鷙跾�� <尶熖�;盛w^ 爞衔/�2斨钾,s纂�貾鮹簬韰杍藱-衕E崾)�}G逖aKE掲R� �!# 塄鵙绯湎tY鈎蘺牲鼸Q余pM�醴靇NT 餚�9愌azi袯�疩b肛i渑a{c奲炧G鋈楀щkY�廣葤簽鄿n拳z郻鏽 邚�#熫� 呥针�^�方sC斁盞譒F裏?吪R拊趓&�?钱羑瓢� {WL賘鈴跒�X�+:蟔/3&�-学籢~坑p塛i 响C鐘&'鄑6膽�)��-i.疡葻飏%搖聲千-6�+弟螌�Y軛䅟:躏稜迧�3�)�7芆览碖�5� q�+閆#k�:t'A麌允殸n堌�*G�#CN鈹殫�嫴wr漾<� 簄]U�0AK 篶夕悾貾橵}�=�6{俨��呎钍�]5m撏r予Q被昕&蜊巘经|#,?鹮ΦN�旎az�(圅-aCVzx袠:� ?M1RK告2�.�3�Z翆IA岟挛88,W(殾Ma�*4�J匐.�;a舍~哸鸋鎜�4�-竚杗繤zeM牍�;� �=�>�$�<贾Y< 3篑~i�$N!B)�/筟�'凯腡�/賈!q�:�式]湙薞'褔督雃眂D�2v骇萈;5Vi版DoTG 捕�<嗇鹄�4趖fw.f�"昼�3v �鰈Y蚼輒^鬔镍唃癋樐FO_� !l�)�\f!缊P蛉抲m*璴y靖�9馢抛蚢躖e*� 48e饶犀{z帷H獋抸=^矇朒>X=M儎�錌A诫埪�4銦�"(� P<>|0罄Ns綎J兾旍靹n鄊註詴?栜p *tf柯纩鈢Bd鰽鎓�瘔�\闓埼笷桊鋠谔ln`隚�6闳艒�$錉kF萙%漦� 恜玪钶X8�I▽顺箭�;B鵦懯�酇*矴H�=� 惙-栈^璌J\Si(筐蓰p�:�g陎鲓;x疻'=x稳� bV悯;�6o羮儝瀐禠�仧攂6V俷鉬,4g_沚實B`�&弁�)Y谆雝�>醭Cg7韤y偵x乍﹂⺧6�'OT� �";�;_恀鱤臆伵�鬵愛Q�7Rf(奀n婜倄f�$Gㄦ隌裭Dh��:�M恖L�1揞龢O銣��7�,芝(z �款� 曪~妆6攇za�� 桕瓹浣軵敓k瓥兢o鞓�パ�襗�=f凌预h�)%煦r<撮TZ1岴鍮茣3� й*S瘻kK汉轼毆剅p劎-髽狅?微处��7桫樷鵑 �4寧j类:胣趉ゆ b懏=�軆5*)紩﹡恽臰�樕躩�m尊e浽曩塈懾�+櫖u�#奍R闊L挺�銡捶�是Z�''}畚咲L\泉�l谑h镆诏1Z藼\�垶搥&桼AU澭v~�\[�Hkdd3��! �?)�;o-� 嬽介泓羦痓鼸吨�#H`$c�1稰-欆��俦�箍3g'谑厂t\�V�&� 捱辽K������tA%� I#W=l逑*�<幧峔� � :Yg鹍牬竪鲾崦锃旎�(柭'�$�1g�.瞋pAz|,�?c (V灈t<縥�,��)D�0�.�j鯳欦l迄;�(� YZ蠃G琳糨D鞒G虩惫�+'{ J���m7r揪�=#(nq$褳%皕d�8韆`灃];綉贲錀峩殿nV緪pAu觍g�y稛2�$+痔銑Da�*骴糆骱賍Q卧7唦N,G�,X'�.z(游亨�旬空鱙=叅Hv"'k鬿皸_,U�%)㎎8O/颍C,�[�笗鄛М�j涙嚟唪 跢� P頝潝V℡靱@执�!螾�$構筄稝?w荓,�*瑂郲+廌�_麌Z@郶�解撅髄遣晈�*_ぱt1潲q嘼霯R/婽瑓笰} Y蜪ロ睆� 鋓梢覬9鋣韱wd匫�悁将|_z�;传铤鐟飜娩洨(�炾鷶漘O茡 �3覤驞帐时T挆薈}�2 淉迨坼�-IS�邺KK}岌#惩缨-�>R覧� 羏n嗹凯刄骜c歓Vf皛+資萔vp媰鱂&-c(m琤e�獆瞇◥忳竒┘B⺗kQ砚,F觪Szr's|Y�2dm齮莞q7靥柔V0逝媟�)��&錧�X`#l瘦s藚2胷�!xw.哀|n=~*,偖圆痡�' 胤粢N�7荗6QB�i��*H!ч)鍤倃fa�'X积嵄瘋�-頺硩�=�.扐K吷D璳A�nZ狪鋮0I\礿趘�u潔��枃 TYcSEmP�仉譢!抹0I/4S滿纥� 齪羢凈D蒛訕|�%巆�迹谫歜}� A氩"�Z荀� 彴层�!厓撑靿/q薁A覝J 溼G疚类堏�]T<5齤沠>J2�=肊雺/�+s�7白8滒d7|�fuK灸踆劸|﹟電EEXt[HaR埐(降,T,x}閇謫�7鏛丅m蕍DOv磚玾bv)x鏟l麻�斵眥�?{憳�譚v$�,>V见^撢谼'え憎挵╢f/赂� ^缡撢 Y弹羀I逇a缾� 玆碜Gi植欳枢觎\餴6F忉N蕬奄o 潾�2E.f�徸�李鶷nf虏G險7偄髟,7�< !%�G6鴈舯c熽 擛畻��#蚬<軻喺皤璤q2�c�$跴]� �)櫛m5� M酻,F縉d(�2挶*5礶h誵7耗o�7篇撑�欐駍w盺铎b/u�$�鶧魲qAba)劉Gh妁\栃e╋lC�% �璑镻�7譑⒛k眖y门膸�(揣-:葝�"^G駑摥X髇常8W串j�=朵A_PAq迨北E�+赾J裍穩mU6� 繇&鎀矓Rm#�6R!讨珆>�彲弍銮碸z7z襨蜹r=冑t唐5彬圵�=塔��)T�VG腄镘�7B5�K璱x$錢E~�/帻�>豃宵ˇs=揈��dqb�,fW嚩� [�1牨i袊農粜ソ迲Q��.孟紗лw糀a�閐君� Bs��.GX袎羃灋l邙'鳻辆摌蜔k�s�� �z�w凜淜�Nu怼溼癦颙bwZc�y揫叓銹r$r宎�� 靇\贌�$莬)艜釁<琊稈?角�� 揝L授ヲ策4�璝弻T?I4;談�▄3�V>�# 淗§_"遤�11�->B鉆- �0,乨蟣d\塭緮邆k祆冷.�埲.egB|]膟at7佬離阮`U蟛霱相�Z憕�茍g蚜酵梊&{鯑'譙蛾 �勫峎4j蔦 j棁祙� US:凲÷櫾�0:俋酰#蹧喊3=2隻偀M3澆脷k��燿詸@�5�鷻峄�.剈#e�x帕DZ聧辢�?毳it�?<稌_籒#l秂8晁l鯐飜諦犩{h帗/蒒苑鞀9猸�潣跘钴z�<译t庝Qj袐�珼�"梹h�.l:$呶隐 穮� y刮м袡帉効箋乞偊�墝s�趗�7��+y-礖�粑PNH^|+qD榬�(-E%�+>�*FP�H�$ 1鼅f枏�=飿鰏E憍饈街+舠?牦謃�⿺髷葴埈i"习�<?晋nI�廃耰幓w樦j琝撹鯦<,� �謙}渴Q#@I瀿LaJ祎�=D伒� 态vC鸪帏醜箛�+菇P裕 oJ艮TE|y+o鎱T鈪�:�?巅洶鰿m宦蓴]�/?a�<槊☉櫚n%�m�!;褍�=啧ǜ鄧�?+晧4�8砓Z齰古茎(N畘悊k猀�}!帮p7鐆闼箨���,}躍�'觽弓.�7 _x�5 M樵�圲 $X/s縫萎o郛睄<x祉逰砿ń�卿⑼┰眢�3�漼} 瑂bf�歧禤рb鷅痲�庝瘃奃_頦鹠H蚔�k��旲酮腱�u飿奪頌瘵� y頻≥豕4�� �z氳+JU獎~C}e竤s殊 鄒CL� 謢麔潾j�T#�m洀蝗踅佗輸g鹕竧Bw揜v羱-2*5関~tB�))y5璳瑀�<�*�;)*uh穂4&駰釤}辔V�3礳3笎}2i啑9$�褲�;l赏/9�粅紥⒐篶N晳w�0I��莨菾衙痘峽�#eE鼡Hq�%薇錻-疸Ⅻ陫砳[�G�*氜� 9n�倨,鍱獌�Ids縯悤慀�;_H瀽皣�瓨臋eiU瀰肒x噖五a�眗�{規瓴廤�圑'転劶cb紌譪 沃狱5� W孅嚑H[許x蔋s.y�$F禥媧{寒柄趴|=�叛鹿v濡h讍@N�逰絺H^癓&譥B挶�1� 礩y�.9tM硗硭o醳�.s��9醨j�4芰A熖f橘NzB絘喞�#`il\磱wZ鴥薫] �:[(�3溷逖7T^I娩7刈h 绎呲馱議妋�6饴箫褮釥.3�Gqg(a �m3�G樵+せO俗O橆X齵l繈|蹵YF�3q媰隧�,�筚�>H偏桂����樶||i�|曌佔.�>爃栴瘢a鞰李蹱�z懃7牻覿# ̄V悃衉 � 盆嚲oB恝柄;嘄F}吹�"鏖挛�!堝�&灥毪(0bY�v觱黀23�"鐃祉茕$F�6в�=涕��A艸[]J 斜桬b記hK箵栟纞^'Vu銀$機Xf�#F'伤佄�.yBOj�桗"羣�鱥搛沾扑缸癿�� F~�+^U$肩毴��6悃址憉*j烰S儝�-Ca但�AB华 s林葊i苡�盱獝鑄v�揆0))-"Va蠊�$�$TP!铨湙t焹bl� 濏は⑼塝[裢_q籗F8嫐~鋷\躘F;�\m��.硊�7嗿潍唜磲$岄l(掜戬o圛楈邨.齩&崱?驃�=T档垟�淜簀-曛*錵洖FU�9訃经碱�0J風x耶4痋�紀雐4^�欘�錯z梵{I?97U蘈鰊喠准餝{苸髕瞷RK禺9tiKn仪��駔dmap;寀V|1|u�S螒s俥�/受洫�!K鼔M5V極�"q骹om6o蚐褾赅oc 殴i蒰_%緔萆= VI� }��&�!扤Z:dn諻�%�<�黋i叻篙柭_胞-c 繻)fO笾=_酀4b�3奐Mo,b⒒a貣2= J誗擄Kt裤絖�V騍囨竵銰僦��j�D5S�6�V}/,帱�z班��4�&k,�噛阴}-b痃 Jx>飐1L搂� 葎RAd飊K(�業鄤%腡諨�f=6T46?D��瓷v竤R迪犪&汿S"獡Q66麵怅6L2 雯q滥们�3徆�抅}wc�++�% 烎0\F�益(�鉖�鬀$t覘_9j″2NC'O洱攢TE荞矆耞宼='6ZH揧蛚�/嶱5c鈭6}� V櫯罝隩傄� j:琺� q,j誰光缫�3守Cq佈w业 肟�粟橩j馒躓�%W*辄豀珬+寜�7岉�%t鷄府�>碈L�岠zRo估�0d ��⿰�j57刏Q概WAw鱆锛睶o: -K蛇�&>�+@1薊O�>��� 麹*巏;�1湽塁鋵鎟4w銔H~�忄l[�72⒑嫺�,�煪� -qe2觙� 泉}LD�%p茼�1瘃<♀�8衻�蒍?X饐